La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.
27 Mar

Commento a Cass. Civ. 7874/2021 di Avv. Matteo Carcereri

Importante novità dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7874/2021 che non mancherà di destare perplessità.

Quello che lega l’ammnustratore ai condomini è un rapporto di mandato a titolo oneroso, soggetto quindi non tanto alla disciplina dell’art. 2237 c.c. in tema di recesso del cliente dal contratto d’opera di prestazione intellettuale, quanto alla previsione dell’art. 1725 c.c. che statuisce espressamente che “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato( o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa“.

Ne consegue che se è pur vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo (art. 1129, X comma, c.c.), è altrettanto vero che il mandato dell’amministratore dura un anno (“e si intende rinnovato per egual periodo”).

La revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno che comuqnue va provato.

La Corte precisa che la giusta causa può coincidere indicativamente con quelle previste per la revoca giudiziale.

Pubblicate sul sito del Garante le FAQ in tema di videosorveglianza
24 Mar

Sono state pubblicate sul sito del Garante per la Protezione dei Dati Personali, le nuove FAQ (Frequently Asked Questions) in tema di videosroveglianza aggiornate dopo l’entrata in vigore del GDPR Regolamento EU 2016/679.

Ne pubblichiamo di seguito il testo completo tratto dal sito del GPDD https://www.garanteprivacy.it/faq/videosorveglianza

Videosorveglianza

Domande più frequenti (FAQ)

1) Quali sono le regole da rispettare per installare sistemi di videosorveglianza?

L’installazione di sistemi di rilevazione delle immagini deve avvenire nel rispetto, oltre che della disciplina in materia di protezione dei dati personali, anche delle altre disposizioni dell’ordinamento applicabili: ad esempio, le vigenti norme dell’ordinamento civile e penale in materia di interferenze illecite nella vita privata, o in materia di controllo a distanza dei lavoratori. Va sottolineato, in particolare, che l’attività di videosorveglianza va effettuata nel rispetto del cosiddetto principio di minimizzazione dei dati riguardo alla scelta delle modalità di ripresa e dislocazione e alla gestione delle varie fasi del trattamento. I dati trattati devono comunque essere pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità perseguite.

E’ bene ricordare inoltre che il Comitato europeo per la protezione dei dati (EDPB)  ha adottato le “Linee guida 3/2019 sul trattamento dei dati personali attraverso dispositivi video” allo scopo di fornire indicazioni sull’applicazione del Regolamento in relazione al trattamento di dati personali attraverso dispositivi video, inclusa la videosorveglianza.

2) Occorre avere una autorizzazione da parte del Garante per installare le telecamere?

No. Non è prevista alcuna autorizzazione da parte del Garante per installare tali sistemi.

In base al principio di responsabilizzazione (art. 5, par. 2, del Regolamento), spetta al titolare del trattamento (un’azienda, una pubblica amministrazione, un professionista, un condominio…) valutare la liceità e la proporzionalità del trattamento, tenuto conto del contesto e delle finalità del trattamento, nonché del rischio per i diritti e le libertà delle persone fisiche. Il titolare del trattamento deve, altresì, valutare se sussistano i presupposti per effettuare una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati prima di iniziare il trattamento (cfr. FAQ n. 7).

3) Le persone che transitano nelle aree videosorvegliate devono essere informate della presenza delle telecamere?

Sì. Gli interessati devono sempre essere informati (ex art. 13 del Regolamento) che stanno per accedere in una zona videosorvegliata, anche in occasione di eventi e spettacoli pubblici (ad esempio, concerti, manifestazioni sportive) e a prescindere dal fatto che chi tratta i dati sia un soggetto pubblico o un soggetto privato.

4) In che modo si fornisce l’informativa agli interessati?

L’informativa può essere fornita utilizzando un modello semplificato (anche un semplice cartello, come quello realizzato dall’EDPB e disponibile qui), che deve contenere, tra le altre informazioni, le indicazioni sul titolare del trattamento e sulla finalità perseguita. Il modello può essere adattato a varie circostanze (presenza di più telecamere, vastità dell’area oggetto di rilevamento o modalità delle riprese). L’informativa va collocata prima di entrare nella zona sorvegliata. Non è necessario rivelare la precisa ubicazione della telecamera, purché non vi siano dubbi su quali zone sono soggette a sorveglianza e sia chiarito in modo inequivocabile il contesto della sorveglianza. L’interessato deve poter capire quale zona sia coperta da una telecamera in modo da evitare la sorveglianza o adeguare il proprio comportamento, ove necessario. L’informativa deve rinviare a un testo completo contenente tutti gli elementi di cui all´art. 13 del Regolamento, indicando come e dove trovarlo (ad es. sul sito Internet del titolare del trattamento o affisso in bacheche o locali dello stesso).

5) Quali sono i tempi dell’eventuale conservazione delle immagini registrate?

Le immagini registrate non possono essere conservate più a lungo di quanto necessario per le finalità per le quali sono acquisite (art. 5, paragrafo 1, lett. c) ed e), del Regolamento). In base al principio di responsabilizzazione (art. 5, paragrafo 2, del Regolamento), spetta al titolare del trattamento individuare i tempi di conservazione delle immagini, tenuto conto del contesto e delle finalità del trattamento, nonché del rischio per i diritti e le libertà delle persone fisiche. Ciò salvo che specifiche norme di legge non prevedano espressamente determinati tempi di conservazione dei dati (si veda, ad esempio, l’art. 6, co. 8, del D.L. 23/02/2009, n. 11, ai sensi del quale, nell’ambito dell’utilizzo da parte dei Comuni di sistemi di videosorveglianza in luoghi pubblici o aperti al pubblico per la tutela della sicurezza urbana, “la conservazione dei dati, delle informazioni e delle immagini raccolte mediante l’uso di sistemi di videosorveglianza è limitata ai sette giorni successivi alla rilevazione, fatte salve speciali esigenze di ulteriore conservazione”).

In via generale, gli scopi legittimi della videosorveglianza sono spesso la sicurezza e la protezione del patrimonio. Solitamente è possibile individuare eventuali danni entro uno o due giorni. Tenendo conto dei principi di minimizzazione dei dati e limitazione della conservazione, i dati personali dovrebbero essere – nella maggior parte dei casi (ad esempio se la videosorveglianza serve a rilevare atti vandalici) – cancellati dopo pochi giorni, preferibilmente tramite meccanismi automatici. Quanto più prolungato è il periodo di conservazione previsto (soprattutto se superiore a 72 ore), tanto più argomentata deve essere l’analisi riferita alla legittimità dello scopo e alla necessità della conservazione.

Ad esempio, normalmente il titolare di un piccolo esercizio commerciale si accorgerebbe di eventuali atti vandalici il giorno stesso in cui si verificassero. Un periodo di conservazione di 24 ore è quindi sufficiente. La chiusura nei fine settimana o in periodi festivi più lunghi potrebbe tuttavia giustificare un periodo di conservazione più prolungato.

6) È possibile prolungare i tempi di conservazione delle immagini?

In alcuni casi può essere necessario prolungare i tempi di conservazione delle immagini inizialmente fissati dal titolare o previsti dalla legge: ad esempio, nel caso in cui tale prolungamento si renda necessario a dare seguito ad una specifica richiesta dell’autorità giudiziaria o della polizia giudiziaria in relazione ad un’attività investigativa in corso.

7) Quali sistemi di videosorveglianza necessitano di valutazione d’impatto preventiva?

La valutazione d’impatto preventiva è prevista se il trattamento, quando preveda in particolare l’uso di nuove tecnologie, considerati la natura, l’oggetto, il contesto e le finalità del trattamento, può presentare un rischio elevato per le persone fisiche (artt. 35 e 36 del Regolamento) (per approfondimenti si vedano le “Linee-guida concernenti la valutazione di impatto sulla protezione dei dati nonché i criteri per  stabilire se un trattamento “possa presentare un rischio elevato” ai sensi del regolamento 2016/679” – WP248rev.01 del 4 ottobre 2017). Può essere il caso, ad esempio, dei sistemi integrati – sia pubblici che privati – che collegano telecamere tra soggetti diversi nonché dei sistemi intelligenti, capaci di analizzare le immagini ed elaborarle, ad esempio al fine di rilevare automaticamente comportamenti o eventi anomali, segnalarli, ed eventualmente registrarli. La valutazione d’impatto sulla protezione dei dati è sempre richiesta, in particolare, in caso di sorveglianza sistematica su larga scala di una zona accessibile al pubblico (art. 35, par. 3, lett. c) del Regolamento) e negli altri casi indicati dal Garante (cfr. “Elenco delle tipologie di trattamenti soggetti al requisito di una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati ai sensi dell’art. 35, comma 4, del Regolamento (UE) n. 2016/679” dell’11 ottobre 2018).

8) Si possono installare telecamere all’interno degli istituti scolastici?

Si rinvia al riguardo alle FAQ sulla scuola disponibili al link https://www.garanteprivacy.it/home/faq/scuola-e-privacy.

9) Il datore di lavoro pubblico o privato può installare un sistema di videosorveglianza nelle sedi di lavoro?

Sì, esclusivamente per esigenze organizzative e produttive, per la sicurezza del lavoro e per la tutela del patrimonio aziendale, nel rispetto delle altre garanzie previste dalla normativa di settore in materia di installazione di impianti audiovisivi e altri strumenti di controllo (art. 4 della l. 300/1970).

10) L’installazione di sistemi di videosorveglianza può essere effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali, atti a monitorare la proprietà privata?

Sì. Nel caso di videosorveglianza privata, al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.), l’angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, parti comuni delle autorimesse) ovvero a zone di pertinenza di soggetti terzi. È vietato altresì riprendere aree pubbliche o di pubblico passaggio.”

11) Quali sono le regole per installare un sistema di videosorveglianza condominiale?

È necessario in primo luogo che l’istallazione avvenga previa assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza dei millesimi dei presenti (art. 1136 c.c.). È indispensabile inoltre che le telecamere siano segnalate con appositi cartelli e che le registrazioni vengano conservate per un periodo limitato. Valgono al riguardo le osservazioni di cui alla FAQ n. 5. In ambito condominiale è comunque congruo ipotizzare un termine di conservazione delle immagini che non oltrepassi i 7 giorni.

12) Si possono utilizzare telecamere di sorveglianza casalinghe c.d. smart cam?

Sì. Il trattamento dei dati personali mediante l’uso di telecamere installate nella propria abitazione per finalità esclusivamente personali di controllo e sicurezza, rientra tra quelli esclusi dall’ambito di applicazione del Regolamento. In questi casi, i dipendenti o collaboratori eventualmente presenti (babysitter, colf, ecc.) devono essere comunque informati dal datore di lavoro. Sarà comunque necessario evitare il monitoraggio di ambienti che ledano la dignità della persona (come bagni), proteggere adeguatamente i dati acquisiti (o acquisibili) tramite le smart cam con idonee misure di sicurezza, in particolare quando le telecamere sono connesse a Internet, e non diffondere i dati raccolti.

13) I Comuni possono utilizzare telecamere per controllare discariche di sostanze pericolose ed “eco piazzole” per monitorare le modalità del loro uso, la tipologia dei rifiuti scaricati e l’orario di deposito?

Sì, ma solo se non risulta possibile, o si riveli non efficace, il ricorso a strumenti e sistemi di controllo alternativi e comunque nel rispetto del principio di minimizzazione dei dati. In tal caso, l’informativa agli interessati può essere fornita mediante affissione di cartelli informativi nei punti e nelle aree in cui si svolge la videosorveglianza, che contengano anche indicazioni su come e dove reperire un testo completo contenente tutti gli elementi di cui all´art. 13 del Regolamento (cfr. precedente FAQ n. 4). Non è invece previsto o consentito che tale monitoraggio sia posto in essere da soggetti privati.

14) Si può utilizzare un sistema di videosorveglianza per trattare categorie particolari di dati?

Se le riprese video sono trattate per ricavare categorie particolari di dati, il trattamento è consentito soltanto se risulta applicabile una delle eccezioni di cui all’art. 9 del Regolamento (ad esempio, un ospedale che installa una videocamera per monitorare le condizioni di salute di un paziente effettua un trattamento di categorie particolari di dati personali).

In via generale, ogniqualvolta si installa un sistema di videosorveglianza si dovrebbe prestare particolare attenzione al principio di minimizzazione dei dati. Pertanto, il titolare del trattamento deve in ogni caso sempre cercare di ridurre al minimo il rischio di acquisire filmati che rivelino altri dati a carattere sensibile, indipendentemente dalla finalità.

Il trattamento di categorie particolari di dati richiede una vigilanza rafforzata e continua su taluni obblighi, ad esempio un elevato livello di sicurezza e una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati, ove necessario (cfr. FAQ n. 7).

15) I sistemi elettronici di rilevamento delle infrazioni inerenti violazioni del codice della strada vanno segnalate da cartello/informativa?

Sì. I cartelli che segnalano tali sistemi sono obbligatori, anche in base alla disciplina di settore. L’utilizzo di tali sistemi è lecito se sono raccolti solo dati pertinenti e non eccedenti per il perseguimento delle finalità istituzionali del titolare, delimitando a tal fine la dislocazione e l’angolo visuale delle riprese. La ripresa del veicolo non deve comprendere (o deve mascherare), per quanto possibile, la parte del video o della fotografia riguardante soggetti non coinvolti nell’accertamento amministrativo (es. eventuali pedoni o altri utenti della strada). Le fotografie o i video che attestano l’infrazione non devono essere inviati al domicilio dell’intestatario del veicolo, ma l’interessato, ossia la persona eventualmente ritratta nelle immagini, può richiederne copia oppure esercitare il diritto di accesso ai propri dati (fermo restando che dovranno essere opportunamente oscurati o resi comunque non riconoscibili i passeggeri presenti a bordo del veicolo).

16) Ci sono casi di videosorveglianza in cui non si applica la normativa in materia di protezione dati?

Sì. La normativa in materia di protezione dati non si applica al trattamento di dati che non consentono di identificare le persone, direttamente o indirettamente, come nel caso delle riprese ad alta quota (effettuate, ad esempio, mediante l’uso di droni). Non si applica, inoltre, nel caso di fotocamere false o spente perché non c’è nessun trattamento di dati personali (fermo restando che, nel contesto lavorativo, trovano comunque applicazione le garanzie previste dall’art. 4 della l. 300/1970) o nei casi di videocamere integrate in un’automobile per fornire assistenza al parcheggio (se la videocamera è costruita o regolata in modo tale da non raccogliere alcuna informazione relativa a una persona fisica, ad esempio targhe o informazioni che potrebbero identificare i passanti).

Dal “tagliaerba” al “bilancio d’esercizio di condominio”
19 Mar

Ritengo che sia giunto il momento di un serio e meditato approfondimento sul “bilancio di condominio” così come delineato all’art. 1130bis e nelle attribuzioni dell’amministratore art.1130 n.7 (registro di contabilità); n.10 (redazione del rendiconto).

E l’approfondimento deve innanzitutto passare sia da una nuova considerazione del documento contabile finale (per ora definiamolo così), rectius rendiconto che l’amministratore deve mettere a disposizione dei propri amministrati alla fine della gestione amministrativa del condominio, sia dalla necessaria assunzione di una nuova terminologia da utilizzare nella comunicazione degli strumenti informativi interni ed esterni che si riferiscono, appunto, al documento contabile finale.

Non è semplice, ci sono da abbattere barriere e vecchie abitudini, confrontarsi, come ha evidenziato Andrea Garbo, con delle professionalità che si formano alla scienza aziendalistica e che, se chiamate a valutare il documento contabile del condominio, lo interpretano secondo quei principi, con risultati troppo spesso pericolosi per gli amministratori.

E nel frattempo irrompe la giurisprudenza in materia (spesso non presa in debita e seria considerazione) che indica i suoi principi contaminando semplicisticamente il rendiconto di condominio con i principi del bilancio d’ esercizio delle società di capitali.

Chiari esempi sono l’ordinanza n.33038/18 della Cassazione (estensore Scarpa); la sentenza 3061/2021 del Tribunale di Roma; la sentenza 9/2021 del Tribunale di Civitavecchia, facilmente reperibili in rete e nella rivista “www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com”, dove è detto che se il rendiconto di condominio non è accompagnato dal registro di contabilità, l’assemblea che lo approva è invalida.

È un allert importante (e chi scrive non lo condivide) da tenere a mente; ciò ha innescato un serio dibattito all’interno del Centro Studi regionale.

È ancora corretto definire il documento contabile di condominio come rendiconto?

Perché il legislatore del 2012 ha innestato nell’art.1130bis del codice civile –rendiconto-, anche un sistema informativoche comprende  altri documenti di corredo.

E’ scritto che esso si compone di un registro di contabilità, di riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’indicazione è superficiale e malamente importata da altre norme del codice civile;  ignora i principi legali basilari di bilancio, così  ingenera solo confusione.

Ciò che si vuole affermare, allora, è che o si fa riferimento a principi giuridici presenti nel codice civile per il bilancio, magari semplificandoli per il condominio, ovvero si muta radicalmente l’approccio scientifico e si crea per l’istituto un nuovo ed originale modello contabile.

 Basti pensare che nell’art. 1130bis vi è il richiamo anche alla situazione patrimoniale -ma sarebbe corretto- stato patrimoniale (art.2424 c.c.).

Al contrario la situazione (rectius: stato) patrimoniale dovrebbe essere una delle componenti del documento contabile finale, per non parlare di fondi e riserve.

Proprio per il riferimento alle suddette tre parti inscindibili e complementari, il legislatore avrebbe dovuto scrivere nella rubrica dell’art. 1130bis c.c.: “bilancio d’esercizio di condominio” o “bilancio di condominio”. E così, da ora, suggerisco che venga indicato, perché se proprio dobbiamo riferirci o prendere ad esempio gli articoli del codice che parlano del bilancio delle società (Libro V, Titolo V, Sezione IX) la rubrica dell’art. 2423 c.c. è intitolata “redazione del bilancio” e al primo comma dispone che “gli amministratori redigono il bilancio d’esercizio costituito dallo stato patrimoniale, dal conto economico, dal rendiconto finanziario e dalla nota integrativa.”

In entrambi i casi siamo difronte a componenti inscindibili e complementari ex lege di un bilancio d’esercizio e allora perché per il condominio continuiamo a chiamarlo rendiconto?

Il tempo dell’antica giurisprudenza sul rendiconto-bilancio di condominio è passato e le prescrizioni scritte nell’art. 1130bis ci portano a scollinare dagli antichi arresti.

Uno sguardo anche ad una delle edizioni recenti del Codice del Condominio (ed. la Tribuna, 2016) ci fa capire come il granitico riferimento al rendiconto veniva incrinato alla sottovoce attribuzioni (dell’amministratore) c-6 che veniva intitolata: “Rendiconto/Bilancio”.

D’altra parte, a ben riguardare, l’iniziale impostazione del documento contabile di condominio come rendiconto che si specificava nella sufficienza ed idoneità delle voci di entrata ed uscita, con le quote di ripartizione, in modo tale da “renderle intellegibili ai condomini” (cass. 3231/84; 3747/94) si sia negli anni, man mano affinata, con l’individuazione anche di altri principi come l’indicazione delle “quantità e qualità dei frutti percetti, l’indicazione delle somme incassate, dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito” (cass.9099/2000).

Cos’altro non sono quelle indicazioni se non: lo stato patrimoniale, il conto economico, il rendiconto finanziario e la nota integrativa?

La semantica delle componenti universalmente riconosciute del bilancio d’esercizio presenti negli articoli di riferimento del codice civile per le società, è stata “copiata” con troppa approssimazione e confusione e senza costruzione di precise poste nell’articolo 1130bis.

Così la giurisprudenza decide che se manca il registro di contabilità, che per le società è documento interno dal quale poi si costruiscono il conto economico e la gestione finanziaria, la delibera è annullabile (vedi giurisprudenza sopra citata), perché è proprio da quest’ultimo registro che sono soddisfatte: “le esigenze informative e contabili” con richiamo all’attribuzione di cui all’art. 1130 n.7 c.c. (Trib. Roma, 3061/2021).

Il che non è del tutto vero a meno che, il principio che si voglia far passare, senza dirlo, è che solo dal registro di contabilità il condomino può vedere cosa abbia combinato realmente l’amministratore dei fondi messi a sua disposizione.

Ma a ben leggere la sentenza da ultimo citata non è nemmeno così perché se in pratica è dall’estratto conto che si può verificare come le uscite corrispondano alle effettive spese erogate e documentate fiscalmente, così come il versamento delle quote da parte dei condomini (scrittura contabile) ed accertare se qualche somma in uscita ha “preso una via diversa” (ma di certo non comparirebbe, ho sarebbe “mascherata”), la sentenza esclude che gli estratti conto soddisfino le esigenze informative contabili.

“C’è da perdersi”? Si.

E’ allora necessario iniziare a parlare una lingua comune e comunque riconosciuta anche nel campo della scienza aziendalistica, con le opportune semplificazioni, ma precise indicazioni sulle poste, con riferimento al documento finale contabile dell’esercizio di condominio.

Per l’intento del legislatore l’art. 1130bis c.c. deve essere considerato come riferentesi al bilancio di condominio o bilancio di esercizio di condominio.

Il telepass per l’approvazione è la sua struttura che è composta dallo stato patrimoniale, conto economico, rendiconto finanziario e nota integrativa. Ma interpretate per l’esigenza del bilancio d’esercizio del condominio.

Così se il condominio vuole comprare un tagliaerba per il grande giardino, esso rientrerebbe nello stato patrimoniale nel prospetto “attivo” e la “posta” ove inserirlo sarebbe “immobilizzazioni immateriali” come “macchinario” o “attrezzatura” con il valore di stima presunta.

Ma l’articolo 2424 c.c. è stato scritto per le società di capitali il cui scopo è il lucro, mentre il condominio non è né persona giuridica ne ha lo scopo di lucro e allora? Non comprate un tagliaerba.

Con il prossimo intervento vedremo come conciliare i suddetti elementi che compongono il bilancio di condominio, con le espressioni semplificate nel primo comma dell’art. 1130bis c.c., tentando la costruzione di una scienza sulla contabilità di condominio.

Maurizio Voi

110Superbonus, General Contractor e amministratore di condominio – trailer.
20 Gen

Chiarito anche dall’ Agenzia delle Entrate che le prestazioni del general contractor non possono essere assimilate a quelle dell’amministratore immobiliare è necessario specificare quale sia la figura di questo soggetto e le sue attività, visto il richiamo ricorrente al nomen in materia di 110Superbonus.

Generale contractor, in italiano contraente generale è una figura giuridica prevista dall’ articolo 194 del decreto legislativo 18.4.2016 n.50 – che è il “Codice dei contratti pubblici” che è appunto intitolato: affidamento a contraente generale.

Esso è un soggetto giuridico previsto e regolato per l’affidamento ed esecuzione delle opere pubbliche e fin da subito è importante chiarire che le norme non possono trovare operatività per i contratti privati d’appalto che rimangono regolati dagli articoli 1655-1677 del codice civile.

Nell’appalto il soggetto che si obbliga ad eseguire l’opera o il servizio è detto appaltatore (art.1655 c.c.).

Entrambi per assumere validamente l’incarico dell’opera devono saper e poter organizzare i mezzi necessari per l’esecuzione dell’opera.

L’ art.194 del codice appalti richiede che il GC abbia adeguata capacità organizzative, tecnico-realizzativa e finanziaria per la realizzazione con qualsiasi mezzo dell’opera, l’art.1655 del c.c.  qualifica l’appaltatore come colui che assume con organizzazione di mezzi e gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera.

In entrambi i casi può essere previsto il poter incaricare terzi per la realizzazione di parti del progetto: è il subappalto nel caso “appalto privato” art.1656 c.c., affidamento a soggetti terzi nel codice dei contratti pubblici (art.194 comma 7).

In entrambi i casi la responsabilità per l’esatta esecuzione dell’appalto rimane in capo all’appaltatore o al  GC che quindi deve fornire il c.d. “pacchetto completo” a regola d’arte.

Questa semplice schematizzazione di cornice serve per comprendere alcune cose importanti nell’ambito dei lavori 110Superbonus nel condominio al di là della qualificazione o terminologia economico-giuridica che si voglia dare al titolo per il cartellone e ai vari attori della commedia che sarà allestita, o se vogliamo “serie”.

L’amministratore non può mai essere un GC o appaltatore poiché egli è un professionista che esercita un’attività intellettuale e non un’ impresa che deve essere dotata di organizzazione di mezzi necessari, capacità tecnico-realizzativa e finanziaria per la messa in opera degli interventi.

Egli si pone all’esterno come deus ex machina ed è chiamato a coordinare le varie situazioni che potrebbero capitare durante l’esecuzione.

Ma per far ciò deve essere cosciente di avere una conoscenza specifica di ciò che accadrà e cosa di potrà accadere perché, in fin dei conti, è colui che su mandato dell’assemblea firmerà il contratto d’appalto.

Alcune regole tratte dall’ art.194 posso così divenire utili per il nostro deus come l’attenzione al progetto esecutivo, sulla nomina dei professionisti, sorveglianza sulle opere e sulla sicurezza, varianti di progetto, affidamento dei lavori a terzi poiché alla fine il soggetto da tutelare sono i clienti-condomini.

Allora l’attenzione che il legislatore ha posto nei 20 commi dell’art. 194 per affidare al GC le opere pubbliche può tornare utile come schema per verificare che colui che si propone come contraente generale per la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico in condominio abbia previsto ogni aspetto dell’opera che andrà ad eseguire.

E qui l’attenzione deve essere massima perché mentre per le opere pubbliche vi è un soggetto che si aggiudica l’appalto il quale affida al GC la realizzazione, è sempre il soggetto aggiudicatore che deve provvedere al controllo e alla nomina dei vari professionisti.

Traslare de plano tutto al GC o appaltatore potrebbe comportare dei problemi tra esecutori, controllori (appalto) e certificatori finali (superbonus).

Vi è da chiedersi se è corretto che tutti gli attori della commedia possano essere nominati dal GC perché è chiaro nell’art.194 che ciò non è possibile rimanendo, in estrema sintesi, in capo al GC la realizzazione pura e in capo all’aggiudicatore il controllo con i professionisti all’uopo incaricati.

In più con il 110Superbonus entrano in sciena altri soggetti e subito vi è da chiedersi a chi rispondono?  Al GC /appaltatore o al committente?

Se come crediamo la risposta è al committente (anche in funzione della polizza assicurativa) è il nostro deus ex machina che dovrà avere un controllo su di loro, che poi si riflette sulla correttezza delle opere per i clienti-condomini e quindi sulla possibilità di detrazione o cessione del credito.

Mutuando dalle serie televisive, la “stagione 1” prevede un episodio sul conflitto d’interessi ex art.1394 c.c.?

Perché se fosse così un possibile finale sarebbe l’invalidità del contratto.

Maurizio Voi

Le maggioranze per l’approvazione dell’efficientamento energetico 110% superbonus in condominio
20 Gen

1.Premessa di metodo. – 2.Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini. –  3.Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus. – 3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus. – 3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121. – 4.Conclusioni e spunti operativi.

1.Premessa di metodo

In questo lavoro sull’analisi delle maggioranze dell’assemblea dei condomini per l’approvazione degli interventi 110supernbonus, adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti, si farà riferimento alla norma finale, intesa come quella divenuta legge dello stato, tralasciando i rifermenti ai precedenti atti normativi di carattere provvisorio avente forza di legge[1] e ciò al fine di semplificarne la comprensione o l’eventuale consultazione.

In nota si rimanderà comunque al testo attualmente in vigore. Non si farà riferimento ad eventuali emendamenti tutt’ora in discussione davanti alle commissioni parlamentari.

2. Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini

Noto che l’art.1136 c.c. prevede diversi quorum sia per la valida costituzione dell’assemblea che per la validità delle delibere, distingue l’assemblea in prima da quella in seconda convocazione. La ragione è una sola: “la possibilità che alla prima riunione non intervenga il numero di condomini richiesto nel primo comma dell’art.1136 c.c.”[2]

L’attento legislatore dell’epoca voleva evitare che uno sparuto gruppo di condomini potesse essere considerato sufficiente per deliberare su determinati oggetti vincolando così gli assenti o dissenzienti ex art.1137 c.c.

Il lungo percorso evolutivo del condominio ha visto la riduzione delle storiche maggioranze c.d. qualificate (maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza almeno di 500 millesimi o maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore dei millesimi) per le delibere di ricostruzione o lavori di notevole entità per l’edificio ovvero innovazioni.

Per arrivare, con la riforma dell’istituto[3], a prevedere anche il quorum per la valida costituzione dell’assemblea in seconda convocazione[4].

Da ricordare anche alcune leggi speciali, ad esempio la legge 10/91 che, all’art.26, per gli interventi sul contenimento energetico negli edifici prevede una delibera a maggioranza semplice: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.[5]

I principi contenuti nell’art.1136 sono semplici e di facile comprensione: una delibera è validamente adottata ed obbligatoria per tutti i condomini se, rispettato il quorum di costituzione ottiene la c.d “doppia maggioranza” di teste e millesimi e tale maggioranza supera quella espressa dai condomini contrari.

Discussioni non ve ne possono essere già la Corte di cassazione con una cristallina pronuncia del 11 gennaio 1966 n.202, commentata dal Salis[6], ne aveva chiarito il significato.

Il principio della “doppia maggioranza” (teste e millesimi) è inderogabile, l’art. 1136 c.c. non può essere derogato nemmeno da un regolamento di condominio c.d. di “origine contrattuale”, ciò è prescritto dall’art.1138 3° co. c.c.[7]

E’ altresì noto che le maggioranze per le delibere dell’assemblea dei condomini regolano e quindi vincolano i condomini per tutto ciò che attiene all’ amministrazione e gestione dei beni e servizi comuni come indicato dall’art.1135 c.c. che è “norma di rinvio” in quanto richiama, per le attribuzioni dell’assemblea, anche altri articoli del codice in materia di condominio che regolano i suddetti oggetti[8].

Sono gli “articoli precedenti” il 1135 c.c. e si comprende la sua collocazione, alla fine delle norme sui beni e servizi comuni, ripartizione delle spese comuni, sopraelevazione, amministratore, iniziative individuali sui beni comuni.

Chiude il sistema di gestione sulle cose ed attività comuni e indica che solo l’assemblea è legittimata ad adottare decisioni vincolanti.

I diritti di proprietà o particolari convenzioni a favore del singolo, anche cristallizzati in un regolamento di condominio non possono essere oggetto di delibera. L’eventuale delibera sarebbe affetta da nullità.

3. Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus

L’articolo 119 della legge 17 luglio n.77[9], più volte modificato introduce gli “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, le analisi del complesso articolato e di quelli successivi sono oggetto di altri interventi di questo lavoro.

Per il tema d’indagine assegnato diamo conto del comma 9-bis[10] che prevede la maggioranza semplificata degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo dei millesimi per l’approvazione degli interventi di efficientamento energetico e adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti.

Questa disposizione ha avuto l’effetto di una deflagrazione solare perché non vi è riferimento al totem del quorum costitutivo.[11] Ma è la prima volta che l’architettura dell’assemblea è modificata a prescindere dalla prima o seconda convocazione?

Andando con ordine:

è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione degli interventi di cui all’articolo 119 commi 1 lettere a,b,c della legge 77/2000;

– è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sempre della legge 77/2020.

3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus

Come richiamato nel paragrafo 2, già il legislatore che è intervenuto a modificare l’art.26 comma 2 della legge 10/91[12] aveva modificato nel 2005, poi nel 2006 e infine nel 2012[13] la maggioranza per l’approvazione dei lavori, prevedendola semplice.

Tenuto conto che nel dettato normativo dell’art. 119, 110superbonus, come, a suo tempo per la l’art.26, 2 co., L.10/91 è espressamente previsto che: “le deliberazioni (…) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” ciò che conta è il quorum deliberativo a prescindere che l’assemblea di condomini si pronunci in prima o seconda convocazione.

Ricordato comunque che, quando la legge parla di “intervenuti”, si riferisce ai condomini presenti in assemblea e non a tutti i partecipanti al condominio.

Quindi non conta in che tipo di seduta è riunita l’assemblea, conta la maggioranza di approvazione e tale maggioranza deve essere superiore ai contrari.

E in merito risulta interessante richiamare un vecchio arresto della Corte di cassazione per cui: “Per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui in tanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e le entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini che hanno votato contro”[14].

Questa maggioranza è   necessaria per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119.

Gli interventi sono quelli previsti al comma 1. Lett. a,b,c, e sono il risultato finale a cui mira la norma: es., che sia effettuato l’isolamento termico dell’edificio, ovvero siano sostituiti gli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

La delibera di approvazione dell’assemblea è diretta al risultato dell’appalto che sarà conferito.

E poiché, noto, che per arrivare al risultato finale vi è la necessità, nel caso più semplice del general contractor, comunque dell’affidamento dell’incarico per lo studio di fattibilità che è prodromico, con la successiva attestazione, alla possibilità finale di ottenere le agevolazioni fiscali, anche tale incarico, essendo parte necessaria dell’intervento prescelto, sarà approvato con la maggioranza semplice.

Lo stesso dicasi se l’appalto viene affidato a più soggetti: società appaltatrice, Direttore Lavori, Tecnici Asseveratori[15], ivi compreso il compenso per l’amministratore ovvero di tutti gli altri professionisti chiamati a supervisionare gli interventi.

Un utile richiamo è nella lettura delle sentenze della Corte di cassazione che si sono occupate, al tempo, della trasformazione degli impianti di riscaldamento centrale in unifamiliari ai sensi dell’art. 26 co.2, della L.10/91.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto che per la valida approvazione dell’intervento a maggioranza semplice non fosse necessaria la presenza dei progetti e relazioni tecniche di conformità[16][17].

Sorgono dubbi sulla maggioranza per i c.d. lavori trainati poiché potrebbero riguardare interventi all’interno delle proprietà esclusive o contaminare, anche parzialmente, l’aspetto architettonico dell’edificio.

Nel primo caso, nulla quaestio, la maggioranza non può pronunciarsi.

Nel secondo caso si può ipotizzare che la maggioranza prevista per il 110superbonus, superi quella prevista dall’art. 1122 c.c., considerando che il legislatore con l’art. 119 ha previsto un particolare quorum deliberativo per tutti gli interventi necessari all’efficientamento energetico del condominio, così l’eventuale modifica del l’iniziale decoro architettonico, appunto perché conseguenza di un’importante intervento migliorativo, non può soggiacere, per l’autorizzazione, all’astratta  previsione dell’art. 1122.

3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 e richiesta finanziamenti

Lo scenario cambia bruscamente al momento della decisione sul pagamento degli interventi con l’opzione fiscale prevista dall’art.121 L. 77/2020, ovvero richiesta di finanziamenti.

Anche per le opzioni e cioè la cessione del credito, sconto in fattura o richiesta di finanziamenti è stata introdotta la maggioranza semplice.

Il beneficio però è un diritto potestativo del singolo condomino, cioè la situazione giuridica soggettiva che consiste nell’attribuzione di un potere a un soggetto allo scopo di tutelare un suo interesse.

Esso si contrappone, pertanto, alla potestà nella quale il potere è attribuito ad un soggetto a tutela di un interesse altrui (nel nostro caso l’assemblea dei condomini).

Il che porta alla questione di fondo: l’assemblea dei condomini è un soggetto che interviene nella tutela di un interesse collettivo e cioè l’efficientamento energetico dell’edificio che si riflette su tutti i condomini?

L’assemblea che è l’organo collegiale del condominio esprime una volontà collettiva dei partecipanti e non può esprimersi per finalità extracondominiali.

Le singole volontà, quindi, non si fondono, non si sommano mai per la formazione della volontà unica dell’organo. Ogni condominio è portatore di un proprio interesse che, unito a quello degli altri, costruisce il decisum poi obbligatorio[18].

Questi i presupposti indiscussi della formazione della volontà per le delibere dell’assemblea dei condomini.

Ora prevedere una maggioranza che vincoli una minoranza a cedere un credito a terzi, ovvero accedere ad un finanziamento stride con i principi fondamentali richiamati.

Il disposto dell’art. 121 L.77/2020 appare chiaro nel senso di indicare espressamente nei “soggetti che sostengono negli anni…, spese per gli interventi elencati al comma 2…” la facoltà della cessione del credito.[19]

La cessione del credito è prevista e regolata dall’art.1260 c.c. in forza del quale il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito.

La cessione è un contratto a struttura bilaterale, con efficacia traslativa immediata tra un soggetto (il cedente) e un altro soggetto (il cessionario) e determina la successione del secondo al primo nel medesimo rapporto obbligatorio.

Il beneficio fiscale non è a favore del condominio ma incide sulle imposte dovute dal singolo condomino al Fisco.

Poiché il condominio, allo stato, non ha una soggettività giuridica perfetta[20] il che, se così fosse, comporterebbe che le sue delibere comunicano verso l’esterno la volontà del soggetto (come per l’organo assembleare delle società), non si vede come l’assemblea possa essere competente a deliberare su un diritto potestativo del singolo proprietario e decidere per lo stesso come utilizzare la detrazione fiscale.

Già la Cassazione con la sentenza 19 maggio 2004 n.9463 ha chiarito che i poteri all’assemblea dei condomini sono conferiti specificamente dalla legge e che tra questi non è previsto quello di decidere sulle spese fiscali riguardanti parti comuni dell’edificio.

Poiché una delibera, come astrattamente previsto dall’art. 119 co. 9-bis della L. 77/2020, andrebbe ad incidere sui diritti individuali, soggettivi dei condomini, essa sarebbe nulla.

Lo stesso dicasi per l’eventuale richiesta del finanziamento.

4.Conclusioni e spunti operativi.

Alla fine di questo studio sulle maggioranze necessarie all’assemblea dei condomini per deliberare in merito al 110superbonus possiamo trarre le seguenti conclusioni:

  1. Delibere per l’approvazione di tutto l’iter dei lavori ex art.119 L.77/2020.

Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

  • Delibere per i lavori c.d. trainanti a vantaggio dei singoli condomini con possibile contaminazione delle parti comuni ex art. 1122 c.c. Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
  • Delibere per eventuali finanziamenti finalizzati, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, vanno accettate e sottoscritti da tutti i partecipanti al condominio, altrimenti l’assemblea è nulla.

Come potrebbe fare l’amministratore al fine di non incagliare il programma 110superbonus in relazione alla cessione del credito?

Richiedere ai condomini di esprimersi con una dichiarazione manifestando la volontà di optare per il pagamento diretto all’appaltatore ed ai singoli professionisti, ovvero la cessione del credito.

La dichiarazione avrà valore formale di autocertificazione al fine poi di adempiere agli obblighi prescritti dall’Agenzia delle Entrate e richiesti dagli istituti di credito.

Maurizio Voi


[1] Decreto Legge

[2] L. Salis, Computo della maggioranza nell’assemblea di condominio, in Rivista Giuridica dell’edilizia, 1966, I, p.735.

[3] Legge 11 dicembre 2012 n.220.

[4] Art.1136 3° co. c.c.: “Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

[5] Art.26 2°co. legge 19 gennaio 1991 n.10: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

[6] L. Salis, Computo della maggioranza…, op.cit.

[7] Art.1138 4° co. c.c.: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

[8] Art.1135 I° co. primo capoverso: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede..”

[9] Per la ricerca dell’intero testo e dei vari rimaneggiamenti è consigliato fare riferimento al D.L. 19 maggio 2020 n.34

[10] Art.9-bis: “ Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”

[11] Tra le tante e più accessibili si vedano gli articoli in Condominio, Quotidiano del Sole 24 Ore: 9 agosto 2020, Annarita D’Ambrosio: Superbonus/3: via libera in assemblea di condominio a maggioranza semplificata; 8 ottobre 2020,  Michele Orefice:  I dubbi sulle presunte competenze assembleari sulla cessione del credito da superbonus.

[12] Legge 10 gennaio 1991, Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.

[13] Art.16, co.1, D.Lvo 19 agosto 2005, n.192, così inserito dall’art.7, co.1, del D.Lvo 29 dicembre 2006 n.311 e definitivamente stabilizzato dalla legge di riforma del condomino, legge 11 dicembre 2012 n.220, art.28

[14] Corte di Cassazione, Sez. II, 11 gennaio 1966 n.202 – Pres. Civiletti, Est. Iannelli, in Riv.giur.edilizia, 1966, p.735 con nota di Lino Salis, da ultimo anche Cass.civ.sez.II, ordinanza n. 25558 del 12.11.2020 

[15] Art.119 comma 13 lett. a) e b).

[16] Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 20.01.2015, n. 862:  “La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell’art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all’art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell’ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa “interna” (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 cod. civ.) da una fase esecutiva “esterna” (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento. (Cassa con rinvio, App. Genova, 11/10/2007)”.

[17] Il che ci porta a considerare che l’assemblea può approvare l’intervento di efficientamento a prescindere dallo studio di fattibilità.

[18] A. Trabucchi: Istituzioni di diritto civile, trentesima sesta edizione, Cedam. p.135.

[19] Art.121: “I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;  b)  per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

[20] Cass. civ., Sez. Unite, 18/04/2019, n. 1093.

Linee Guida per le assemblee di condominio durante il Covid19
11 Nov

L’avv. Maurizio Voi del nostro studio, su incarico di ANACI Verona, ha redatto le linee guida per la tenuta di assemblee condominiali durante il periodo di emergenza epidemiologica, sulla base dei provvedimenti emanati alla data di oggi 11 Novembre 2020.

E’ possibile scaricare in calce il relativo file

Al lavoro sul Superbonus 110%
18 Ago

Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.

In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.

Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019
29 Gen

di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020

Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.

Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042

Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

Avv. Maurizio Voi

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile
16 Ott

di  Avv. Matteo Carcereri, partner Voi Carcereri Associati Studio Legale.

Commento alla Sentenza della Corte d’Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019

Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini a installare, a propria cura e spese, un elevatore nel giro scale condominiale, anche se non era stato raggiunto il quorum di metà del valore dell’edificio come prevede la legge (art. 1120, II comma Codice Civile e dall’art. 2 L. 13/1989).

Il caso.
Un gruppo di condomini chiedeva e otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale.
Un altro gruppo di condomini impugnava la delibera eccependo che fosse viziata in quanto – tra le altre ragioni – sarebbe stata adottata in violazione del quorum previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), essendo stata adottata con 418/1000.

Il Tribunale di Verona in primo grado, ha dato mandato e ricevuto una perizia tecnica di ufficio (CTU) che ha confermato che il progetto di elevatore soddisfaceva i requisiti previsti dalla legge e pertanto rigettava l’impugnazione confermando la validità della delibera.

La sentenza di primo grado veniva fatta oggetto di appello per la ragione che avrebbe errato nel considerare la delibera adottata con i quorum previsti dalla legge, in quanto il giudice di prime cure avrebbe fatto riferimento al quorum (inferiore) previsto da detta norma ma nella sua formulazione ante riforma del condominio e quindi non applicabile ratione temporis, a una delibera condominiale adottata successivamente.

La decisione della Corte.

I Giudici d’Appello dopo aver sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado ed aver invitato le parti ad approfondire il tema del rapporto circa la delibera impugnata e le disposizioni di cui alla L. 13/1989, rigettavano l’appello e confermavano quindi la validità della delibera condominiale .

Accogliendo le tesi di parte appellata, la Corte Lagunare ha osservato come: «Gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui si fa riferimento all’art. 2 della legge 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, asserendo come l’art. 1120 comma II° c.c. prevede che le opere e gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche devono essere approvate nel rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136, comma 2, c.c.

La censura è priva di pregio poiché i quorum richiamati dalla legge 13/1989, in riferimento all’art. 1120 comma II° c.c. si riferiscono a delibere adottate dall’assemblea con imputazione di spesa a carico di tutti i condomini. Mentre nel caso sottoposto all’esame del Collegio la delibera prevedeva l’installazione di un elevatore nel vano scala comune a cura e spese solo di un gruppo di condomini.

La delibera impugnata difatti non rientra fra quelle a cui fa riferimento l’art. 1120 c.c., che prevede che la spesa venga ripartita a carico di tutti i condomini, trovando piuttosto applicazione – ad avviso del Collegio – la previsione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune” (Cass. Civ. 23995/2017).

Ne consegue quindi che laddove l’elevatore possa quindi essere installato anche senza delibera condominiale, la stessa (se comunque adottata) sarà in ogni caso valida a maggioranza semplice e quindi anche se con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e art. 2 L. 13/1989».

La Corte si è così uniformata a consolidato orientamento di legittimità che prevede la possibilità di installazione di ascensore privato su parte comune anche senza delibera, laddove l’installazione rispetti i requisiti previsti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso più intenso della cosa comune ossia, l’assenza di pregiudizio alla staticità e decoro dell’edificio e la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini.

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute
06 Dic

di Avv. Matteo Carcereri  – 6 Dicembre 2017

La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.

Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con  sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale.

Il credito dell’amministratore deve però risultare in maniera esplicita affinchè questi possa pretenderne il rimborso da parte del condominio.

La pronuncia in esame precisa in motivazione “che poichè il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498)“.

Prosegue infatti la Corte il proprio ragionamento evidenziando come “Spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).”

La sentenza in commento si pone nel solco già precedentemente tracciato dalla Cass. Civ. 10153/2011 a mente della quale “l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente“.

E’ appena il caso di ricordare che per la Giurisprudenza costante la mera eventuale sottoscrizione da parte dell’amministratore entrante di un eventuale disavanzo in favore dell’amminiustratore uscente in sede di c.d. “passaggio delle consegne” non può costituire riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. idoneo al fine di fondare la pretesa restitutoria dell’ex amministratore.