Assemblee condominiali e videoconferenza: un intervento legislativo che non aiuta, anzi.
13 Ott

Mentre i preoccupanti dati della pandemia agitano lo spettro di un nuovo lockdown, ovvero comunque di misure restrittive alle riunioni di persone, giunge proprio ora il tanto atteso emendamento sulle assemblee condominiali.

Dopo anticipazioni nei mesi scorsi rivelatesi errate, ecco, nella conversione del decreto “agosto”, a metà ottobre di questo annus horribilis 2020:

– una proroga del termine per la convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del bilancio (i sei mesi ex art. 1130 n. 10 c.c. sono sospesi fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020; sempre che, beninteso, non fossero già scaduti … );

– inoltre, due modifiche strutturali all’impianto del diritto condominiale (non limitate all’emergenza, intendiamo dire), nelle disp. att. c.c., e precisamente dell’art. 66: 

a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”;

b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Logica la prima, sull’ordine del giorno (ci mancherebbe che, prevedendosi la videoconferenza, non contenesse le specifiche per connettersi).

Pessima la seconda.

Cosa s’intende con lo stabilire che “la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza” “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini”?

In questi mesi si era affermata la prassi della c.d. doppia convocazione: in luogo fisico (ossia la classica sala, magari più grande per poter rispettare il distanziamento), ma anche in stanza virtuale: nel senso che veniva data la possibilità (spesso vivamente consigliandola, ma come opzione), a chi lo volesse, di connettersi con la videoconferenza, per parteciparvi da remoto.

Si dava per pacifico, in sostanza, che una convocazione esclusivamente in una stanza virtuale presupponesse una previsione regolamentare contrattuale, opponibile a tutti, o l’unanimità dei consensi.

Mentre per la partecipazione connettendosi in videoconferenza era sufficiente il consenso del singolo, che previamente avvisato ne accettava la modalità, quale libera e consapevole scelta.

Al singolo, insomma, era rimessa la scelta se partecipare in presenza, affrontando la trasferta e, di questi tempi, i rischi di contagio, o collegarsi da casa: magari con qualche inevitabile limitazione, nonostante i progressi della tecnologia e delle telecomunicazioni, ma anche con apprezzabili vantaggi.

Ora il “previo consenso di tutti i condomini” è previsto quale presupposto non di una convocazione esclusivamente in una stanza virtuale, ma della semplice partecipazione attraverso strumenti di videoconferenza.

Previo, e di tutti: vuol dire che, per consentire a chi preferirebbe restare comodamente a casa propria, servirà raccogliere in anticipo, giocoforza per iscritto onde poterne avere prova, del via libera degli altri …

Così ragionando, la videoconferenza nelle assemblee, che doveva essere facilitata, viene fortemente ostacolata, e praticamente esclusa nella generalità dei casi.

Con una mano, per favorire il mitico superbonus 110, si abbassa il quorum di approvazione di lavori di notevole entità alla ordinaria maggioranza semplice (e si stabilisce che basterà persino per l’opzione della cessione del credito, con buona pace, pare, di un diritto proprio del singolo).

Con l’altra mano, si affossa la videoconferenza, nonostante appaia essere non solo lo scenario prossimo, in un futuro di sempre maggiori connessioni tra le persone via internet e social, ma anche quello più confacente alla attuale situazione emergenziale per le note ragioni sanitarie.

Maurizio Voi, Avvocato in Verona

Alvise Cecchinato, Avvocato in Portogruaro

A forte rischio il recupero dei crediti per le spese condominiali – Le conseguenze delle pronunce della Suprema Corte di Cassazione di giugno e settembre 2020 sul procedimento di mediazione.
24 Set

di Avv. Maurizio Voi e Avv. Alvise Cecchinato

Forse non considerata attentamente perché eravamo ad inizio estate con le vacanze alle porte dopo il duro lockdown, l’ordinanza n. 1046 dell’8 giugno 2020 della Sesta Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto che l’Amministratore di Condominio, per partecipare alla procedura di mediazione, ha sempre bisogno di essere autorizzato dall’Assemblea con la delibera ex art. 71 quater, comma III, disp. att. cod. civ., a maggioranza qualificata (ossia: maggioranza degli intervenuti alla riunione, che corrisponda ad almeno metà dei millesimi): anche se, per ipotesi, si tratta di vertenza in una materia che, rientrando nelle sue attribuzioni di legge, non richiede analoga autorizzazione per agire o resistere in giudizio.

L’ipotesi è frequentissima: si pensi al recupero delle spese condominiali ex art. 1130 n. 3 cod. civ.: è pacifico che, per adire il Giudice, chiedendo l’ingiunzione immediatamente esecutiva ex art. 63, I comma, disp. att. cod. civ., o anche promuovendo una causa ordinaria, all’Amministratore non serve l’autorizzazione dell’Assemblea, essendo un suo specifico dovere (peraltro assoggettato anche al termine dei sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ex art. 1129, IX comma, cod. civ.).

Gli Ermellini, nella pronuncia, relativa ad una opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, precisano proprio che “pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’Amministratore” “con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c. senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea”, “questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’Assemblea”: e, se vi partecipa lo stesso, la mediazione è come non si tenesse (tecnicamente: non vale a integrare la condizione di procedibilità), perchè il Condominio non può ritenersi siccome presente.

Il ragionamento desta evidenti perplessità, e le sue conseguenze diventano di ancor maggiore attualità tenuto conto che, con la recentissima sentenza n. 19596 del 18.9.2020, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ponendo fine a un contrasto esistente nella giurisprudenza di merito, hanno statuito che, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, è onere del creditore opposto, e non del debitore opponente, attivare il procedimento di mediazione obbligatoria, in mancanza del quale la causa diventa improcedibile e, si badi, il decreto ingiuntivo deve essere revocato.

Ecco il principio: “Nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs. n. 28 del 2010, art. 5, comma 1-bis, i cui giudizi vengano introdotti con un decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l’onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta; ne consegue che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilità di cui al citato comma 1-bis conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo”.

Dal combinato disposto delle due pronunce deriva un mix pericolosissimo per il Condominio, proprio nel delicato ambito di gestione e fruizione dei servizi condominiali, anche essenziali, che l’Amministratore deve garantire provvedendo al pagamento delle spese.

Cosa succederà?

Se il Condominio agisce ottenendo decreto ingiuntivo, e il condomino moroso propone opposizione, l’Amministratore dovrà tempestivamente convocare l’Assemblea, per essere autorizzato a promuovere la procedura di mediazione e a parteciparvi.

Se, per qualsiasi ragione, non si raggiungesse la maggioranza qualificata (si ripete: maggioranza degli intervenuti alla riunione, che corrisponda ad almeno metà dei millesimi), l’Amministratore non potrà procedere, la mediazione non ci sarà o sarà comunque tamquam non esset,.

Soprattutto, la causa pendente terminerà con la revoca del decreto ingiuntivo (e forse anche, oltre al danno, con la vera e propria beffa della condanna alla rifusione delle spese legali !).

Come comprensibile, il condomino moroso si sentirà vincitore, e non si sentirà più obbligato al pagamento; se poi, nel frattempo, in forza del decreto ingiuntivo, era stata iniziata una procedura esecutiva (pignorando l’immobile, o altri beni) verrà meno anche quella.

Insomma, si profilano conseguenze potenzialmente davvero gravi.

E non è difficile immaginare che, se nel Condominio è di fatto difficile raggiungere la maggioranza qualificata, come purtroppo spesso accade, il condominio moroso sarà tentato da proporre opposizioni anche infondate, ma strumentali all’impasse che sopra abbiamo delineato.

Diventa quindi urgente l’istanza per un intervento del Legislatore: se l’art. 71 quater, comma III, disp. att. cod. civ. deve interpretarsi in senso letterale, come la Corte di Cassazione ha affermato nella pronuncia di giugno, facendolo operare anche per le vertenze che non richiedono la autorizzazione ad agire o a resistere, le conseguenze di un tanto appaiono aberranti: a maggior ragione ora che la Cassazione stessa, con la pronuncia di settembre, ha posto l’onere della mediazione, nelle cause di opposizione a decreto ingiuntivo, a carico del creditore.

Maurizio Voi, Avvocato in Verona
Alvise Cecchinato, Avvocato in Portogruaro

Al lavoro sul Superbonus 110%
18 Ago

Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.

In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.

Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.

Depositati gli emendamenti per la proroga delle assemblee condominiali e il rinnovo automatico dell’amministratore di condominio.
11 Giu

Le preoccupazioni degli amministratori per la gestione economico-finanziaria e di manutenzione-conservativa dei condominii aumentano di pari passo con l’allentamento delle misure anti COVID-19.

I problemi di gestione riguardano: l’obbligatorietà della annuale convocazione delle assemblee di condominio per l’approvazione dei bilanci con le non chiare misure di distanziamento sociale eventualmente da adottare in sede di assemblea; la poca propensione dei proprietari alla loro partecipazione anche in videoconferenza.

 Sicuramente tutto ciò comporterà a breve un carico di lavoro improponibile per i professionisti della gestione immobiliare trovandosi difronte alla necessità di convocare in uno stretto lasso di tempo le assemblee dei condomini amministrati, finora rinviate in ottemperanza ai noti provvedimenti del Governo.

L’ANACI di Verona ha interessato l’ on. Diego  Zardini che con la consulenza dell’ avvocato Maurizio Voi ha presentato due emendamenti al Decreto Legge Rilancio prevedendo la proroga di un anno delle assemblee ordinarie ex art. 1135 c.c. nonché il rinnovo automatico dell’amministratore per un anno già scaduto al 4 aprile 2020.

Di seguito gli emendamenti depositati

D.L. Rilancio: proroga dei rinnovi ad amministrare e del termine di approvazione del bilancio
14 Mag

Decreto legge 13.5.2020 – Rilancio

DISPOSIZIONI IMPORTANTI PER L’AMMINISTRAZIONE DEI CONDOMINI

Il Decreto Legge c.d. “rilancio” approvato dal Consiglio dei Ministri nella giornata del 13 maggio ha previsto all’art.212ter lettera b) alcune importanti modifiche circa l’incarico di amministrazione e convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.

In pratica:

Amministratore: se il mandato è scaduto alla data di conversione in legge del decreto del 13.5.2020  o entro tre mesi dalla medesima data l’incarico è “rinnovato” per ulteriori 6 mesi.

Assemblea per approvazione del rendiconto.

Il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019 è differito di 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio.

Il termine di 12 mesi va però sommato agli ulteriori 180 giorni previsti dall’art. 1130 I° co. n.10 a cui il DL fa riferimento.

Esempio:

  1. Bilancio ordinario che si chiude al 1 agosto 2019

Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 29 febbraio 2020 + 12 mesi = 28.2.2021

  • Bilancio ordinario che si chiude al 30 settembre 2019

Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 30 marzo 2020 +12 mesi = 30.3.2021

  • Bilancio ordinario che si chiude al 31.5.2020

Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 30 novembre 2020 +12 mesi = 30.11.2021

Si allega testo del DL.

Avv. Maurizio Voi | Voi Carcereri Associati Studio Legale

Auto elettriche e wallbox negli edifici residenziali
29 Apr

Potrebbe apparire molto lontano il tempo in cui la mobilità, specialmente nelle città, sarà solamente elettrica e come i concetti “sostenibilità”, “flessibilità”, “risparmio economico” potrebbero sembrare affermazioni di principi teorici e utopistici.

Ma il mondo dell’automotive sta cambiando e sempre più persone stanno rivolgendosi al mercato dell’auto elettrica complice anche i cambiamenti dei messaggi pubblicitari.

Anche i più sensibili verso la “sostenibilità” come riduzione delle immissioni inquinanti e del “risparmio economico”, cioè risparmio dei costi di rifornimento, si dimostrano scettici verso   l’auto elettrica nel momento in cui si pongono il problema di dove e come ricaricare le batterie della macchina: “flessibilità” o per dirla con il legislatore di fine  2016 dove trovare le “infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli” (art.15 comma 1-ter del D.Lvo 16.12.2016 n.257, vedi infra), che noi semplicemente conosciamo come colonnine elettriche o, all’inglese, wallbox.

La vision della Unione Europea è del 2014 quando venne emanata la direttiva 2014/94/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio relativa alla realizzazione di una infrastruttura per i combustibili alternativi.

La direttiva 2014/94/UE è stata recepita dallo Stato italiano nel dicembre 2016 con il D.Lvo n.257 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 13.1.2017 n.10.

Detto che della filosofia del decreto in commento (Titolo I, Finalità ed Obiettivi; Titolo II, Quadro strategico nazionale) faremo riferimento in questo studio, è subito interessante notare come l’art.4, per quanto riguarda il trasporto, disponga la realizzazione entro il 31.12.2020 di un numero adeguato di punti di ricarica elettrici accessibili al pubblico nelle città metropolitane, aree urbane ed extraurbane.

Le articolate prescrizioni normative del quadro strategico nazionale prevedono diverse tipologie d’interventi nel comparto edilizio in costruzione e costruito sia “non residenziale” che “residenziale”.

Per gli edifici “non residenziali” e con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per quelli “residenziali” con almeno 10 unità abitative per ottenere il titolo abilitativo edilizio già entro il 31.12.2017 i costruttori dovevano “predisporre” nei progetti   l’allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli con la connessione da spazi di parcheggi scoperti o coperti e da ciascun box auto.

Con la precisazione che per le nuove costruzioni residenziali con almeno 10 unità abitative i punti di connessione – comuni o singoli- per la ricarica elettrica devono essere non inferiori al 20 per cento di quelli totali.

L’approccio muta per gli edifici in condominio esistenti poiché dal nel 2012 con il decreto legge sulle “Misure urgenti per la crescita del paese” richiamato dall’attuazione della normativa europea del 2016 è stato modificato il T.U. Edilizia.

Così come per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, fatto salvo l’art. 1102 del c.c. sull’uso e godimento delle parti comuni da parte anche di un solo proprietario, gli interventi edilizi per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli ora possono essere approvate dall’assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall’art. 1136 I°, II° o III° co. c.c.., cioè anche a maggioranza semplice.

E se l’assemblea non vi provvede il condomino interessato può installare a proprie spese i dispositivi, fermo quanto previsto dagli articoli in tema di innovazioni relativamente alla statica e sicurezza del fabbricato, decoro architettonico o inservibilità d’uso di una parte comune.

Le chiavi di lettura del complesso tessuto normativo per il patrimonio edilizio italiano in divenire ed esistente sembrano essere i concetti relativi alla “predisposizione di un allaccio” per la futura installazione” delle colonnine e “l’installazione delle colonnine stesse”.

Nel primo caso appare che per ottenere il permesso di costruire o per le ristrutturazioni di primo livello debba essere solo predisposto un “allaccio” per la successiva installazione dei wallbox, cioè l’infrastruttura di base, mentre l’installazione della colonnina -strumento tecnico che permette la ricarica- è esclusa.

Nel secondo caso -condominio– si parla invece di “opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli”.

Infine il DLvo 257/16 prevede ancora, sempre intervenendo sul testo Unico dell’Edilizia, che se i Comuni non si allineano a modificare il loro regolamento edilizio con le disposizioni sulla predisposizione tecnica di allaccio alle colonnine, le Regioni si devono sostituire a loro facendo decadere i titoli edilizi rilasciati per edifici non costruiti seguendo le regole, in base alle proprie leggi regionali.

Si aprono quindi una serie di problemi giuridici per le per le nuove costruzioni che, in divenire, ex lege, saranno condominii e poi per il patrimonio esistente nel momento in cui sia richiesto di procedere all’installazione delle colonnine elettriche.

I futuri problemi riguarderanno le responsabilità dei costruttori qualora non abbiano provveduto a predisporre l’allaccio per le wallbox e comunque abbiano ottenuto un valido titolo edilizio, con possibili ripercussioni a catena sull’ ente comunale che ha provveduto al rilascio non avendo adeguato il proprio regolamento edilizio.

L’individuazione della fattispecie giuridica della responsabilità del costruttore-venditore dell’unità immobiliare verso l’acquirente per la mancanza dell’allaccio: garanzia per vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c. o grave difetto ex art.1669 c.c.?

Se per i nuovi edifici con la predisposizione dell’allaccio la delibera di installazione della colonnina sarebbe autorizzata con la maggioranza semplice (e si richiama il comma 2 dell’art.15 del D.lvo 257/16) problemi nascono per gli immobili precedenti ove siano necessarie opere adeguate, e financo  scegliere quale tipologia di colonnina di ricarica (attualmente ve ne sono in commercio vari tipi: Yazaky, Mennekes, CHAdeMO, CCS Combo2), tenendo conto, per esempio, non solo dell’ auto ma anche dei veicoli leggeri che abbisognano della presa Scame.

Se appare che con la maggioranza semplice, cioè anche in seconda convocazione ex art.1136 c.c., sia legittima la delibera sulla colonnina, nel momento in cui vi sia da scegliere un’area comune da dedicare alla ricarica a quale norma del codice è necessario porre attenzione?

All’art. 1117ter sulla modificazione delle destinazioni d’uso dei beni comuni con la sua maggioranza qualificata o all’art. 1136 modificato dall’ art.15 del D.lvo 257/16?

A cascata seguono non poche criticità sulla gestione delle strutture, ripartizione dei costi e uso ed occupazione dei beni comuni.

Per risolvere i problemi che nasceranno sarà quindi necessario prendere come riferimento la giurisprudenza sull’ abbattimento delle barriere architettoniche che dopo qualche anno ha elaborato il principio di solidarietà sociale e perseguimento delle finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, l’interesse generale.

Riflettendo sulle finalità della norma che indica la riduzione dalla dipendenza dal petrolio e l’attenuazione dell’impatto ambientale e sul quadro strategico che è lo sviluppo del mercato dei combustibili alternativi dei trasporti e la realizzazione della relativa infrastruttura, de iure condendo, si trova il faro guida per il corretto approccio giuridico nella soluzione dei primi problemi indicati.

E volgendo lo sguardo anche alle norme amministrative e tributarie ove è previsto che gli interventi oggetto di questo studio siano interventi di manutenzione ordinaria relativamente alla parte impiantistica (quindi attività consentita senza alcun titolo abilitativo) e la previsione di detrazioni fiscali nella misura del 50 per cento fino a 3 mila euro per l’acquisto e la posa in opera delle infrastrutture di ricarica, si comprende come lo Stato spinga per un’agevole realizzazione.

Maurizio Voi

Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti
20 Apr

Gli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri sono atti gli ideatori e relatori al primo web meeting organizzato per l’ANACI di Verona in tema di redazione dei bilanci consuntivi e preventivi in funzione del recupero coattivo dei crediti condominiali senza preventiva delibera dell’assemblea e svolgimento della stessa in video conferenza durante e successivamente all’ emergenza coronavirus.

L’evento, che è stato rilanciato a livello nazionale, ha visto la partecipazione di 250 amministratori professionisti da tutt’Italia isole comprese.

Sono stati esplorati temi in larga parte inediti, stante l’eccezionalità della situazione emergenziale causata dal lockdown.

Gli Avv. Matteo Carcereri e Maurizio Voi

L’avv. Maurizio Voi ha trattato il tema della costruzione analitica dei bilanci di gestione degli immobili amministrati con particolare attenzione alla nota esplicativa sintetica per dissipare eventuali insufficienze, incertezze e carenza di chiarezza in ordine ai dati di bilancio così da poter essere pienamente rappresentativa della situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio concluso e per la proiezione finanziaria di quello futuro anche in mancanza di illustrazione orale da parte dell’amministratore.

Se le norme del codice civile richiedono l’approvazione da parte dell’assemblea per l’ottenimento di un’ingiunzione di pagamento esecutiva, è stato illustrato, con riferimento alla più recente giurisprudenza come, adottando precise procedure, sia possibile ottenere l’ingiunzione di pagamento anche senza il supporto della delibera assembleare.

L’avv. Matteo Carcereri ha poi illustrato il tema delle assemblee condominiali in video conferenza essendo vietato il loro tradizionale svolgimento per tutto il tempo dell’emergenza illustrando le criticità in relazione all’obbligo di convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e dopo la FAQ del Governo del 13.3.2020 che sembrerebbe agevolarle.

Se la giurisprudenza di legittimità, anche recentemente, estende l’applicazione analogica delle norme in tema di assemblee delle società di capitali anche alle assemblee di condominio e il decreto “Cura Italia” regola lo svolgimento e l’espressione di voto per le stesse, per il futuro svolgimento delle riunioni condominiali e sempre de iure condendo, particolare attenzione dovrà essere posta sul sistema di convocazione ed indicazione del luogo a termini di legge e infine per l’espressione e registrazione del voto.

A chiusura dell’intervento, che ha visto riconosciuto i crediti formativi, vi sono state interessanti domande ed approfondimenti. L’intervento è poi stato registrato dallo studio e subito inviato ai partecipanti.

Metodi per l’acquisizione di complessi turistici-residenziali
02 Mar

Sempre più frequentemente si accendono i riflettori su interessanti occasioni di business immobiliare rivolto all’acquisizione di complessi turistici, turistici-alberghieri o residenziali con servizi turistici connessi (o di pertinenza) nelle località italiane di vacanza più importanti.

Specialmente in Sardegna le cui grandi potenzialità, come località più ricercata dal pubblico, sono state confermate nel 2019 e a seguire la Liguria.

Le domande si spostano verso le strutture di qualità o addirittura di lusso che con i nuovi vincoli edilizi difficilmente possono essere create ex novo.

Si apre così uno scenario di acquisizione immobiliare molto interessante.

Il boom degli anni novanta ha portato alla realizzazione di complessi che, semplificando, chiameremo turistici, in cui varie erano le formule di vendita del “pacchetto immobile per vacanza”: dalla Multiproprietà pura, a complessi in multiproprietà inseriti in un più ampio contesto immobiliare-condominiale, a villette inserite in un complesso immobiliare ove i servizi turistici: piscine, anfiteatri, campi sportivi, spiagge, locali di ritrovo, rimanevano in proprietà esclusiva a soggetti terzi.

Ma si costruivano anche strutture alberghiere con annessi appartamenti autonomi che venivano poi collocati sul mercato, mantenendo centralizzati a società terze tutti i servizi turistici.

L’investimento veniva reso appetibile facendo sottoscrivere un contratto d’affitto dell’appartamento per 9 anni, a canone concordato, con l’assunzione di tutte le spese di gestione ordinarie.

Le ben note crisi immobiliari e turistiche hanno consigliato gli importanti players ad abbandonare questo tipo di business veicolandolo con la vendita dell’azienda di gestione dei servizi turistici a società terze caratterizzate da una filosofia puramente immobiliare-speculativa che riversava così tutti gli oneri di gestione sui proprietari che quasi sempre non ne erano nemmeno coscienti.

Società con pacchetti di immobili rilevanti si sono trovate difronte all’impossibilità di adempiere agli oneri di gestione e manutenzione del complesso immobiliare con il conseguente default della società.

Il decadimento delle strutture, l’impossibilità economica dei proprietari di far fronte alle manutenzioni e, spesso, gruppi speculativi nati proprio per acquistare e rivendere pacchetti di appartamenti in questi complessi hanno contribuito anche a creare vere e proprie “cattedrali nel deserto” per esempio in Sardegna.

Molti di questi complessi ora sono in sofferenza il che comporta una svalutazione dell’iniziale valore immobiliare d’investimento, alcuni sono soggetti a procedure concorsuali, altri quasi abbandonati.

Da qui oggi l’interesse all’acquisizione per un rilancio ecnomico-turistico.

Per l’acquisizione di tali variegate situazioni non ci si può solo basare su metodi standard di due diligence cioè, semplificando: analisi delle caratteristiche oggettive dell’immobile o del compendio immobiliare; la provenienza e la possibilità di commercializzazione dei beni; gli aspetti fiscali, ma sarà necessario valutare anche il territorio, il tessuto economico dello stesso, l’efficienza della pubblica amministrazione e delle aziende di gestione integrata dei servizi.

La due diligence legale

La due diligence legale, cioè la verifica di tutta la documentazione relativa agli atti di provenienza, le visure catastali, la continuità delle trascrizioni, la presenza di ipoteche o pignoramenti immobiliari, l’analisi dei contratti di locazione, dovrà tener conto anche dei sistemi di amministrazione del complesso, analizzando a fondo i regolamenti contrattuali predisposti per i futuri acquirenti all’atto della commercializzazione del bene e, ex lege, opponibili ai successivi aventi causa.

Valutare in profondità il sistema di amministrazione e gestione, i dati economici le morosità verso gli enti fornitori di servizi, i rapporti di forza-voto, all’interno del complesso.

Una sottovalutazione di tali ultimi aspetti potrebbe esporre la nuova proprietà a stress economici non indifferenti con immediato riflesso sulla commercializzazione-utilizzazione dei beni.

Per esempio una forte morosità nel pagamento degli oneri di gestione, non valutata, potrebbe incidere sul business-plan e costringere l’acquirente o ad esborsi non preventivati o addirittura a non poter fruire dei beni per mancanza dei servizi di base: luce, acqua.

La due diligence tecnica

La due diligence tecnica, in generale è l’analisi della rispondenza dello stato di fatto allo stato di progetto con tutte le certificazioni amministrative.

Se questa è la prima verifica essa non può prescindere da un’analisi molto più approfondita del reale stato degli assets del target da acquisire.

Può non essere necessario solo la verifica del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria indicate nel piano di lottizzazione, ma se realmente tali opere sono state acquisite dal Comune e come vengono gestite.

Può capitare che opere di urbanizzazione importanti specialmente in aree geografiche complesse dal punto di vista naturalistico non siano state ancora prese in carico lasciando la loro manutenzione e gestione ancora in capo ai lottizzanti.

Ciò quindi può avere riflesso proprio sulla futura gestione degli immobili ed aree acquisite e valga il seguente case history.

Acquisito da una procedura concorsuale un importante complesso immobiliare con all’interno ristoranti, bar e immobili, anche autonomi ma collegati per i servizi, valutata nella perizia la realizzazione delle opere  di urbanizzazione primaria, successivamente la nuova proprietà si è resa conto della mancanza del collegamento al depuratore che benché situato nel piano generale di lottizzazione comprendenti altri lotti, non poteva servire il target acquisito, perché la Pubblica Amministrazione non aveva mai “chiuso” il piano di lottizzazione con la presa in carico delle opere.

Il Depuratore, gestito dall’amministrazione degli altri complessi, doveva essere adeguato con la necessità di stipulare accordi privati di manutenzione e gestione.

Ciò ha comportato un ritardo di due anni nell’apertura del complesso turistico con importanti perdite finanziarie.

Il tessuto economico-amministrativo

La storia di come è nato il complesso immobiliare, lo sviluppo economico delle attività produttive limitrofe, l’attenzione degli amministratori locali alle necessità del territorio ove è situato l’insediamento turistico sono anch’esse importanti nell’analisi dei dati per l’acquisizione.

Se non correttamente approfondite, valutate con interviste sul luogo, confronto con i pubblici amministratori il rischio è il formarsi di rigidità nelle successive attività di rilancio dell’insediamento che per forza di cose inciderà economicamente sul tessuto sociale del Comune che lo ospita.

Ancora un case history.

Nello studio per l’acquisizione di  un complesso turistico residenziali-alberghiero ubicato in un sito naturalistico con rossi gioielli montani e azzurri paesaggi marini, si è valutato il fatto della difficoltà di accesso e collegamento con limitrofi borghi ad alta vocazione turistica e che erano in sofferenza.

Il confronto con gli amministratori locali ha fatto si che si potesse aprire una strada di collegamento beneficiando così del  veloce accesso sia il complesso acquisito sia lo sviluppo delle attività economiche locali con riflessi anche sul mercato del lavoro della comunità.

Maurizio Voi

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019
29 Gen

di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020

Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.

Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042

Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

Avv. Maurizio Voi

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile
16 Ott

di  Avv. Matteo Carcereri, partner Voi Carcereri Associati Studio Legale.

Commento alla Sentenza della Corte d’Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019

Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini a installare, a propria cura e spese, un elevatore nel giro scale condominiale, anche se non era stato raggiunto il quorum di metà del valore dell’edificio come prevede la legge (art. 1120, II comma Codice Civile e dall’art. 2 L. 13/1989).

Il caso.
Un gruppo di condomini chiedeva e otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale.
Un altro gruppo di condomini impugnava la delibera eccependo che fosse viziata in quanto – tra le altre ragioni – sarebbe stata adottata in violazione del quorum previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), essendo stata adottata con 418/1000.

Il Tribunale di Verona in primo grado, ha dato mandato e ricevuto una perizia tecnica di ufficio (CTU) che ha confermato che il progetto di elevatore soddisfaceva i requisiti previsti dalla legge e pertanto rigettava l’impugnazione confermando la validità della delibera.

La sentenza di primo grado veniva fatta oggetto di appello per la ragione che avrebbe errato nel considerare la delibera adottata con i quorum previsti dalla legge, in quanto il giudice di prime cure avrebbe fatto riferimento al quorum (inferiore) previsto da detta norma ma nella sua formulazione ante riforma del condominio e quindi non applicabile ratione temporis, a una delibera condominiale adottata successivamente.

La decisione della Corte.

I Giudici d’Appello dopo aver sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado ed aver invitato le parti ad approfondire il tema del rapporto circa la delibera impugnata e le disposizioni di cui alla L. 13/1989, rigettavano l’appello e confermavano quindi la validità della delibera condominiale .

Accogliendo le tesi di parte appellata, la Corte Lagunare ha osservato come: «Gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui si fa riferimento all’art. 2 della legge 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, asserendo come l’art. 1120 comma II° c.c. prevede che le opere e gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche devono essere approvate nel rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136, comma 2, c.c.

La censura è priva di pregio poiché i quorum richiamati dalla legge 13/1989, in riferimento all’art. 1120 comma II° c.c. si riferiscono a delibere adottate dall’assemblea con imputazione di spesa a carico di tutti i condomini. Mentre nel caso sottoposto all’esame del Collegio la delibera prevedeva l’installazione di un elevatore nel vano scala comune a cura e spese solo di un gruppo di condomini.

La delibera impugnata difatti non rientra fra quelle a cui fa riferimento l’art. 1120 c.c., che prevede che la spesa venga ripartita a carico di tutti i condomini, trovando piuttosto applicazione – ad avviso del Collegio – la previsione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune” (Cass. Civ. 23995/2017).

Ne consegue quindi che laddove l’elevatore possa quindi essere installato anche senza delibera condominiale, la stessa (se comunque adottata) sarà in ogni caso valida a maggioranza semplice e quindi anche se con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e art. 2 L. 13/1989».

La Corte si è così uniformata a consolidato orientamento di legittimità che prevede la possibilità di installazione di ascensore privato su parte comune anche senza delibera, laddove l’installazione rispetti i requisiti previsti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso più intenso della cosa comune ossia, l’assenza di pregiudizio alla staticità e decoro dell’edificio e la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini.