Presunzione di conoscenza della convocazione di Assemblea
03 Nov

Presunzione di conoscenza della convocazione di Assemblea

Cass. Civ. 22311 del 03.11.2016

Convocazione dell’assemblea

di avv. Maurizio Voi

La presunzione di conoscenza dell’avvenuta convocazione dell’assemblea si ha quando la raccomandata entra nella sfera di conoscibilità del destinatario nel momento in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale. 
È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 3.11.2016 n.22311.
Per i Supremi Giudici: “Per ritenere sussistente, secondo l’art. 1335 c.c. , la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, dalla dichiarazione a questo diretta, occorre la prova, il cui onere incombe al dichiarante, che la dichiarazione sia pervenuta all’indirizzo del destinatario, e tale momento, nel caso in cui la dichiarazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva fu consegnata”.

Quando chi pignora un immobile deve pagare le spese condominiali. Spese necessarie e non.
22 Giu

Quando chi pignora un immobile deve pagare le spese condominiali. Spese necessarie e non.

di Avv. Maurizio Voi – Direttore Centro Studi ANACI  Verona

Interessante per la gestione condominiale la sentenza 22.6.2016 n.12877 della Corte di cassazione che ha deciso di addossare le “spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, perimento” al creditore procedente, quindi al soggetto che ha azionato il pignoramento immobiliare.

Il decisum della Suprema Corte avviene in seguito al ricorso presentato da una Banca contro il provvedimento del Giudice dell’esecuzione che   aveva posto a suo carico le spese necessarie per eliminare delle “forti infiltrazioni di acqua interessanti la palazzina centrale”.

La Corte spiega così che dopo la riforma del processo di esecuzione (anno 2005) una volta pignorato l’immobile la nomina del custode ne costituisce una conseguenza; il custode ex art.560 cpc ha i poteri di amministrazione e gestione dei beni pignorati.

Interessante è che alla Corte non interessa la qualificazione di “gestione” -in capo al custode-del immobile nel senso se essa debba ritenersi un’attività più o meno ampia rispetto alla amministrazione ordinaria, ma il tipo di spese necessarie alla sua “conservazione”.

Ecco allora che si chiarisce che una spesa di conservazione può essere “necessaria” cioè finalizzata a preservare l’oggetto del pignoramento quindi diretta a “non farlo scomparire di fatto dal punto di vista reale e/o economico”, ovvero “spese che non abbiano una immediata funzione conservativa” che sono quelle di “manutenzione ordinaria o straordinaria dell’immobile così come gli oneri di gestione condominiale”.

Con un percorso difficile per i “non addetti ai lavori” si arriva così a specificare quali spese comunque deve sostenere il creditore procedente e visto dalla prospettiva dell’amministratore immobiliare cosa egli può chiedere.

Nel concetto di conservazione del bene si hanno così due tipi di spese:

a)      Necessarie al mantenimento in esistenza dell’immobile;

b)      Necessarie dirette alla manutenzione e ordinaria e straordinaria dell’immobile ivi ricompresi gli oneri condominiali.

Per le prime sub a) è il creditore procedente (cioè colui che ha pignorato il bene) che deve anticiparle; le seconde   sub b) sono direttamente poste a carico del Condominio che assunta la posizione di creditore, al momento della liquidazione (dopo la vendita) ha il diritto di vedersele liquidate in “prededuzione”, cioè pagate con preferenza rispetto agli altri creditori.

La disarmonia della sopraelevazione
28 Mar

La disarmonia della sopraelevazione

In condominio il proprietario dell’ultimo può costruire -sopraelevare l’edificio- seguendo le prescrizioni indicate dall’ art. 1127 c.c.
Non deve essere vietato dal regolamento di condominio o escluso nei titoli d’acquisto; le condizioni statiche dell’edificio devono consentirlo; l’intervento non deve pregiudicare l’aspetto architettonico.
E’ sull’ “aspetto architettonico” che nascono i problemi interpretativi perché in altre parti del codice si fa riferimento al “decoro architettonico” (es. art. 1138 in tema di regolamento di condominio, art. 1120 in tema di innovazioni).
Quindi il problema che si pone è: “aspetto architettonico” e cosa diversa da “decoro architettonico”?
Secondo la Corte di cassazione, ordinanza 12 settembre 2018, n. 22156, l’aspetto architettonico, è una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata in altre disposizioni in tema di condominio.
L’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare “lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.”
Secondo la Corte il giudizio deve essere condotto: “esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale”.
Nell’analisi sulla possibile violazione dell’aspetto architettonico bisogna sempre considerare anche l’impatto dell’intervento sul “decoro” che è una nozione complementare dell’“aspetto”. La sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista (Cass. Sez. 6 – 2, 25/08/2016, n. 17350).
Allora è la “disarmonia” che la nuova costruzione può portare sull’edificio anche se quest0 non abbia un particolare pregio artistico, che consente ai condomini di opporsi.
La “disarmonia” incide sulla attuale fisionomia che caratterizza ogni edifici0. Ne cambia le linee, la nuova costruzione diventa il classico “pugno in un occhio”, si comprende che è qualcosa di diverso, che nulla ha a che fare; l’intervento è disarmonico, sgradevole alla vista.

Avv. Maurizio Voi – 10.01.2019