Maurizio Voi e Matteo Carcereri relatori al convegno Il Condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica
13 Nov

Gli Avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri del nostro Studio legale, saranno relatori all’importante convegno “Il condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica”.

Il convegno, che si terrà il 22 Novembre 2019 presso il Winter Garden dell’Hotel Crowne Plaza di Verona, è stato organizzato da Anaci Verona in collaborazione con il nostro studio ed Aequilibria Srl.

Modererà l’incontro la giornalista Elena Guerra.

Di seguito il programma del convegno che è stato accreditato da ANACI Nazionale per il soddisfacimento dell’obbligo formativo.

PROGRAMMA
h. 9.00 registrazioni partecipanti
h. 9.15 saluti
michele ischia – presidente provinciale anaci verona
andrea garbo – vice presidente regionale anaci veneto

h. 9.30
dott. daniele pernigotti – aequilibria srl
il condominio nel cambiamento climatico: cosa cambia?

h. 10.30
avv. maurizio voi – voi carcereri associati studio legale
il condominio e le norme per la ricarica dei veicoli elettrici

h. 11.30
avv. matteo carcereri – voi carcereri associati studio legale
infrastrutture per le energie rinnovabili: opportunità economiche per il condominio


MODERA L’INCONTRO
ELENA GUERRA – IL NAZIONALE

Locazione di Immobili commerciali, manutenzioni straordinarie e risoluzione del contratto
11 Nov

di Maurizio Voi, avvocato.

Nei contratti di importanti immobili commerciali come alberghi e grandi strutture dedicate anche al contatto con il pubblico è prassi che la manutenzione straordinaria si accollata al conduttore in deroga all’articolo 1576 c.c.

Il principio generale codificato nell’art. 1575 n.2) c.c., ossia mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto, trova la sua specificazione nell’art.1576 c.c. in forza del quale il locatore deve effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere alla cosa la sua naturale destinazione.

La manutenzione è così intesa come un concetto generale, un’attività che sia il risultato finale per l’adempimento dell’obbligazione sopra detto.
Nelle clausole contrattuali si suole distinguere tra “manutenzione ordinaria” e “manutenzione straordinaria” per poi addossarle entrambe al conduttore sul quale così graverà quell’obbligo di conservazione del bene in funzione dell’uso convenuto.

Nel concetto di mantenimento del “buono stato locativo” vi è inizialmente da distinguere tra “guasti” e “vizi” sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto perché la loro incidenza rispetto al canone di locazione e conservazione dell’immobile non di proprietà può comportare una diversa valutazione nella generale economia contrattuale.

Per la giurisprudenza della cassazione le riparazioni necessarie per il mantenimento del buono stato locativo riguardano quegli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, ma l’art.1576 c.c. non può essere richiamato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti.

La prevista deroga contrattuale all’obbligo del locatore viene quindi meno e al conduttore non può essere richiesto l’intervento il quale potrà difendersi invocando l’art.1578 c.c. quindi la risoluzione del contratto. Quei vizi incidono in modo apprezzabile sull’idoneità dell’immobile a servire all’uso pattuito.

La manutenzione attiene quindi all’attività di ordinaria conservazione dell’immobile così, secondo la giurisprudenza della Corte di legittimità, non può mai intervenire per incidere sulla composizione, costruzione, funzionalità strutturale del bene.
Le necessità degli interventi “strutturali” non legittima il conduttore ad agire giudizialmente contro il locatore per ottenerne l’adempimento o effettuare direttamente le riparazioni, lo strumento protettivo del conduttore è la domanda di risoluzione del contratto o riduzione del canone.

La giurisprudenza si è anche espressa sui concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria identificando la prima come quella diretta ad eliminare i “guasti” della cosa o comunque di periodica ricorrenza o prevedibilità; qui la spesa è modica.

La manutenzione straordinaria è qualificata come riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito della ordinaria durata del contratto, ovvero di una certa urgenza ed entità al fine di restituire al bene la sua integrità ed efficienza.

La giurisprudenza ha poi elaborato la categoria delle manutenzioni straordinarie di “notevole entità” cioè opere finalizzate ad evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo.

Quindi nell’ambito di un rapporto locatizio che in deroga all’art.1576 c.c. accolli le spese di manutenzione straordinaria al conduttore, se non precisamente individuati i tipi, le caratteristiche, le modalità degli interventi di manutenzione straordinaria, magari facendo riferimento ad “interventi programmati” in funzione di conservazione, tenuto conto dello stato dell’immobile e del canone di locazione, si pone il problema se il “particolare intervento “straordinario” rientri nel concetto di manutenzione derogata.

E se nell’ambito della ordinaria durata del rapporto si presentino costi di manutenzione straordinaria sproporzionati rispetto al corrispettivo della locazione, ovvero di “notevole entità” finalizzate ad impedire il “degrado edilizio”, l’obbligo d’intervento e del costo non può gravare sul conduttore.

Il conduttore potrà così richiedere la risoluzione del contratto tenendo conto che il sopravvenire di tali necessità non configurano un inadempimento contrattuale ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive (il sinallagma) consentendo la risoluzione o riduzione del canone di locazione.
Maurizio Voi

Maurizio Voi relatore al convegno ANACI «La tutela del patrimonio condominiale»
11 Nov

MARTEDÌ 22 OTTOBRE 2019 PALAEXPO VERONA SECONDO PIANO – SALA ANACI

Maurizio Voi, senior partner dello studio Voi Carcereri, partecipa in qualità di relatore al convegno organizzato da ANACI alla Fiera di Verona – PalaExpo per il prossimo 22 ottobre e che avrà ad oggetto la tutela del patrimonio condominiale.
L’intervento di Maurizio Voi si concentra su «L’amministratore professionista Anaci e la capacità del problem solving nel condominio» ed esplora le buone pratiche che l’amminstratore del condominio deve applicare per risolvere le numerose e complesse problematiche poste dal suo lavoro.

Il Convegno si aprirà alle ore 9,30 e proseguirà per tutta la mattinata secondo il seguente

PROGRAMMA (scarica qui il programma in .pdf)

09:30 – 09:45 Saluti e introduzione al convegno
Michele Ischia Presidente provinciale ANACI Verona e Ing. Giovanni Bartucci Alperia Bartucci

avv. Maurizio Voi - senior partner

09:45 – 10:30 L’amministratore professionista Anaci e la capacità del problem solving nel condominio
Avv. Maurizio Voi


10:30 – 11:00 Soluzioni efficienziali e Digitali nel comparto Home&Building nazionale
Ing. Cristian Pulitano – Energy Strategy Group – PoliMi

10:30 – 11:00 Soluzioni efficienziali e Digitali nel comparto Home&Building nazionale
Ing. Cristian Pulitano – Energy Strategy Group – PoliMi

11:00 – 11:30 Smart Home ed efficienza tecnologica nel residenziale
Prof.ssa Cavazzini – LabEe s.r.l. – UniPd

11:30 – 12:00 La certificazione di qualità nelle ristrutturazioni: ENERGY CHECK e CASACLIMA “R”
Arch. Luca Devigili M.sC. – Klima Haus

12:00 – 12:15 coffee break

12:15 – 12:45 Alperia Bartucci
Ing. Elena Ardizzi – Riqualificazione energetica e sismica dei condomìni:

l’art. 10 del decreto crescita e le soluzioni di Alperia Bartucci

12:45 – 13:15 Alperia Bartucci
Ing. Mario Della Bella – Sybil: Intelligenza artificiale applicata alla climatizzazione dei condomìni

13:15 – 13:30 Domande

Per iscrizioni rivolgersi direttamente ad ANACI tramite l’indirizzo mail

info@anaci-verona.net

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile
16 Ott

di  Avv. Matteo Carcereri, partner Voi Carcereri Associati Studio Legale.

Commento alla Sentenza della Corte d’Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019

Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini a installare, a propria cura e spese, un elevatore nel giro scale condominiale, anche se non era stato raggiunto il quorum di metà del valore dell’edificio come prevede la legge (art. 1120, II comma Codice Civile e dall’art. 2 L. 13/1989).

Il caso.
Un gruppo di condomini chiedeva e otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale.
Un altro gruppo di condomini impugnava la delibera eccependo che fosse viziata in quanto – tra le altre ragioni – sarebbe stata adottata in violazione del quorum previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), essendo stata adottata con 418/1000.

Il Tribunale di Verona in primo grado, ha dato mandato e ricevuto una perizia tecnica di ufficio (CTU) che ha confermato che il progetto di elevatore soddisfaceva i requisiti previsti dalla legge e pertanto rigettava l’impugnazione confermando la validità della delibera.

La sentenza di primo grado veniva fatta oggetto di appello per la ragione che avrebbe errato nel considerare la delibera adottata con i quorum previsti dalla legge, in quanto il giudice di prime cure avrebbe fatto riferimento al quorum (inferiore) previsto da detta norma ma nella sua formulazione ante riforma del condominio e quindi non applicabile ratione temporis, a una delibera condominiale adottata successivamente.

La decisione della Corte.

I Giudici d’Appello dopo aver sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado ed aver invitato le parti ad approfondire il tema del rapporto circa la delibera impugnata e le disposizioni di cui alla L. 13/1989, rigettavano l’appello e confermavano quindi la validità della delibera condominiale .

Accogliendo le tesi di parte appellata, la Corte Lagunare ha osservato come: «Gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui si fa riferimento all’art. 2 della legge 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, asserendo come l’art. 1120 comma II° c.c. prevede che le opere e gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche devono essere approvate nel rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136, comma 2, c.c.

La censura è priva di pregio poiché i quorum richiamati dalla legge 13/1989, in riferimento all’art. 1120 comma II° c.c. si riferiscono a delibere adottate dall’assemblea con imputazione di spesa a carico di tutti i condomini. Mentre nel caso sottoposto all’esame del Collegio la delibera prevedeva l’installazione di un elevatore nel vano scala comune a cura e spese solo di un gruppo di condomini.

La delibera impugnata difatti non rientra fra quelle a cui fa riferimento l’art. 1120 c.c., che prevede che la spesa venga ripartita a carico di tutti i condomini, trovando piuttosto applicazione – ad avviso del Collegio – la previsione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune” (Cass. Civ. 23995/2017).

Ne consegue quindi che laddove l’elevatore possa quindi essere installato anche senza delibera condominiale, la stessa (se comunque adottata) sarà in ogni caso valida a maggioranza semplice e quindi anche se con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e art. 2 L. 13/1989».

La Corte si è così uniformata a consolidato orientamento di legittimità che prevede la possibilità di installazione di ascensore privato su parte comune anche senza delibera, laddove l’installazione rispetti i requisiti previsti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso più intenso della cosa comune ossia, l’assenza di pregiudizio alla staticità e decoro dell’edificio e la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini.

Locazione commerciale: sì al recesso anticipato per crisi economico/finanziaria del conduttore
25 Set

di Jessica Vezzari (avvocato)

L’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da fatti estranei alla volontà dell’imprenditore deve essere considerata come un fattore oggettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale

Nella sentenza in commento, in un caso di locazione commerciale la società conduttrice si opponeva al decreto ingiuntivo emesso a favore della società locatrice per il pagamento dei canoni di locazione, chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto, comunicato a mezzo raccomandata A/R, fondato sui gravi motivi ex art. 27 L. 392/1978, con particolare riferimento alla congiuntura economica.

Il Tribunale prima e la Corte d’Appello successivamente, rigettavano l’opposizione, ritenendo il recesso illegittimo ed inefficace. Nonostante il riconoscimento degli elementi obiettivi della crisi aziendale, e dunque esterni all’azienda stessa, si osservava che la società conduttrice, all’atto della rinegoziazione delle condizioni economiche del rapporto locatizio, non potesse essere all’oscuro dell’avversa congiuntura economica poi posta a fondamento del recesso solo un anno più tardi.

Ciò insieme alla circostanza per cui la società conduttrice aveva deciso di trasferire la propria attività presso altra località, ancorchè con spese di locazione minori, considerata una scelta imprenditoriale non di per sé dettata dalla necessità di “salvaguardare” la realtà aziendale.

Veniva quindi proposto dalla società conduttrice ricorso per Cassazione, adducendo tra le varie motivazioni il mancato riconoscimento dei gravi motivi giustificativi del diritto di recesso. In particolare, si riteneva disatteso l’orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato.

La Suprema Corte, con la sentenza n. 5803/2019, ritenendo fondato tale motivo, ha accolto il ricorso. Esaminando la decisione impugnata, la Cassazione ha evidenziato che, sebbene il giudice di merito avesse ravvisato nel caso in esame la sussistenza di elementi oggettivi di crisi aziendale, aveva poi concluso, in modo illogico e contradditorio, sostenendo l’illegittimità del recesso dal contratto.

I gravi motivi di cui all’art. 27 L. 392/1978 devono essere determinati da fatti imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dell’attività, ciò non impedendo al conduttore-imprenditore di operare una scelta di adeguamento strutturale dell’azienda, ampliandola o riducendola, per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività.

In definitiva, alla luce dell’orientamento della Suprema Corte, l’accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da accadimenti estranei alla volontà dell’imprenditore, deve essere considerata come un fattore obiettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.

L’impegno all’eliminazione del vizio di costruzione fa sorgere una autonoma obbligazione di garanzia
18 Set

Commento a sentenza Tribunale di Verona n. 375/2019 dott. Lanni

In una causa patrocinata dal nostro Studio, il condominio ed alcuni condomini, dopo aver promosso procedura di ATP che accertava la presenza di infiltrazioni nei piani interrati adibiti a box, conveniva in giudizio la società costruttrice venditrice, sia ai sensi dell’art. 1669 c.c. (garanzia extracontrattuale per gravi difetti dell’opera), sia in forza di un duplice impegno all’eliminazione di tali difetti assunto in sede di assemblea condominiale e poi ribadito a mezzo PEC da parte della società costruttrice e venditrice delle unità site in condominio.

Gli attori convenivano inoltre in giudizio con azione revocatoria ex art. 2901 c.c. altra società cui la venditrice, dopo la procedura di ATP aveva alienato in blocco, gli ultimi 8 garage rimasti invenduti, ossia gli unici immobili costituenti il patrimonio della convenuta principale.

La sentenza in commento è  interessante sia sotto il profilo della tutela dei diritti dei condomini/acquirenti, sia sotto il profilo dell’esame della sussistenza dei presupposti dell’azione revocatoria.

Quanto al primo profilo il Tribunale conferma infatti alcuni principi già cristallizzati da pronunce di legittimità ed in particolare:

  1. L’esplicito impegno all’eliminazione del vizio/difetto costituisce una specifica obbligazione negoziale di natura autonoma e che quindi prescinde dalla garanzia per vizi tipica del contratto di compravendita e determina l’esposizione del venditore stesso ad una responsabilità contrattuale soggetta alla prescrizione ordinaria decennale svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previsti per i contratti di compravendita e di appalto. In tal senso si erano in precedenza espresse Cass. Civ. 19702/2012 Cass. Civ. 13613/2013; Cass. Civ. 25541/2015; Cass. Civ. 8026/2004; Trib. Padova 05.05.2016; Trib. Padova 11.09.2014 e Trib. Trento, 10.06.2014 affermando che l’impegno all’eliminazione del vizio/difetto “….costituisce fonte di un’autonoma obbligazione di “facere”, la quale si affianca all’originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo, e rimane, pertanto, soggetto non ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale”;
  2. L’applicabilità della tutela prevista dall’art. 1669 c.c. in “ragione della qualificazione giurisprudenziale delle infiltrazioni di umidità quali gravi difetti di costruzione” e ciò anche nel solco di quanto affermato dalla Cass. n. 27315/2017;
  3. L’ammissibilità dell’azione extracontrattuale prevista appunto dall’art. 1669 c.c. per gli acquirenti nei confronti del proprietario-costruttore.

Quanto all’azione revocatoria (relativa al precipitoso atto di compravendita con cui la costruttrice-venditrice si era spogliata degli unici beni immobili rimasti in proprietà pochi giorni dopo la delibera condominiale che autorizzava l’azione in giudizio) esercitata dagli attori nei confronti sia della venditrice che della neo-costituita società acquirente rappresentata dal figlio del legale rappresentante della prima, il Tribunale rileva inoltre che:

  1. Circa il presupposto oggettivo “… è notorio il fatto che i beni più facilmente aggredibili nel patrimonio del debitore siano i beni immobili, con la conseguenza che la relativa alienazione integra sempre una variazione quantitativa e qualitativa del patrimonio, idonea a configurare il “pregiudizio” richiesto dall’art. 2901 c.c. (Cass. n. 1896/12); -) questa stessa circostanza consente ravvisare il presupposto soggettivo dell’azione revocatoria in riferimento sia al debitore sia al terzo, atteso che “nel caso in cui il debitore disponga del suo patrimonio mediante vendita contestuale di una pluralità di beni, devono ritenersi “in re ipsa” l’esistenza e la consapevolezza (sua e dei terzi acquirenti) del pregiudizio patrimoniale che tali atti arrecano alle ragioni del creditore” (v. Cass. n. 18034/13); 
  2. Quanto al profilo soggettivo l’azione revocatoria nel caso di specie è ulteriormente avvalorata dalla circostanza che i legali rappresentanti delle due società rispettivamente venditrice e acquirente fossero padre e figlio e che questi fosse a piena conoscenza delle ragioni di credito del condominio attoreo avendo personalmente partecipato alle assemblee ed avendo intrattenuto rapporti diretti con l’amministratrice del complesso condominiale.

Vi è da sottolineare come anche il solo rapporto di parentela (addirittura padre/figlio nel caso di specie), era già stato ritenuto circostanza sufficiente a provare la scientia damniconsilium fraudisidonei a giustificare l’azione revocatoria (Cass. Civ., Sez. III, 13447/13; Trib. Padova Sez. II, 26-05-2014; C. App. Roma Sez. II Sent., 20-04-2009; Cass. civ. 2748/2005).

Avv. Matteo Carcereri

Affitto d’azienda: l’inagibilità parziale non giustifica il mancato pagamento del canone
16 Set

di Jessica Vezzari (avvocato)

Con l’ordinanza n. 8760 del 29 marzo 2019 la Suprema Corte di Cassazione si è espressa sull’inadempimento da parte dell’affittuario il quale, a seguito dell’impossibilità di utilizzare parte degli spazi aziendali affittati, rifiutava il pagamento del canone.

Il fatto in breve. La società Alfa concedeva in affitto alla società Beta la propria azienda. La prima conveniva in giudizio l’affittuario affinchè si accertasse l’avvenuta risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., in virtù della clausola risolutiva espressa ancorata all’omesso pagamento del canone. La società Beta si costituiva e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e il risarcimento del danno, per l’inadempimento dell’affittante in quanto, a seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, una parte del complesso aziendale era stata dichiarata inagibile e quindi inutilizzabile.

I giudici di merito rigettavano la domanda avanzata dalla società Alfa considerando giustificato, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il mancato pagamento del canone, a fronte dell’inadempimento della società affittante, consistente nell’aver concesso in affitto spazi non idonei all’uso previsto. 

La società Alfa promuoveva quindi ricorso per cassazione sostenendo la violazione dell’art. 1460 c.c. attesa l’illegittimità della sospensione totale del pagamento del canone a fronte di un inadempimento riguardante la parziale inagibilità del complesso aziendale, che comunque non impediva l’esercizio dell’azienda, le cui attività dedotte in contratto continuavano ad essere svolte.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha affermato la falsa applicazione da parte della Corte d’Appello dell’art. 1460 c.c

Posto infatti che l’eccezione di inadempimento si fonda sulla regola della buona fede oggettiva, che tra le sue tante declinazioni esige anche che la difesa sia proporzionata all’offesa. Dunque in tanto il rifiuto del pagamento integrale del canone poteva dirsi conforme a buona fede in quanto l’inadempimento dell’affittante avesse impedito il godimento integrale dell’azienda.

In particolare, si deve valutare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico – sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte».

Nel caso in esame, la disponibilità quantitativa degli immobili aziendali doveva quindi essere valutata con riferimento alla possibilità per Beta di esercitare l’attività di impresa dedotta nel contratto di affitto, che non le era comunque preclusa. La disponibilità dei locali da parte della società affittante costituisce ovviamente una prestazione corollaria, ma non è essa stessa lo scopo essenziale del contratto. 

Il limbo urbanistico di residence e insediamenti turistici
24 Giu

Convenzione di lottizzazione, opere di urbanizzazione primaria, inadempimento della P.A., risarcimento dei danni o sdemanializzazione: un problema per i villaggi turistici.

di Maurizio Voi

I comproprietari di importanti insediamenti turistici edificati negli anni ottanta nel pieno del boom dei villaggi all inclusive attratti dalle sirene dell’investimento a sicuro reddito di una proprietà marina inserita in un contesto di macchia mediterranea con all’interno tutti i servizi turistici come piscine, bar, ristoranti, negozi, anfiteatro e personale di manutenzione sempre disponibile, abbandonati dalle società e tour operaturs che garantivano annualmente quel redditoiniziata ex abrupto la nuova gestione diretta dei beni e immersi nella lettura degli atti di compravendita per comprendere i loro diritti, sono stati catapultati in un mare in tempesta e in pesanti oneri finanziari.

La costruzione di questi villaggi turistici nelle aree previste dai Piani Regolatori dei Comuni è avvenuta in base alla convenzione di lottizzazioneprevista dall’art. 28 della legge Urbanistica 1150/42.

È noto che l’autorizzazione comunale a lottizzare era subordinata alla stipula di una convenzione che doveva essere trascritta e che prevedeva, a spese del proprietario lottizzante, la cessione gratuita entro particolari termini delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, la cessione gratuita di una quota delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria.

Ivi anche l’assunzione degli onerirelativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte, in proporzione agli insediamenti, delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere indispensabili perallacciare la zona ai pubblici servizi. 

Fin dalla Legge Urbanistica e poi con la legge 10 del 1977 il titolare della “allora” concessione edilizia aveva l’alternativa tra versare il contributo dovuto per gli oneri di urbanizzazione ovvero obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione seppure con le modalità e le garanzie stabilite dall’amministrazione comunale.

Accadeva che l’intervento di urbanizzazione veniva assunto dal lottizzante e concluse le opere queste dovevano essere collaudatedal Comune e quindi trasferite dal lottizzante all’amministrazione stessa. 

Con il trasferimento l’amministrazione avrebbe preso in carico le opere di urbanizzazione quali ad esempio gli impianti fognari, di depurazione, elettrici e di distribuzione dell’acqua, la manutenzione delle strade interne al comprensorio, avrebbe provveduto alla manutenzione e alla fornitura dei relativi servizi che sarebbero stati pagati dai possessori degli immobili attraverso le note tasse comunali.

Evaporata l’idea iniziale dell’investimento che avrebbe prodotto un continuo reddito per il futuro, garantito dai vari tour operators, siè andati via via scoprendo che i proprietari sarebbero stati costretti a gestire e finanziare direttamente gli alti costi di manutenzione delle opere essenziali alla utilizzazione della proprietà e che dette opere di urbanizzazione primarianon erano mai state trasferite al Comune e da questo prese in carico per la manutenzione. 

Quid iuris allora se la convenzione è ampiamente scaduta sono passati addirittura più di vent’anni e il peso della manutenzione dei servizi che il Comune avrebbe dovuto erogare non sono stati rispettati e sempre assunti e corrisposti dalle società private di gestione prima e dai singoli proprietari pro quota ora? 

La convenzione di lottizzazione

La convenzione di lottizzazione è uno strumento urbanistico finalizzato a suddividere il terreno in lotti fabbricabili e ad assicurare la conciliazione dell’interesse dei singoli privati lottizzanti con quello più generale di assetto urbanistico del territorio e in essa viene normalmente annoverata la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (C.15340/16).

La convenzione di lottizzazione ha la natura giuridica di un “accordo sostitutivo di provvedimento” disciplinato ora dall’art. 11 della Legge 241 del 1990 e prima dall’art.11 L. 10/1977 ed ha ad oggetto l’assunzione di obblighi a carico del proprietario lottizzante.

Come ha stabilito la Corte di Cassazione le convenzioni di lottizzazione costituiscono strumenti di pianificazione di tipo attuativo del PRG (Cass. civ. sez. un., 1262/00).

Le opere di urbanizzazione, comunque realizzate, anche cioè a scomputo totale o parziale degli oneri hanno sempre natura di opera pubblica.

Il dato sembra oggi pacifico ed anche nella giurisprudenza della Corte di Giustizia UE che ha chiarito comele opere di urbanizzazione sono da ritenerepubbliche fin dalla loro origine (sent. “Bicocca”).

Dal che si ricava, come ha chiaramente statuito la Corte di cassazione, che: è irrilevante che le opere suddette siano state eseguite su proprietà privata, e siano per questo, formalmente di proprietà privata prima del passaggio al patrimonio pubblico. (..) una volta fatte, non tollerano di rimanere in proprietà privata.

Ancora secondo i giudici di Strasburgo in virtù degli impegni sottoscritti dal lottizzante nell’ambito della detta convenzione (..)il Comune disporrà di un titolo giuridico atto a garantirli la disponibilità delle opere così individuate, in vista della destinazione pubblica delle medesime.

Nel limbo della lottizzazione

Normalmente le convenzioni di lottizzazione prevedono il passaggio gratuito al Comune delle opere nel termine massimo di dieci anni previo il collaudo definitivo che attesta che l’esecuzione delle stesse siano avvenute a regola d’arte e in conformità delle prescrizioni della convenzione.

L’accordo però quasi mai è lineare in quanto il Comune tende a riservarsi di accettare le opere di urbanizzazione appunto in seguito all’esito favorevole del collaudo.

Quali sono le conseguenze giuridiche e patrimoniali se il Comune una volta collaudate le opere non provvede alla presa in carico delle stesse e quindi alla destinazione pubblica? Trascorso il termine decennale indicato in convenzione il diritto del Comune è soggetto a prescrizione? 

Ma ancor più importante è l’aspetto economico – finanziario in quanto gli oneri di gestione e conduzione delle opere primarie rimangono in capo ai soggetti che nel frattempo sono divenuti proprietari dei beni ma che si trovano ancora nella condizione di lottizzanti verso la P.A. 

Secondo la giurisprudenza amministrativa le clausole sopra evidenziate modulando le reciproche obbligazioni tra privato e P.A, hanno il significato sostanziale di una rinuncia alla prescrizione ovvero di un concordato differimento del relativo termine di decorrenza sostanziale sine die: in quanto viene consentito al Comune di determinarsi in merito alla valutazione dell’adempimento convenuto senza la preventiva fissazione di alcun termine di decadenza.  

Questo stato di indeterminatezza, situazione sospesa, non è di poco conto specialmente sotto il profilo giuridico delle responsabilità in capo ai proprietari lottizzanti ex art. 2051 c.c. ma anche dalla responsabilità per l’esercizio da attività pericolose ex art. 2050 c.c. sol che si pensi alla conduzione di impianti di depurazione ove presenti negli insediamenti turistici.

Se poi protratto nel tempo sono tutti  da valutare, sotto il profilo economico – finanziario, gli esborsi dei proprietari ancora nel limbo della lottizzazione in relazione al fatto dell’ormai avvenuto pagamento alla P.A. del contributo ex art. 11 legge 10/77 ora art. 16 D.P.R. 380/2001 per il rilascio dell’allora concessione. 

Opera pubblica e demanio

Tentando una teorica soluzione un primo approccio potrebbe essere la richiesta di “sdemanializzazione” delle opere. 

È dato ormai acquisito che la convenzione inter partes ha costituito immediatamente un vincolo di uso pubblico sulle opere di urbanizzazione primaria indipendentemente dal formale passaggio di proprietà (in questa chiara direzione vi sono i T.A.R lombardi).

 Ex art. 822 c.2 e 824 c.c. tali beni divengono soggetti al regime del demanio pubblico ma non di quello indisponibile. Essi rientrano nella categoria del demanio accidentale seppur mancante della manifestazione di volontà con valore costitutivo che normalmente ne denomina la classificazione. 

Potrebbe essere allora possibile, mancando il formale doppio requisito della manifestazione di volontà dell’ente che si assume essere titolare del diritto reale pubblico intervenire per far accertare la sdemanializzazione tacita di tali beni ravvisando in maniera inequivocabile la mancanza di volontà dell’amministrazione di ritenere il bene a destinazione pubblica e quindi rinunciare definitivamente alla sua acquisizione e gestione. 

Accertamento dell’inadempimento del Comune, trasferimento coattivo e risarcimento del danno.

In questo cammino potrebbe essere possibile addentrarsi nei meandri dell’obbligo di adempimento della convenzione e del risarcimento dei danni.

Il punto di partenza è sempre la cessione gratuita all’amministrazione dell’aree necessarie per la realizzazione a scomputo delle opere di urbanizzazione che il lottizzante si è obbligato a realizzare all’interno del comparto. 

Solo il sommo poeta può mantenere in eterno le anime nel limbo(in quanto non battezzati), ma i lottizzanti con il collaudo hanno ottenuto il “giudizio di idoneità” formalmente valido per procedere al trasferimento dei beni al Comune.

Il nostro ordinamento è impostato sulla certezza dei rapporti giuridici e come ha già rilevato il T.A.R. dell’Emilia Romagna sez. di Parma (seppur nella fattispecie della convenzione di urbanizzazione) il perfezionamento del collaudo consente di dichiarare l’intervenuta accettazione implica delle opere di urbanizzazione e di trasferirle all’amministrazione.

Diverrebbe così anche ammissibile la domanda di risarcimento del danno per una responsabilità ex art. 1173 e 1218 c.c. per inadempimento degli obblighi convenzionalmente assunti nonché della violazione del principio di buona fede contrattuale ex art. 1173 c.c.

A questo punto però per gli organi di amministrazione degli insediamenti turistici sarà necessario valutare la competenza e la sostenibilità finanziaria dei Comuni nel prendere in carico le opere di urbanizzazione potendo essere più conveniente agire per la sdemanializzazione delle stesse.

Piano casa, credito edilizio e condominio
17 Giu

Le ultime novità legislative per il Veneto

di Maurizio Voi, partner di Voi Carcereri Studio Legale

Il 10 aprile 2019 è entrata in vigore la Legge Regionale del Veneto 14/2019 sulla riqualificazione urbana e la rinaturalizzazione del territorio.

La nuova legge supera e “stabilizza” la normativa sul “piano casa” del 2009 (L.R. 24/2009) ed è diretta a sostenere il settore edilizio, in coerenza con le disposizioni per il contenimento del consumo del suolo (L.R. 14/2017) che ha fissato l’obbiettivo di “suolo zero” entro il 2050.

Il nuovo dettato veneto sull’urbanistica implementa gli aspetti di riqualificazione edilizia, ambientale ed urbanistica (qualità tecnologica, sostenibilità ecologica ed energetica, sicurezza degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche) e prevede specifiche premialitàe incrementi volumetrici connessi all’utilizzo  di crediti edilizi da rinaturalizzazione.

 E’ sempre previsto l’ampliamento della volumetria degli edifici esistenti da un minimo del 15% a condizione che siano utilizzate le tecnologie per l’uso di fonte di energia rinnovabile con caratteristiche di prestazioni energetiche elevate ad un massimo del 50% fino al 31 dicembre 2020 se la prestazione energetica dell’intero edificio corrisponde alla classa A4.

La percentuale di ampliamento può arrivare al 60% in caso di utilizzo parziale od esclusivo dei crediti edilizi da rinaturalizzazione.

Il credito edilizio 

Il credito edilizioè stato introdotto dall’art.36 della L.r. 11/2004 come primario strumento di riqualificazione ambientale.

Già insigni amministrativisti si sono espressi su tale ectoplasma, soggetto evanescente, inconsistente dell’ordinamento veneto (per tutti ICacciavillani: “ll credito edilizio: figlio degenere della perequazione urbanistica, inwww.amministrativistiveneti.it) ma tant’è si è evoluto in credito edilizio da rinaturalizzazione.

Rimandando alla lettura dell’art.36 della L.r. 11/2004 per la sua definizione esso si può identificare come la cubatura edificabile che è una componente del diritto di proprietà (C.cost. 5/1980). Esso è liberamente commerciabile, va annotato in un apposito registro ed è un vero e proprio diritto reale che, ex art.2643 n.2bis c.c., è trascritto nei registri immobiliari.

Questa cubatura è quindi utilizzabile su aree edificabili previste dallo strumento urbanistico comunale.

Il credito edilizio da rinaturalizzazione è definito dalla lettera d) dell’art.2 del “nuovo” piano casa riveduto dalla L.r. 14/2019, come:

capacità edificatoria di cui al comma 4, dell’articolo 36, della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11, riconosciuta dalla strumentazione urbanistica comunale in attuazione di quanto previsto dall’articolo 5, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, a seguito della completa demolizione dei manufatti incongrui e della rinaturalizzazione del suolo, secondo quanto previsto dall’articolo 4.

La rinaturalizzazione del suolo secondo la lett.c) dell’art.2 L.r.14/2019 è un:

intervento di restituzione di un terreno antropizzato alle condizioni naturali o seminaturali di cui alla lettera a), del comma 1, dell’articolo 2, della legge regionale 6 giugno 2017, n. 14, attraverso la demolizione di edifici e superfici che hanno reso un’area impermeabile, ripristinando le naturali condizioni di permeabilità, ed effettuando le eventuali operazioni di bonifica ambientale; la superficie così ripristinata deve consentire il naturale deflusso delle acque meteoriche e, ove possibile, di raggiungere la falda acquifera.

Anche i crediti da rinaturalizzazione sono liberamente commerciabili e trascritti ai sensi dell’art. 2643 comma 2bisdel c.c. 

Il figlio degenere dell’edificio composto da più unità immobiliari

Ancor prima del concepimento dell’ampliamento dell’edificio multipiano o di case a schiera è necessario porsi il problema (e avvertiamo subito di non facile soluzione, anzi per I. Cacciavillani è un’aporia) se il generato in ampliamento -specialmente in un momento immediatamente successivo anche alla prima vendita- possa ab origine essere autorizzato dai nuovi comproprietari rinunciando ad ogni loro diritto.

L’intervento di ampliamento con piano casa per l’originario unico proprietario è sempre finalizzato al futuro aumento di valore commerciale la cui strategia è poi la vendita dei singoli appartamenti.

Con la prima vendita ipsofactonasce il condominio e se si tratta, come spesso accade, di sopraelevazione dell’ultimo piano, la preventiva autorizzazione dei futuri comproprietari è necessaria per non inciampare negli ostacoli posti dall’art.1127 c.c.

Così se l’ampliamento tende ad occuparetutto o in parte il volume edificabile dell’intero edificio che può essere realizzato anche separatamente per ciascuna unità, leggendo semplicemente il comma 8 dell’art.6 della L.r. 14/2019 ma identico al suo predecessore (art.2 L.r. 14/2009) sembrerebbe che compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici, l’autorizzazione concessa dai futuri condomini all’atto delle compravendite sia necessaria e sufficiente all’intervento.

Ma la disciplina privatistica deve fare i conti con la normazione amministrativa e suoi corollari. 

Secondo la circolare esplicativa n.1 del 20.11.2014 della L.r. 32/2013 (modifica al primo piano casa del 2009) gli incrementi volumetrici realizzabili ai sensi del “piano casa” non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi.Di conseguenza il progetto di ampliamento potrà non essere assentibile per eccesso di volume in quanto generato sull’intero edificio. E ciò nonostante la corretta autorizzazione ab origine del futuro condomino.

Quindi l’originario unico proprietario ex art. 1127 c.c., teoricamente, può sopraelevare -si intende nei limiti del piano casa- occupare l’area soprastante senza nulla dovere ai condomini che lo hanno preventivamente autorizzato e in pratica, gli hanno ceduto il loro credito edilizio, ma in realtà non lo può fare poiché l’autorizzazione della cessione della cubatura è credito edilizio in capo agli altri condomini (in percentuale millesimale) e questi condomini non lo possono cedere.

A nulla potrebbe valere il sostenere che anche tutti proprietari, per conformazioni tecniche dell’edificio e inutilizzabilità dell’area abilitata a riceverli, non potranno mai richiedere un piano casa.

Una soluzione tecnica giuridica che presupponga la fattispecie sopra riferita come case historyrisulta impossibile in partenza.

Le soluzioni dovrebbero essere propedeutiche all’intervento edilizio (a) o che l’ultimo piano dell’edificio sia destinato a cantine di pertinenza dei singoli appartamenti (b) essendo ipotizzabile: 

a) che l’originario proprietario preveda e faccia assentire l’ampliamento prima ancora della progettata vendita;

b) che tutti i proprietari delle cantine richiedano il piano casa e poi provvedano a cedere il volume edificato (6 comma circolare n.1 del 20.11.2014)

Nullità Urbanistica: la pronuncia delle SS.UU. 8320/2019
28 Mag

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 8230/2019 del 22.03.2019, risolvono il contrasto creatosi in seno alle sezioni semplici circa la sanzione della nullità prevista per gli atti di compravendita di immobili in tutto o in parte abusivi privilegiando la teoria della nullità formale rispetto a quella più recente della nullità (anche sostanziale) sostanziale dell’atto di compravendita di immobile abusivo.

Un primo orientamento infatti, partendo dalla lettera della norma (in questo caso l’art. 46 L. 380/2001 T.U. Edilizia), ha rilevato come la nullità dell’atto derivi dalla mancata indicazione del titolo abilitativo.

Successivamente con la nota pronuncia Cass. Civ.23591/2013, si è affermato il principio per cui a fianco alla nullità formale, poteva essere rinvenuta anche una nullità sostanziale dell’atto nel caso in cui, pur in presenza dell’indicazione nell’atto di compravendita del titolo edilizio in forza del quale era stato edificato l’immobile compravenduto, questi fosse comunque risultato di fatto irregolare dal punto di vista edilizio.

Le Sezioni Unite, chiamate a dirimere tale contrasto, dopo un lungo excursus storico circa l’evoluzione della giurisprudenza e delle leggi in materia, hanno rilevato come “…Nell’ipotesi qui in rilievo di compravendita di edifici o parte di essi (ed a parte le allegazioni di cui all’art. 40), le norme pongono, dunque, un medesimo, specifico, precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all’art. 40). Null’altro”. 

Prosegue poi la sentenza in motivazione osservando ulteriormente come “…il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente che la giurisprudenza c.d. sostanzialista ritiene di poter desumere da tale contesto normativo, sottolineando l’intenzione del legislatore di renderli tout court incommerciabili, costituisca un’opzione esegetica che ne trascende il significato letterale e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all’art. 12 preleggi, comma 1, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione. La lettera della norma costituisce, infatti, un limite invalicabile dell’interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche correttivo o sostitutivo della voluntas legis (cfr. Cass. n. 12144 del 2016), tanto che, in tema di eccesso di potere giurisdizionale riferito all’attività legislativa, queste Sezioni Unite hanno affermato che l’attività interpretativa è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante testuale (cfr. Cass. S.U. n. 15144 del 2011; n. 27341 del 2014)”.

L’eventuale irregolarità edilizia dell’immobile compravenduto potrà essere fatta valere quindi dall’acquirente invocando l’inadempimento contrattuale, ma non comporterà più la possibilità che l’atto – in presenza dell’indicazione degli estremi del titolo abilitativo – venga dichiarato nullo da chiunque vi abbia interesse o, d’ufficio, anche dal Giudice.

Verona 28 maggio 2019 

Avv. Matteo Carcereri