Al lavoro sul Superbonus 110%
18 Ago

Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.

In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.

Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019
29 Gen

di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020

Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.

Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042

Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

Avv. Maurizio Voi

Legittima l’installazione di ascensore privato su parte comune ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile
16 Ott

di  Avv. Matteo Carcereri, partner Voi Carcereri Associati Studio Legale.

Commento alla Sentenza della Corte d’Appello Venezia n. 4260/2019 del 08.10.2019

Con la sentenza in commento, a definizione di una causa patrocinata dal nostro Studio, la Corte Lagunare ha confermato la validità di una delibera condominiale con cui veniva autorizzato un gruppo di condomini a installare, a propria cura e spese, un elevatore nel giro scale condominiale, anche se non era stato raggiunto il quorum di metà del valore dell’edificio come prevede la legge (art. 1120, II comma Codice Civile e dall’art. 2 L. 13/1989).

Il caso.
Un gruppo di condomini chiedeva e otteneva dall’assemblea condominiale l’autorizzazione ad installare a propria cura e spese un elevatore nel giro scale condominiale.
Un altro gruppo di condomini impugnava la delibera eccependo che fosse viziata in quanto – tra le altre ragioni – sarebbe stata adottata in violazione del quorum previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e dall’art. 2 L. 13/1989 (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio), essendo stata adottata con 418/1000.

Il Tribunale di Verona in primo grado, ha dato mandato e ricevuto una perizia tecnica di ufficio (CTU) che ha confermato che il progetto di elevatore soddisfaceva i requisiti previsti dalla legge e pertanto rigettava l’impugnazione confermando la validità della delibera.

La sentenza di primo grado veniva fatta oggetto di appello per la ragione che avrebbe errato nel considerare la delibera adottata con i quorum previsti dalla legge, in quanto il giudice di prime cure avrebbe fatto riferimento al quorum (inferiore) previsto da detta norma ma nella sua formulazione ante riforma del condominio e quindi non applicabile ratione temporis, a una delibera condominiale adottata successivamente.

La decisione della Corte.

I Giudici d’Appello dopo aver sospeso l’efficacia della sentenza di primo grado ed aver invitato le parti ad approfondire il tema del rapporto circa la delibera impugnata e le disposizioni di cui alla L. 13/1989, rigettavano l’appello e confermavano quindi la validità della delibera condominiale .

Accogliendo le tesi di parte appellata, la Corte Lagunare ha osservato come: «Gli appellanti censurano la decisione del Tribunale nella parte in cui si fa riferimento all’art. 2 della legge 13/1989 sull’abbattimento delle barriere architettoniche, asserendo come l’art. 1120 comma II° c.c. prevede che le opere e gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche devono essere approvate nel rispetto dei quorum previsti dall’art. 1136, comma 2, c.c.

La censura è priva di pregio poiché i quorum richiamati dalla legge 13/1989, in riferimento all’art. 1120 comma II° c.c. si riferiscono a delibere adottate dall’assemblea con imputazione di spesa a carico di tutti i condomini. Mentre nel caso sottoposto all’esame del Collegio la delibera prevedeva l’installazione di un elevatore nel vano scala comune a cura e spese solo di un gruppo di condomini.

La delibera impugnata difatti non rientra fra quelle a cui fa riferimento l’art. 1120 c.c., che prevede che la spesa venga ripartita a carico di tutti i condomini, trovando piuttosto applicazione – ad avviso del Collegio – la previsione dell’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune” (Cass. Civ. 23995/2017).

Ne consegue quindi che laddove l’elevatore possa quindi essere installato anche senza delibera condominiale, la stessa (se comunque adottata) sarà in ogni caso valida a maggioranza semplice e quindi anche se con quorum inferiore a quello previsto dall’art. 1120, II comma, c.c. e art. 2 L. 13/1989».

La Corte si è così uniformata a consolidato orientamento di legittimità che prevede la possibilità di installazione di ascensore privato su parte comune anche senza delibera, laddove l’installazione rispetti i requisiti previsti dall’art. 1102 c.c. in tema di uso più intenso della cosa comune ossia, l’assenza di pregiudizio alla staticità e decoro dell’edificio e la possibilità di pari uso da parte degli altri condomini.

L’amministratore deve dimostrare le anticipazioni effettivamente sostenute
06 Dic

di Avv. Matteo Carcereri  – 6 Dicembre 2017

La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 20137/2017 torna sul tema delle anticipazioni sostenute personalmente dall’amministratore in favore della compagine condomoniale.

Non di rado accade infatti che, per sopperire a carenze di liquidità sul conto corrente condominiale, l’amministratore anticipi con  sostanze proprie, le somme necessarie al fine di garantire la corretta erogazione dei servizi nell’interesse comune condominiale.

Il credito dell’amministratore deve però risultare in maniera esplicita affinchè questi possa pretenderne il rimborso da parte del condominio.

La pronuncia in esame precisa in motivazione “che poichè il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498)“.

Prosegue infatti la Corte il proprio ragionamento evidenziando come “Spetta comunque all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, e solo una chiara indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2, 14/02/2017, n. 3892).”

La sentenza in commento si pone nel solco già precedentemente tracciato dalla Cass. Civ. 10153/2011 a mente della quale “l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente“.

E’ appena il caso di ricordare che per la Giurisprudenza costante la mera eventuale sottoscrizione da parte dell’amministratore entrante di un eventuale disavanzo in favore dell’amminiustratore uscente in sede di c.d. “passaggio delle consegne” non può costituire riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. idoneo al fine di fondare la pretesa restitutoria dell’ex amministratore.

Spese condominiali tra venditore e acquirente: il biennio di solidarietà si calcola dalla data di approvazione della spesa
14 Ago

di Avv. Matteo Carcereri – 14 Agosto 2017

La Cass. Civ. 7395/2017 ha chiarito che ai fini della corretta individuazione del biennio di solidarietà nel pagamento delle spese condominiali tra acquirente e venditore di immobile in condominio occorre far riferimento al periodo di esercizio che non necessariamente coincide con l’anno solare, nonostante la lettera dell’art. 63, IV comma, disp. att. c.c., faccia riferimento “all’anno in corso “.

Più in  particolare si legge in motiviazione che “…dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. , comma 2 al caso in esame, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento (30 giugno 2008), avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010). Questo momento rileva sia per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l’inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio”.

Contratto di leasing. L’utilizzatore non può impugnare la delibera condominiale.
21 Feb

Il Tribunale di Roma, con sentenza del 21 febbraio 2017, n. 3427, ha stabilito che, nel contratto di leasing finanziario, l’utilizzatore di un bene non può considerarsi legittimato a promuovere l’azione di annullamento e di nullità di una delibera condominiale non essendo titolare di alcun diritto reale sull’immobile. A tal riguardo il provvedimento chiarisce che la società, utilizzando dei locali facenti parte dell’edificio condominiale in virtù di un contratto di leasing finanziario, non può considerarsi titolare di un diritto di proprietà né di altro diritto reale di godimento che invece le avrebbero conferito la qualità di condòmino, qualità indispensabile ai fini dell’impugnazione della delibera assembleare. 

 Il Tribunale, con tesi condivisibile osserva che il difetto di legittimazione dell’utilizzatore in leasing, non viene meno nemmeno in presenza di clausola contrattuale del contratto di leasing finanziario che – come sovente accade  – trasferisca all’utilizzatore le azioni spettanti al proprietario/concedente, osservando correttamente che tale clausola contrattuale contenuta in una scrittura privata non vale ad integrare alcuna procura speciale in favore dell’utilizzatore. 

Sul punto in precedenza – sia pur in  tema di locazione e non di leasing – circa il difetto di legittimazione del conduttore ad impugnare le delibere condominiali si erano già espressi Trib. Salerno Sez. I, 09-04-2010, Trib. Torino Sez. I Sent., 29-06-2009 , Trib. Milano Sez. VIII, 29-04-2005 ribadendo che la legittimazione ad impugnare le delibere dell’assemblea condominiale spetta solo al proprietario della singola unità immobiliare. Tale diritto è tuttavia estensibile anche al conduttore, limitatamente, però, ai casi previsti dall’art. 10 L. n. 392/1978, relativi alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria centralizzati.

Presunzione di conoscenza della convocazione di Assemblea
03 Nov

Cass. Civ. 22311 del 03.11.2016

Convocazione dell’assemblea

di avv. Maurizio Voi

La presunzione di conoscenza dell’avvenuta convocazione dell’assemblea si ha quando la raccomandata entra nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale. 
È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 3.11.2016 n.22311.
Per i Supremi Giudici: “Per ritenere sussistente, secondo l’art. 1335 c.c. , la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, dalla dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, e tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva fu consegnata”.

Quando chi pignora un immobile deve pagare le spese condominiali. Spese necessarie e non.
22 Giu

di Avv. Maurizio Voi – Direttore Centro Studi ANACI  Verona

Interessante per la gestione condominiale la sentenza 22.6.2016 n.12877 della Corte di cassazione che ha deciso di addossare le “spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, perimento” al creditore procedente, quindi al soggetto che ha azionato il pignoramento immobiliare.

Il decisum della Suprema Corte avviene in seguito al ricorso presentato da una Banca contro il provvedimento del Giudice dell’esecuzione che   aveva posto a suo carico le spese necessarie per eliminare delle “forti infiltrazioni di acqua interessanti la palazzina centrale”.

La Corte spiega così che dopo la riforma del processo di esecuzione (anno 2005) una volta pignorato l’immobile la nomina del custode ne costituisce una conseguenza; il custode ex art.560 cpc ha i poteri di amministrazione e gestione dei beni pignorati.

Interessante è che alla Corte non interessa la qualificazione di “gestione” -in capo al custode-del immobile nel senso se essa debba ritenersi un’attività più o meno ampia rispetto alla amministrazione ordinaria, ma il tipo di spese necessarie alla sua “conservazione”.

Ecco allora che si chiarisce che una spesa di conservazione può essere “necessaria” cioè finalizzata a preservare l’oggetto del pignoramento quindi diretta a “non farlo scomparire di fatto dal punto di vista reale e/o economico”, ovvero “spese che non abbiano una immediata funzione conservativa” che sono quelle di “manutenzione ordinaria o straordinaria dell’immobile così come gli oneri di gestione condominiale”.

Con un percorso difficile per i “non addetti ai lavori” si arriva così a specificare quali spese comunque deve sostenere il creditore procedente e visto dalla prospettiva dell’amministratore immobiliare cosa egli può chiedere.

Nel concetto di conservazione del bene si hanno così due tipi di spese:

a)      Necessarie al mantenimento in esistenza dell’immobile;

b)      Necessarie dirette alla manutenzione e ordinaria e straordinaria dell’immobile ivi ricompresi gli oneri condominiali.

Per le prime sub a) è il creditore procedente (cioè colui che ha pignorato il bene) che deve anticiparle; le seconde   sub b) sono direttamente poste a carico del Condominio che assunta la posizione di creditore, al momento della liquidazione (dopo la vendita) ha il diritto di vedersele liquidate in “prededuzione”, cioè pagate con preferenza rispetto agli altri creditori.

La disarmonia della sopraelevazione
28 Mar

In condominio il proprietario dell’ultimo può costruire -sopraelevare l’edificio- seguendo le prescrizioni indicate dall’ art. 1127 c.c.
Non deve essere vietato dal regolamento di condominio o escluso nei titoli d’acquisto; le condizioni statiche dell’edificio devono consentirlo; l’intervento non deve pregiudicare l’aspetto architettonico.
E’ sull’ “aspetto architettonico” che nascono i problemi interpretativi perché in altre parti del codice si fa riferimento al “decoro architettonico” (es. art. 1138 in tema di regolamento di condominio, art. 1120 in tema di innovazioni).
Quindi il problema che si pone è: “aspetto architettonico” e cosa diversa da “decoro architettonico”?
Secondo la Corte di cassazione, ordinanza 12 settembre 2018, n. 22156, l’aspetto architettonico, è una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata in altre disposizioni in tema di condominio.
L’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare “lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.”
Secondo la Corte il giudizio deve essere condotto: “esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale”.
Nell’analisi sulla possibile violazione dell’aspetto architettonico bisogna sempre considerare anche l’impatto dell’intervento sul “decoro” che è una nozione complementare dell’“aspetto”. La sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista (Cass. Sez. 6 – 2, 25/08/2016, n. 17350).
Allora è la “disarmonia” che la nuova costruzione può portare sull’edificio anche se quest0 non abbia un particolare pregio artistico, che consente ai condomini di opporsi.
La “disarmonia” incide sulla attuale fisionomia che caratterizza ogni edifici0. Ne cambia le linee, la nuova costruzione diventa il classico “pugno in un occhio”, si comprende che è qualcosa di diverso, che nulla ha a che fare; l’intervento è disarmonico, sgradevole alla vista.

Avv. Maurizio Voi – 10.01.2019