Ancora multiproprietà ed assemblea dei comproprietari
di Maurizio Voi
Nel primo intervento sulla “multiproprietà” avevamo accennato al fatto che alcune volte nei vari regolamenti si rinviene come l’assemblea dei proprietari sia sostituita dall’ invio di raccomandate di accettazione o meno dei bilanci e nomina o conferma dell’amministrazione.
Il processo di convocazione, verifica della corretta ricezione e deliberazione sui punti principali dell’ordine del giorno proposto è così totalmente delegato all’amministrazione senza possibilità di controllo.
Il controllo del processo decisionale nelle mani dell’amministrazione sembra giustificato da alcune clausole che rimandano al “mandato” in capo all’amministratore -che quindi è delegato a “fare” come meglio ritiene – con buona pace dell’art. 1105 terzo comma c.c.: “Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto delle deliberazioni” (si vogliamo applicare le norme sulla comunione, (cfr.cass.88/1515) ovvero dell’art.66 dacc e 1136 c.c. se vogliamo ritenere applicabili le norme sul condominio.
Ma nell’uno e nell’altro caso il problema della validità di un’assemblea di una “situazione immobiliare in comproprietà di beni” non cambia.
L’art. 1105 c.c. (ricordiamo che siamo nell’ istituto della Comunione in generale art. 1100-1116 c.c.) è chiaro nel riferirsi alle “delibere” intese come espressione della volontà di un consesso di persone che decidono dopo opportuna discussione, ed essa può solo avvenire in presenza per il confronto delle opinioni e contestuale calcolo delle maggioranzedemandato a soggetti terzi che non sia l’amministratore.
Altrimenti l’art. 1109 c.c. sulla “Impugnazione delle deliberazioni” quale decisione preceduta da discussione e ponderazione, non avrebbe senso giuridico. Anche per l’ enciclopedia Treccani, delìbera s. f. indica la decisione di un organo collegiale.
Come già insegnava il Branca in: Comunione, Condominio negli edifici, Zanichelli,1982 sub. art.1105 pag.194, l’art. 1105 c.c.: “parla di deliberazioni che evidentemente solo da un assemblea possono uscire”
Se l’art. 1100 c.c. “Norme Regolatrici” della comunione sembra autorizzare una diversa regolamentazione attraverso un “titolo” rispetto alla legge, la dottrina dubita nel ritenere che tutte le norme regolatrici siano dispositive; in particolare l’art. 1105 c.c. in quanto è norma a tutela della minoranza (per tutti, Branca, Comunione, Condominio cit. sub.1100, pag.47; Cian-Trabucchi, Commentario breve al Codice Civile, Cedam, sub art. 1100) è quindi indubbio che se la minoranza non può confrontarsi in un’ assemblea in presenza che poi deliberi con le maggioranze previste perché è esclusa quel tipo d’assemblea, l’articolo del regolamento è nullo per contrarietà a norme imperative dell’ordinamento.
Nell’intenzione del legislatore deve ritenersi per principio che un confronto di idee debba comunque prevedere la presenza fisica (oggi anche in video conferenza) nello stesso luogo di più persone.
Ma la nullità di quegli articoli inseriti in datati regolamenti della multiproprietà si riverbera anche sulla validità del processo deliberativo che comunque abbia avuto corso.
Ormai è stato chiarito dalla Corte di cassazione che permane nell’istituto della proprietà comune (anche se le sentenze si riferiscono all’ art. 1137 c.c. -condominio) la categoria della nullità delle delibere, poiché essa è una categoria che non è monopolio del legislatore ma “scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge” (Cass. 921/23). Ritengo, con le parole della Suprema Corte, che quanto sopra abbiamo descritto sia un vizio “talmente radicato da privare la deliberazione “ (fatta per corrispondenza e scritta dall’amministratore) “di cittadinanza nel mondo giuridico”.
