Al lavoro sul Superbonus 110%
18 Ago

Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.

In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.

Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.

Auto elettriche e wallbox negli edifici residenziali
29 Apr

Potrebbe apparire molto lontano il tempo in cui la mobilità, specialmente nelle città, sarà solamente elettrica e come i concetti “sostenibilità”, “flessibilità”, “risparmio economico” potrebbero sembrare affermazioni di principi teorici e utopistici.

Ma il mondo dell’automotive sta cambiando e sempre più persone stanno rivolgendosi al mercato dell’auto elettrica complice anche i cambiamenti dei messaggi pubblicitari.

Anche i più sensibili verso la “sostenibilità” come riduzione delle immissioni inquinanti e del “risparmio economico”, cioè risparmio dei costi di rifornimento, si dimostrano scettici verso   l’auto elettrica nel momento in cui si pongono il problema di dove e come ricaricare le batterie della macchina: “flessibilità” o per dirla con il legislatore di fine  2016 dove trovare le “infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli” (art.15 comma 1-ter del D.Lvo 16.12.2016 n.257, vedi infra), che noi semplicemente conosciamo come colonnine elettriche o, all’inglese, wallbox.

La vision della Unione Europea è del 2014 quando venne emanata la direttiva 2014/94/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio relativa alla realizzazione di una infrastruttura per i combustibili alternativi.

La direttiva 2014/94/UE è stata recepita dallo Stato italiano nel dicembre 2016 con il D.Lvo n.257 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 13.1.2017 n.10.

Detto che della filosofia del decreto in commento (Titolo I, Finalità ed Obiettivi; Titolo II, Quadro strategico nazionale) faremo riferimento in questo studio, è subito interessante notare come l’art.4, per quanto riguarda il trasporto, disponga la realizzazione entro il 31.12.2020 di un numero adeguato di punti di ricarica elettrici accessibili al pubblico nelle città metropolitane, aree urbane ed extraurbane.

Le articolate prescrizioni normative del quadro strategico nazionale prevedono diverse tipologie d’interventi nel comparto edilizio in costruzione e costruito sia “non residenziale” che “residenziale”.

Per gli edifici “non residenziali” e con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per quelli “residenziali” con almeno 10 unità abitative per ottenere il titolo abilitativo edilizio già entro il 31.12.2017 i costruttori dovevano “predisporre” nei progetti   l’allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli con la connessione da spazi di parcheggi scoperti o coperti e da ciascun box auto.

Con la precisazione che per le nuove costruzioni residenziali con almeno 10 unità abitative i punti di connessione – comuni o singoli- per la ricarica elettrica devono essere non inferiori al 20 per cento di quelli totali.

L’approccio muta per gli edifici in condominio esistenti poiché dal nel 2012 con il decreto legge sulle “Misure urgenti per la crescita del paese” richiamato dall’attuazione della normativa europea del 2016 è stato modificato il T.U. Edilizia.

Così come per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, fatto salvo l’art. 1102 del c.c. sull’uso e godimento delle parti comuni da parte anche di un solo proprietario, gli interventi edilizi per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli ora possono essere approvate dall’assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136 I°, II° o III° co. c.c.., cioè anche a maggioranza semplice.

E se l’assemblea non vi provvede il condomino interessato può installare a proprie spese i dispositivi, fermo quanto previsto dagli articoli in tema di innovazioni relativamente alla statica e sicurezza del fabbricato, decoro architettonico o inservibilità d’uso di una parte comune.

Le chiavi di lettura del complesso tessuto normativo per il patrimonio edilizio italiano in divenire ed esistente sembrano essere i concetti relativi alla “predisposizione di un allaccio” per la futura installazione” delle colonnine e “l’installazione delle colonnine stesse”.

Nel primo caso appare che per ottenere il permesso di costruire o per le ristrutturazioni di primo livello debba essere solo predisposto un “allaccio” per la successiva installazione dei wallbox, cioè l’infrastruttura di base, mentre l’installazione della colonnina -strumento tecnico che permette la ricarica- è esclusa.

Nel secondo caso -condominio– si parla invece di “opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli”.

Infine il DLvo 257/16 prevede ancora, sempre intervenendo sul testo Unico dell’Edilizia, che se i Comuni non si allineano a modificare il loro regolamento edilizio con le disposizioni sulla predisposizione tecnica di allaccio alle colonnine, le Regioni si devono sostituire a loro facendo decadere i titoli edilizi rilasciati per edifici non costruiti seguendo le regole, in base alle proprie leggi regionali.

Si aprono quindi una serie di problemi giuridici per le per le nuove costruzioni che, in divenire, ex lege, saranno condominii e poi per il patrimonio esistente nel momento in cui sia richiesto di procedere all’installazione delle colonnine elettriche.

I futuri problemi riguarderanno le responsabilità dei costruttori qualora non abbiano provveduto a predisporre l’allaccio per le wallbox e comunque abbiano ottenuto un valido titolo edilizio, con possibili ripercussioni a catena sull’ ente comunale che ha provveduto al rilascio non avendo adeguato il proprio regolamento edilizio.

L’individuazione della fattispecie giuridica della responsabilità del costruttore-venditore dell’unità immobiliare verso l’acquirente per la mancanza dell’allaccio: garanzia per vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c. o grave difetto ex art.1669 c.c.?

Se per i nuovi edifici con la predisposizione dell’allaccio la delibera di installazione della colonnina sarebbe autorizzata con la maggioranza semplice (e si richiama il comma 2 dell’art.15 del D.lvo 257/16) problemi nascono per gli immobili precedenti ove siano necessarie opere adeguate, e financo  scegliere quale tipologia di colonnina di ricarica (attualmente ve ne sono in commercio vari tipi: Yazaky, Mennekes, CHAdeMO, CCS Combo2), tenendo conto, per esempio, non solo dell’ auto ma anche dei veicoli leggeri che abbisognano della presa Scame.

Se appare che con la maggioranza semplice, cioè anche in seconda convocazione ex art.1136 c.c., sia legittima la delibera sulla colonnina, nel momento in cui vi sia da scegliere un’area comune da dedicare alla ricarica a quale norma del codice è necessario porre attenzione?

All’art. 1117ter sulla modificazione delle destinazioni d’uso dei beni comuni con la sua maggioranza qualificata o all’art. 1136 modificato dall’ art.15 del D.lvo 257/16?

A cascata seguono non poche criticità sulla gestione delle strutture, ripartizione dei costi e uso ed occupazione dei beni comuni.

Per risolvere i problemi che nasceranno sarà quindi necessario prendere come riferimento la giurisprudenza sull’ abbattimento delle barriere architettoniche che dopo qualche anno ha elaborato il principio di solidarietà sociale e perseguimento delle finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, l’interesse generale.

Riflettendo sulle finalità della norma che indica la riduzione dalla dipendenza dal petrolio e l’attenuazione dell’impatto ambientale e sul quadro strategico che è lo sviluppo del mercato dei combustibili alternativi dei trasporti e la realizzazione della relativa infrastruttura, de iure condendo, si trova il faro guida per il corretto approccio giuridico nella soluzione dei primi problemi indicati.

E volgendo lo sguardo anche alle norme amministrative e tributarie ove è previsto che gli interventi oggetto di questo studio siano interventi di manutenzione ordinaria relativamente alla parte impiantistica (quindi attività consentita senza alcun titolo abilitativo) e la previsione di detrazioni fiscali nella misura del 50 per cento fino a 3 mila euro per l’acquisto e la posa in opera delle infrastrutture di ricarica, si comprende come lo Stato spinga per un’agevole realizzazione.

Maurizio Voi

Metodi per l’acquisizione di complessi turistici-residenziali
02 Mar

Sempre più frequentemente si accendono i riflettori su interessanti occasioni di business immobiliare rivolto all’acquisizione di complessi turistici, turistici-alberghieri o residenziali con servizi turistici connessi (o di pertinenza) nelle località italiane di vacanza più importanti.

Specialmente in Sardegna le cui grandi potenzialità, come località più ricercata dal pubblico, sono state confermate nel 2019 e a seguire la Liguria.

Le domande si spostano verso le strutture di qualità o addirittura di lusso che con i nuovi vincoli edilizi difficilmente possono essere create ex novo.

Si apre così uno scenario di acquisizione immobiliare molto interessante.

Il boom degli anni novanta ha portato alla realizzazione di complessi che, semplificando, chiameremo turistici, in cui varie erano le formule di vendita del “pacchetto immobile per vacanza”: dalla Multiproprietà pura, a complessi in multiproprietà inseriti in un più ampio contesto immobiliare-condominiale, a villette inserite in un complesso immobiliare ove i servizi turistici: piscine, anfiteatri, campi sportivi, spiagge, locali di ritrovo, rimanevano in proprietà esclusiva a soggetti terzi.

Ma si costruivano anche strutture alberghiere con annessi appartamenti autonomi che venivano poi collocati sul mercato, mantenendo centralizzati a società terze tutti i servizi turistici.

L’investimento veniva reso appetibile facendo sottoscrivere un contratto d’affitto dell’appartamento per 9 anni, a canone concordato, con l’assunzione di tutte le spese di gestione ordinarie.

Le ben note crisi immobiliari e turistiche hanno consigliato gli importanti players ad abbandonare questo tipo di business veicolandolo con la vendita dell’azienda di gestione dei servizi turistici a società terze caratterizzate da una filosofia puramente immobiliare-speculativa che riversava così tutti gli oneri di gestione sui proprietari che quasi sempre non ne erano nemmeno coscienti.

Società con pacchetti di immobili rilevanti si sono trovate difronte all’impossibilità di adempiere agli oneri di gestione e manutenzione del complesso immobiliare con il conseguente default della società.

Il decadimento delle strutture, l’impossibilità economica dei proprietari di far fronte alle manutenzioni e, spesso, gruppi speculativi nati proprio per acquistare e rivendere pacchetti di appartamenti in questi complessi hanno contribuito anche a creare vere e proprie “cattedrali nel deserto” per esempio in Sardegna.

Molti di questi complessi ora sono in sofferenza il che comporta una svalutazione dell’iniziale valore immobiliare d’investimento, alcuni sono soggetti a procedure concorsuali, altri quasi abbandonati.

Da qui oggi l’interesse all’acquisizione per un rilancio ecnomico-turistico.

Per l’acquisizione di tali variegate situazioni non ci si può solo basare su metodi standard di due diligence cioè, semplificando: analisi delle caratteristiche oggettive dell’immobile o del compendio immobiliare; la provenienza e la possibilità di commercializzazione dei beni; gli aspetti fiscali, ma sarà necessario valutare anche il territorio, il tessuto economico dello stesso, l’efficienza della pubblica amministrazione e delle aziende di gestione integrata dei servizi.

La due diligence legale

La due diligence legale, cioè la verifica di tutta la documentazione relativa agli atti di provenienza, le visure catastali, la continuità delle trascrizioni, la presenza di ipoteche o pignoramenti immobiliari, l’analisi dei contratti di locazione, dovrà tener conto anche dei sistemi di amministrazione del complesso, analizzando a fondo i regolamenti contrattuali predisposti per i futuri acquirenti all’atto della commercializzazione del bene e, ex lege, opponibili ai successivi aventi causa.

Valutare in profondità il sistema di amministrazione e gestione, i dati economici le morosità verso gli enti fornitori di servizi, i rapporti di forza-voto, all’interno del complesso.

Una sottovalutazione di tali ultimi aspetti potrebbe esporre la nuova proprietà a stress economici non indifferenti con immediato riflesso sulla commercializzazione-utilizzazione dei beni.

Per esempio una forte morosità nel pagamento degli oneri di gestione, non valutata, potrebbe incidere sul business-plan e costringere l’acquirente o ad esborsi non preventivati o addirittura a non poter fruire dei beni per mancanza dei servizi di base: luce, acqua.

La due diligence tecnica

La due diligence tecnica, in generale è l’analisi della rispondenza dello stato di fatto allo stato di progetto con tutte le certificazioni amministrative.

Se questa è la prima verifica essa non può prescindere da un’analisi molto più approfondita del reale stato degli assets del target da acquisire.

Può non essere necessario solo la verifica del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria indicate nel piano di lottizzazione, ma se realmente tali opere sono state acquisite dal Comune e come vengono gestite.

Può capitare che opere di urbanizzazione importanti specialmente in aree geografiche complesse dal punto di vista naturalistico non siano state ancora prese in carico lasciando la loro manutenzione e gestione ancora in capo ai lottizzanti.

Ciò quindi può avere riflesso proprio sulla futura gestione degli immobili ed aree acquisite e valga il seguente case history.

Acquisito da una procedura concorsuale un importante complesso immobiliare con all’interno ristoranti, bar e immobili, anche autonomi ma collegati per i servizi, valutata nella perizia la realizzazione delle opere  di urbanizzazione primaria, successivamente la nuova proprietà si è resa conto della mancanza del collegamento al depuratore che benché situato nel piano generale di lottizzazione comprendenti altri lotti, non poteva servire il target acquisito, perché la Pubblica Amministrazione non aveva mai “chiuso” il piano di lottizzazione con la presa in carico delle opere.

Il Depuratore, gestito dall’amministrazione degli altri complessi, doveva essere adeguato con la necessità di stipulare accordi privati di manutenzione e gestione.

Ciò ha comportato un ritardo di due anni nell’apertura del complesso turistico con importanti perdite finanziarie.

Il tessuto economico-amministrativo

La storia di come è nato il complesso immobiliare, lo sviluppo economico delle attività produttive limitrofe, l’attenzione degli amministratori locali alle necessità del territorio ove è situato l’insediamento turistico sono anch’esse importanti nell’analisi dei dati per l’acquisizione.

Se non correttamente approfondite, valutate con interviste sul luogo, confronto con i pubblici amministratori il rischio è il formarsi di rigidità nelle successive attività di rilancio dell’insediamento che per forza di cose inciderà economicamente sul tessuto sociale del Comune che lo ospita.

Ancora un case history.

Nello studio per l’acquisizione di  un complesso turistico residenziali-alberghiero ubicato in un sito naturalistico con rossi gioielli montani e azzurri paesaggi marini, si è valutato il fatto della difficoltà di accesso e collegamento con limitrofi borghi ad alta vocazione turistica e che erano in sofferenza.

Il confronto con gli amministratori locali ha fatto si che si potesse aprire una strada di collegamento beneficiando così del  veloce accesso sia il complesso acquisito sia lo sviluppo delle attività economiche locali con riflessi anche sul mercato del lavoro della comunità.

Maurizio Voi

L’impegno all’eliminazione del vizio di costruzione fa sorgere una autonoma obbligazione di garanzia
18 Set

Commento a sentenza Tribunale di Verona n. 375/2019 dott. Lanni

In una causa patrocinata dal nostro Studio, il condominio ed alcuni condomini, dopo aver promosso procedura di ATP che accertava la presenza di infiltrazioni nei piani interrati adibiti a box, conveniva in giudizio la società costruttrice venditrice, sia ai sensi dell’art. 1669 c.c. (garanzia extracontrattuale per gravi difetti dell’opera), sia in forza di un duplice impegno all’eliminazione di tali difetti assunto in sede di assemblea condominiale e poi ribadito a mezzo PEC da parte della società costruttrice e venditrice delle unità site in condominio.

Gli attori convenivano inoltre in giudizio con azione revocatoria ex art. 2901 c.c. altra società cui la venditrice, dopo la procedura di ATP aveva alienato in blocco, gli ultimi 8 garage rimasti invenduti, ossia gli unici immobili costituenti il patrimonio della convenuta principale.

La sentenza in commento è  interessante sia sotto il profilo della tutela dei diritti dei condomini/acquirenti, sia sotto il profilo dell’esame della sussistenza dei presupposti dell’azione revocatoria.

Quanto al primo profilo il Tribunale conferma infatti alcuni principi già cristallizzati da pronunce di legittimità ed in particolare:

  1. L’esplicito impegno all’eliminazione del vizio/difetto costituisce una specifica obbligazione negoziale di natura autonoma e che quindi prescinde dalla garanzia per vizi tipica del contratto di compravendita e determina l’esposizione del venditore stesso ad una responsabilità contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria decennale svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previsti per i contratti di compravendita e di appalto. In tal senso si erano in precedenza espresse Cass. Civ. 19702/2012 Cass. Civ. 13613/2013; Cass. Civ. 25541/2015; Cass. Civ. 8026/2004; Trib. Padova 05.05.2016; Trib. Padova 11.09.2014 e Trib. Trento, 10.06.2014 affermando che l’impegno all’eliminazione del vizio/difetto “….costituisce fonte di un’autonoma obbligazione di “facere”, la quale si affianca all’originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo, e rimane, pertanto, soggetto non ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale”;
  2. L’applicabilità della tutela prevista dall’art. 1669 c.c. in “ragione della qualificazione giurisprudenziale delle infiltrazioni di umidità quali gravi difetti di costruzione” e ciò anche nel solco di quanto affermato dalla Cass. n. 27315/2017;
  3. L’ammissibilità dell’azione extracontrattuale prevista appunto dall’art. 1669 c.c. per gli acquirenti nei confronti del proprietario-costruttore.

Quanto all’azione revocatoria (relativa al precipitoso atto di compravendita con cui la costruttrice-venditrice si era spogliata degli unici beni immobili rimasti in proprietà pochi giorni dopo la delibera condominiale che autorizzava l’azione in giudizio) esercitata dagli attori nei confronti sia della venditrice che della neo-costituita società acquirente rappresentata dal figlio del legale rappresentante della prima, il Tribunale rileva inoltre che:

  1. Circa il presupposto oggettivo “… è notorio il fatto che i beni più facilmente aggredibili nel patrimonio del debitore siano i beni immobili, con la conseguenza che la relativa alienazione integra sempre una variazione quantitativa e qualitativa del patrimonio, idonea a configurare il “pregiudizio” richiesto dall’art. 2901 c.c. (Cass. n. 1896/12); -) questa stessa circostanza consente ravvisare il presupposto soggettivo dell’azione revocatoria in riferimento sia al debitore sia al terzo, atteso che “nel caso in cui il debitore disponga del suo patrimonio mediante vendita contestuale di una pluralità di beni, devono ritenersi “in re ipsa” l’esistenza e la consapevolezza (sua e dei terzi acquirenti) del pregiudizio patrimoniale che tali atti arrecano alle ragioni del creditore” (v. Cass. n. 18034/13); 
  2. Quanto al profilo soggettivo l’azione revocatoria nel caso di specie è ulteriormente avvalorata dalla circostanza che i legali rappresentanti delle due società rispettivamente venditrice e acquirente fossero padre e figlio e che questi fosse a piena conoscenza delle ragioni di credito del condominio attoreo avendo personalmente partecipato alle assemblee ed avendo intrattenuto rapporti diretti con l’amministratrice del complesso condominiale.

Vi è da sottolineare come anche il solo rapporto di parentela (addirittura padre/figlio nel caso di specie), era già stato ritenuto circostanza sufficiente a provare la scientia damniconsilium fraudisidonei a giustificare l’azione revocatoria (Cass. Civ., Sez. III, 13447/13; Trib. Padova Sez. II, 26-05-2014; C. App. Roma Sez. II Sent., 20-04-2009; Cass. civ. 2748/2005).

Avv. Matteo Carcereri

Piano casa, credito edilizio e condominio
17 Giu

Le ultime novità legislative per il Veneto

di Maurizio Voi, partner di Voi Carcereri Studio Legale

Il 10 aprile 2019 è entrata in vigore la Legge Regionale del Veneto 14/2019 sulla riqualificazione urbana e la rinaturalizzazione del territorio.

La nuova legge supera e “stabilizza” la normativa sul “piano casa” del 2009 (L.R. 24/2009) ed è diretta a sostenere il settore edilizio, in coerenza con le disposizioni per il contenimento del consumo del suolo (L.R. 14/2017) che ha fissato l’obbiettivo di “suolo zero” entro il 2050.

Il nuovo dettato veneto sull’urbanistica implementa gli aspetti di riqualificazione edilizia, ambientale ed urbanistica (qualità tecnologica, sostenibilità ecologica ed energetica, sicurezza degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche) e prevede specifiche premialitàe incrementi volumetrici connessi all’utilizzo  di crediti edilizi da rinaturalizzazione.

 E’ sempre previsto l’ampliamento della volumetria degli edifici esistenti da un minimo del 15% a condizione che siano utilizzate le tecnologie per l’uso di fonte di energia rinnovabile con caratteristiche di prestazioni energetiche elevate ad un massimo del 50% fino al 31 dicembre 2020 se la prestazione energetica dell’intero edificio corrisponde alla classa A4.

La percentuale di ampliamento può arrivare al 60% in caso di utilizzo parziale od esclusivo dei crediti edilizi da rinaturalizzazione.

Il credito edilizio 

Il credito edilizioè stato introdotto dall’art.36 della L.r. 11/2004 come primario strumento di riqualificazione ambientale.

Già insigni amministrativisti si sono espressi su tale ectoplasma, soggetto evanescente, inconsistente dell’ordinamento veneto (per tutti ICacciavillani: “ll credito edilizio: figlio degenere della perequazione urbanistica, inwww.amministrativistiveneti.it) ma tant’è si è evoluto in credito edilizio da rinaturalizzazione.

Rimandando alla lettura dell’art.36 della L.r. 11/2004 per la sua definizione esso si può identificare come la cubatura edificabile che è una componente del diritto di proprietà (C.cost. 5/1980). Esso è liberamente commerciabile, va annotato in un apposito registro ed è un vero e proprio diritto reale che, ex art.2643 n.2bis c.c., è trascritto nei registri immobiliari.

Questa cubatura è quindi utilizzabile su aree edificabili previste dallo strumento urbanistico comunale.

Il credito edilizio da rinaturalizzazione è definito dalla lettera d) dell’art.2 del “nuovo” piano casa riveduto dalla L.r. 14/2019, come:

capacità edificatoria di cui al comma 4, dell’articolo 36, della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11, riconosciuta dalla strumentazione urbanistica comunale in attuazione di quanto previsto dall’articolo 5, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, a seguito della completa demolizione dei manufatti incongrui e della rinaturalizzazione del suolo, secondo quanto previsto dall’articolo 4.

La rinaturalizzazione del suolo secondo la lett.c) dell’art.2 L.r.14/2019 è un:

intervento di restituzione di un terreno antropizzato alle condizioni naturali o seminaturali di cui alla lettera a), del comma 1, dell’articolo 2, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, attraverso la demolizione di edifici e superfici che hanno reso un’area impermeabile, ripristinando le naturali condizioni di permeabilità, ed effettuando le eventuali operazioni di bonifica ambientale; la superficie così ripristinata deve consentire il naturale deflusso delle acque meteoriche e, ove possibile, di raggiungere la falda acquifera.

Anche i crediti da rinaturalizzazione sono liberamente commerciabili e trascritti ai sensi dell’art. 2643 comma 2bisdel c.c. 

Il figlio degenere dell’edificio composto da più unità immobiliari

Ancor prima del concepimento dell’ampliamento dell’edificio multipiano o di case a schiera è necessario porsi il problema (e avvertiamo subito di non facile soluzione, anzi per I. Cacciavillani è un’aporia) se il generato in ampliamento -specialmente in un momento immediatamente successivo anche alla prima vendita- possa ab origine essere autorizzato dai nuovi comproprietari rinunciando ad ogni loro diritto.

L’intervento di ampliamento con piano casa per l’originario unico proprietario è sempre finalizzato al futuro aumento di valore commerciale la cui strategia è poi la vendita dei singoli appartamenti.

Con la prima vendita ipsofactonasce il condominio e se si tratta, come spesso accade, di sopraelevazione dell’ultimo piano, la preventiva autorizzazione dei futuri comproprietari è necessaria per non inciampare negli ostacoli posti dall’art.1127 c.c.

Così se l’ampliamento tende ad occuparetutto o in parte il volume edificabile dell’intero edificio che può essere realizzato anche separatamente per ciascuna unità, leggendo semplicemente il comma 8 dell’art.6 della L.r. 14/2019 ma identico al suo predecessore (art.2 L.r. 14/2009) sembrerebbe che compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici, l’autorizzazione concessa dai futuri condomini all’atto delle compravendite sia necessaria e sufficiente all’intervento.

Ma la disciplina privatistica deve fare i conti con la normazione amministrativa e suoi corollari. 

Secondo la circolare esplicativa n.1 del 20.11.2014 della L.r. 32/2013 (modifica al primo piano casa del 2009) gli incrementi volumetrici realizzabili ai sensi del “piano casa” non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi.Di conseguenza il progetto di ampliamento potrà non essere assentibile per eccesso di volume in quanto generato sull’intero edificio. E ciò nonostante la corretta autorizzazione ab origine del futuro condomino.

Quindi l’originario unico proprietario ex art. 1127 c.c., teoricamente, può sopraelevare -si intende nei limiti del piano casa- occupare l’area soprastante senza nulla dovere ai condomini che lo hanno preventivamente autorizzato e in pratica, gli hanno ceduto il loro credito edilizio, ma in realtà non lo può fare poiché l’autorizzazione della cessione della cubatura è credito edilizio in capo agli altri condomini (in percentuale millesimale) e questi condomini non lo possono cedere.

A nulla potrebbe valere il sostenere che anche tutti proprietari, per conformazioni tecniche dell’edificio e inutilizzabilità dell’area abilitata a riceverli, non potranno mai richiedere un piano casa.

Una soluzione tecnica giuridica che presupponga la fattispecie sopra riferita come case historyrisulta impossibile in partenza.

Le soluzioni dovrebbero essere propedeutiche all’intervento edilizio (a) o che l’ultimo piano dell’edificio sia destinato a cantine di pertinenza dei singoli appartamenti (b) essendo ipotizzabile: 

a) che l’originario proprietario preveda e faccia assentire l’ampliamento prima ancora della progettata vendita;

b) che tutti i proprietari delle cantine richiedano il piano casa e poi provvedano a cedere il volume edificato (6 comma circolare n.1 del 20.11.2014)

Nullità Urbanistica: la pronuncia delle SS.UU. 8230/2019
28 Mag

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 8230/2019 del 22.03.2019, risolvono il contrasto creatosi in seno alle sezioni semplici circa la sanzione della nullità prevista per gli atti di compravendita di immobili in tutto o in parte abusivi privilegiando la teoria della nullità formale rispetto a quella più recente della nullità (anche sostanziale) sostanziale dell’atto di compravendita di immobile abusivo.

Un primo orientamento infatti, partendo dalla lettera della norma (in questo caso l’art. 46 L. 380/2001 T.U. Edilizia), ha rilevato come la nullità dell’atto derivi dalla mancata indicazione del titolo abilitativo.

Successivamente con la nota pronuncia Cass. Civ. 23591/2013, si è affermato il principio per cui a fianco alla nullità formale, poteva essere rinvenuta anche una nullità sostanziale dell’atto nel caso in cui, pur in presenza dell’indicazione nell’atto di compravendita del titolo edilizio in forza del quale era stato edificato l’immobile compravenduto, questi fosse comunque risultato di fatto irregolare dal punto di vista edilizio.

Le Sezioni Unite, chiamate a dirimere tale contrasto, dopo un lungo excursus storico circa l’evoluzione della giurisprudenza e delle leggi in materia, hanno rilevato come “…Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro”. 

Prosegue poi la sentenza in motivazione osservando ulteriormente come “…il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr. Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014)”.

L’eventuale irregolarità edilizia dell’immobile compravenduto potrà essere fatta valere quindi dall’acquirente invocando l’inadempimento contrattuale, ma non comporterà più la possibilità che l’atto – in presenza dell’indicazione degli estremi del titolo abilitativo – venga dichiarato nullo da chiunque vi abbia interesse o, d’ufficio, anche dal Giudice.

Verona, 28 maggio 2019 

Avv. Matteo Carcereri