Nulla la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali in favore del costruttore per gli immobili invenduti
29 Giu

Con l’ordinanza n.20007/2022 la Suprema Corte ha confermato l’orientamento ormai maggioritario, secondo il quale la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali predisposta dal costruttore dell’edificio in sede di regolamento, deve ritenersi nulla, poiché in violazione dell’art. 33 del Codice del Consumo.

Una siffatta clausola infatti potrà ritenersi efficace solo laddove il Costruttore dimostri che la stessa è stata oggetti di specifica trattativa. Inoltre dovrà essere dimostrato che dalla clausola di esenzione alla contribuzione delle spese in favore del costruttore, derivi un analogo vantaggio in favore degli altri condomini, al fine di non squilibrare il sinallagma contrattuale tra le parti

In caso contrario infatti la clausola è da considerarsi vessatoria in quanto andrebbe a violare l’articolo 33 del Codice del Consumo che prevede che “Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.”.

Sulla scorta della disposizione in parola la Corte di Cassazione ha evidenziato che “la clausola provoca un significativo squilibrio” non tanto  negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 Codice civile, ma “dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 Codice civile, dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente”.

Sul supercondominio in generale (1)
19 Gen

di avv. Maurizio Voi

Una definizione di supercondominio (composta da soggetto, verbo e complemento) non è proprio rubricata nel codice al Capo dedicato al condominio, così come modificato dopo la riforma del 2012; R. Triola, Il Supercondominio in Il nuovo condominio, II^ ed. Giappichelli, 2017, ritiene comunque che il legislatore abbia dato una definizione di supercondominio nell’art. 1117 bis.

Vi è da considerare però che quando si tratta di regolare istituti giuridici complessi il nostro legislatore più che nella definizione si è sempre concentrato sul contenuto come ad esempio, per rimanere nel campo dei diritti reali, per la proprietà ove la rubrica dell’art. 832 c.c. è intitolata “contenuto del diritto” e la norma regola i diritti del proprietario.

I pronipoti del legislatore del 1942 hanno elaborato una contorta norma che enuncia come le disposizioni relative al capo dedicato al condominio (Capo II del Titolo VII, Libro III Della proprietà) si applicano, “in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”.

L’ambito di applicabilità delle norme sul condominio quindi supera il classico caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti “supercondomini”), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass.9096/2000), arrivando a comprendere situazioni immobiliari diverse dal classico condominio verticale o diviso in piani e quindi: villette a schiera; ciò che rimane in comune dopo la divisione e quindi scioglimento di un condominio ex art.61 e 62 disp. att. c.c. (Cass.65/80 a cui aderisce R.Triola, op.cit., p.30).

E così ogni qual volta “più unità immobiliari” o “più edifici” ovvero ancora “più condomini di unità immobiliari o edifici” abbiano in comune anche uno solo dei beni indicati nell’art.1117 c.c. (es. due villette a schiera composte di due unità ciascuna e poste l’una difronte all’altra, con in comune l’impianto elettrico o idrico) si devono applicare le norme sul condominio con una complicazione non indifferente circa l’amministrazione, la gestione e la ripartizione delle spese.

Ma la giurisprudenza si è spinta ancora oltre ritenendo come si devono applicare le norme sul condominio anche quando due condominii hanno in comune solo dei servizi (es. portierato, asporto rifiuti, illuminazione, Cass.19800/14 e nota di Paolo Scallettaris, in Giur. It., n.1, gennaio 2015 p.39).

Quindi quando due o più condominii hanno in comune i beni indicati dall’art. 1117 c.c. (o servizi) si applicano ex art. 1117 bis le norme sul condominio in quanto compatibili.

Prima del 2012 si riteneva che il supercondominio (o supercondominio, il primo lavoro sistematico sull’argomento si può far risalire a Rafaele Corona in Locazioni e Condominio, Quaderni, 18, Giuffrè, 1985) trovasse la sua genesi (o “base positiva”: Umberto Vincenti, Comunione residenziale, Cedam, 1995 p.45 e ss., richiamando il Corona), negli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Secondo l’art. 61 disp. att. c.c.: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”.  

Mentre l’art.62 disp. att. c.c. dispone che: “La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.  Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.”.

Diviso e quindi sciolto l’originario edificio (in deroga all’art. 1119 c.c. che prevede l’indivisibilità delle parti comuni) se qualche bene ex art. 1117 c.c. (o servizio) rimane in comune per necessità tecnica insormontabile ecco che l’amministrazione -solamente di quel bene o servizio- si inquadra in un ente di livello “superiore” (da qui penso il lemma (latino) “super” anteposto al condominio, cioè: superiore, che sta più in alto, che sta sopra); comunque distinto dai singoli edifici come “organizzazione che si sovrappone a quella dei singoli condomini relativi agli edifici separati” (R.Corona, op.cit., nota 1 di pag.39).

La consolidata giurisprudenza non ha dubbi nel ritenere che per l’esistenza del supercondominio sia sufficiente la presenza anche solo di un bene materiale legato a distinti edifici in condominio in quanto necessario per l’utilizzazione del bene in proprietà esclusiva (meglio definita come relazione di accessorietà, Cass. 19558/13 e Cass.14791/03).

Come il condominio, l’ente superiore al condominio, nasce, come si dice ipso iure e facto se il titolo o la legge non dispongono altrimenti (Cass.19800/2015).

Sempre in generale, questa “fattispecie legale”, ha poi necessità di un amministratore, ma quando?

L’art.67 III° co. disp. att. c.c. dispone che quando i partecipanti sono più sessanta, ciascun condominio deve designare con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

Quindi parrebbe che solo quando i partecipanti al supercondominio sono più di sessanta sia obbligatoria la nomina dell’amministratore, ma se sono solo sessanta? Non è che la situazione residenziale sia meno complessa da gestire per cui la figura del professionista non è richiesta.

In una situazione residenziale complessa in cui sono presenti più edifici di cui uno con più di otto partecipanti (condominio verticale), una o più villette a schiera con meno di otto proprietari ma la cui somma è meno di 60 ma con impianti e servizi in comune (e non si tratta di un caso di scuola ma classiche situazioni marine, montane o lacustri, financo cittadine) la cui intestazione fiscale dei suddetti beni e servizi deve essere in capo ad un’ ente di gestione, chi decide chi fa cosa e chi paga visto il disposto dell’art. 67 III° co. disp. att. c.c.?

E ciò ci porta ad un’altra riflessione sulla necessità di indagare circa l’assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria dello stesso visto che l’art. 1134 c.c. dispone che il “condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni (e servizi ndr) senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Posto che vi sia stata “spesa urgente” il condomino contro chi agisce tenuto conto che manca l’amministratore e che la recente ordinanza della Suprema Corte  del 20.12.2021 n.40857, ad una prima lettura sembra ritenere legittimato passivo comunque la rappresentanza ex art.1131 c.c., l’amministratore del supercondominio.

Tutti temi questi di che ci proponiamo di approfondire.

Maurizio Voi

Il Superbonus prevale sulla tutela della proprietà privata
29 Nov

Secondo il Tribunale di Milano (ordinanza cautelare del 13.08.2021 con cui è stata rigettata la richiesta sospensiova della delibera impugnata) è naturale che gli iterventi di coibentazione sulle faccciate (c.d. Cappotto termico) riverbirino i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, come ad esempio la superficie dei balconi o dei giardini privati, senza che ciò possa ritenersi quale lesione della proprietà esclusiva.

Ciò anche in funzione del necessario contemperamento di interessi già invocato dalla Suprema Corte (Cass.7938/2017) che deve ispirarsi al principio della solidarietà condominiale.

In buona sostanza l’interesse comune alla coibentazione dell’edificio nonchè l’interesse pubblico della tutela dell’ambiente mediante il contenimento del consumi energetici, prevale sull’interesse egoistico del condomino a non vedere compromessi dall’occupazione da parte del cappotto di pochi centimetri di superficie del balcone.

Su una questione analoga si era invece pronunciato in senso contrario il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020 con cui era stata dichiarata nulla la delibera di installazione di cappotto termico che andasse a restringere la priprietà esclusiva.

La revoca anticipata senza giusta causa dell’amministratore comporta il risarcimento del danno.
27 Mar

Commento a Cass. Civ. 7874/2021 di Avv. Matteo Carcereri

Importante novità dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7874/2021 che non mancherà di destare perplessità.

Quello che lega l’ammnustratore ai condomini è un rapporto di mandato a titolo oneroso, soggetto quindi non tanto alla disciplina dell’art. 2237 c.c. in tema di recesso del cliente dal contratto d’opera di prestazione intellettuale, quanto alla previsione dell’art. 1725 c.c. che statuisce espressamente che “La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato( o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa“.

Ne consegue che se è pur vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo (art. 1129, X comma, c.c.), è altrettanto vero che il mandato dell’amministratore dura un anno (“e si intende rinnovato per egual periodo”).

La revoca anticipata senza giusta causa comporta quindi non solo il diritto dell’amministratore a percepire il compenso anche per il periodo residuo di durata del mandato, ma anche il diritto all’ulteriore risarcimento del danno che comuqnue va provato.

La Corte precisa che la giusta causa può coincidere indicativamente con quelle previste per la revoca giudiziale.

Consulenza Superbonus 110%
27 Mar

Il Decreto Rilancio ha introdotto una inedita opportunità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare usufruendo della possibilità di detrarre i costi in cinque anni nella misura del 110%.

In alternativa alla detrazione diretta, l’art. 121 consente al committente la possibilità di pagamento del prezzo d’appalto mediante le opzioni della cessione del credito fiscale o dello sconto in fattura.

A fronte di una così rilevante opportunità, il legislatore ha previsto una serie di requisiti per l’accesso all’agevolazione, introducendo inoltre gli adempimenti dell’asseverazione tecnica (relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, atta a certififcare il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati) e della trasmissione telematica del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF.

Numerosi sono gli adempimenti da curare rispetto ad un contratto d’appalto tradizionale, per cui risulta di vitale importanza assicurare contrattualmente il rispetto dei requisiti, dei termini di esecuzione delle opere, l’imputazione di responsabilità in caso di mancato accesso all’agevolazione.

Il nostro studio ha già prestato consulenza contrattualistica in tema di superbonus a condominii, privati, general contractor, imprese e professionisti ed organizzato webinar per la principale associazione di categoria in abito di gestione immobiliare.

Leggi qui i nostri articoli in materia di superbonus e contattaci gratuitamente per avere maggiori informazioni e previsione di costo per la consulenza.

Pubblicate sul sito del Garante le FAQ in tema di videosorveglianza
24 Mar

Sono state pubblicate sul sito del Garante per la Protezione dei Dati Personali, le nuove FAQ (Frequently Asked Questions) in tema di videosroveglianza aggiornate dopo l’entrata in vigore del GDPR Regolamento EU 2016/679.

Ne pubblichiamo di seguito il testo completo tratto dal sito del GPDD https://www.garanteprivacy.it/faq/videosorveglianza

Videosorveglianza

Domande più frequenti (FAQ)

1) Quali sono le regole da rispettare per installare sistemi di videosorveglianza?

L’installazione di sistemi di rilevazione delle immagini deve avvenire nel rispetto, oltre che della disciplina in materia di protezione dei dati personali, anche delle altre disposizioni dell’ordinamento applicabili: ad esempio, le vigenti norme dell’ordinamento civile e penale in materia di interferenze illecite nella vita privata, o in materia di controllo a distanza dei lavoratori. Va sottolineato, in particolare, che l’attività di videosorveglianza va effettuata nel rispetto del cosiddetto principio di minimizzazione dei dati riguardo alla scelta delle modalità di ripresa e dislocazione e alla gestione delle varie fasi del trattamento. I dati trattati devono comunque essere pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità perseguite.

E’ bene ricordare inoltre che il Comitato europeo per la protezione dei dati (EDPB)  ha adottato le “Linee guida 3/2019 sul trattamento dei dati personali attraverso dispositivi video” allo scopo di fornire indicazioni sull’applicazione del Regolamento in relazione al trattamento di dati personali attraverso dispositivi video, inclusa la videosorveglianza.

2) Occorre avere una autorizzazione da parte del Garante per installare le telecamere?

No. Non è prevista alcuna autorizzazione da parte del Garante per installare tali sistemi.

In base al principio di responsabilizzazione (art. 5, par. 2, del Regolamento), spetta al titolare del trattamento (un’azienda, una pubblica amministrazione, un professionista, un condominio…) valutare la liceità e la proporzionalità del trattamento, tenuto conto del contesto e delle finalità del trattamento, nonché del rischio per i diritti e le libertà delle persone fisiche. Il titolare del trattamento deve, altresì, valutare se sussistano i presupposti per effettuare una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati prima di iniziare il trattamento (cfr. FAQ n. 7).

3) Le persone che transitano nelle aree videosorvegliate devono essere informate della presenza delle telecamere?

Sì. Gli interessati devono sempre essere informati (ex art. 13 del Regolamento) che stanno per accedere in una zona videosorvegliata, anche in occasione di eventi e spettacoli pubblici (ad esempio, concerti, manifestazioni sportive) e a prescindere dal fatto che chi tratta i dati sia un soggetto pubblico o un soggetto privato.

4) In che modo si fornisce l’informativa agli interessati?

L’informativa può essere fornita utilizzando un modello semplificato (anche un semplice cartello, come quello realizzato dall’EDPB e disponibile qui), che deve contenere, tra le altre informazioni, le indicazioni sul titolare del trattamento e sulla finalità perseguita. Il modello può essere adattato a varie circostanze (presenza di più telecamere, vastità dell’area oggetto di rilevamento o modalità delle riprese). L’informativa va collocata prima di entrare nella zona sorvegliata. Non è necessario rivelare la precisa ubicazione della telecamera, purché non vi siano dubbi su quali zone sono soggette a sorveglianza e sia chiarito in modo inequivocabile il contesto della sorveglianza. L’interessato deve poter capire quale zona sia coperta da una telecamera in modo da evitare la sorveglianza o adeguare il proprio comportamento, ove necessario. L’informativa deve rinviare a un testo completo contenente tutti gli elementi di cui all´art. 13 del Regolamento, indicando come e dove trovarlo (ad es. sul sito Internet del titolare del trattamento o affisso in bacheche o locali dello stesso).

5) Quali sono i tempi dell’eventuale conservazione delle immagini registrate?

Le immagini registrate non possono essere conservate più a lungo di quanto necessario per le finalità per le quali sono acquisite (art. 5, paragrafo 1, lett. c) ed e), del Regolamento). In base al principio di responsabilizzazione (art. 5, paragrafo 2, del Regolamento), spetta al titolare del trattamento individuare i tempi di conservazione delle immagini, tenuto conto del contesto e delle finalità del trattamento, nonché del rischio per i diritti e le libertà delle persone fisiche. Ciò salvo che specifiche norme di legge non prevedano espressamente determinati tempi di conservazione dei dati (si veda, ad esempio, l’art. 6, co. 8, del D.L. 23/02/2009, n. 11, ai sensi del quale, nell’ambito dell’utilizzo da parte dei Comuni di sistemi di videosorveglianza in luoghi pubblici o aperti al pubblico per la tutela della sicurezza urbana, “la conservazione dei dati, delle informazioni e delle immagini raccolte mediante l’uso di sistemi di videosorveglianza è limitata ai sette giorni successivi alla rilevazione, fatte salve speciali esigenze di ulteriore conservazione”).

In via generale, gli scopi legittimi della videosorveglianza sono spesso la sicurezza e la protezione del patrimonio. Solitamente è possibile individuare eventuali danni entro uno o due giorni. Tenendo conto dei principi di minimizzazione dei dati e limitazione della conservazione, i dati personali dovrebbero essere – nella maggior parte dei casi (ad esempio se la videosorveglianza serve a rilevare atti vandalici) – cancellati dopo pochi giorni, preferibilmente tramite meccanismi automatici. Quanto più prolungato è il periodo di conservazione previsto (soprattutto se superiore a 72 ore), tanto più argomentata deve essere l’analisi riferita alla legittimità dello scopo e alla necessità della conservazione.

Ad esempio, normalmente il titolare di un piccolo esercizio commerciale si accorgerebbe di eventuali atti vandalici il giorno stesso in cui si verificassero. Un periodo di conservazione di 24 ore è quindi sufficiente. La chiusura nei fine settimana o in periodi festivi più lunghi potrebbe tuttavia giustificare un periodo di conservazione più prolungato.

6) È possibile prolungare i tempi di conservazione delle immagini?

In alcuni casi può essere necessario prolungare i tempi di conservazione delle immagini inizialmente fissati dal titolare o previsti dalla legge: ad esempio, nel caso in cui tale prolungamento si renda necessario a dare seguito ad una specifica richiesta dell’autorità giudiziaria o della polizia giudiziaria in relazione ad un’attività investigativa in corso.

7) Quali sistemi di videosorveglianza necessitano di valutazione d’impatto preventiva?

La valutazione d’impatto preventiva è prevista se il trattamento, quando preveda in particolare l’uso di nuove tecnologie, considerati la natura, l’oggetto, il contesto e le finalità del trattamento, può presentare un rischio elevato per le persone fisiche (artt. 35 e 36 del Regolamento) (per approfondimenti si vedano le “Linee-guida concernenti la valutazione di impatto sulla protezione dei dati nonché i criteri per  stabilire se un trattamento “possa presentare un rischio elevato” ai sensi del regolamento 2016/679” – WP248rev.01 del 4 ottobre 2017). Può essere il caso, ad esempio, dei sistemi integrati – sia pubblici che privati – che collegano telecamere tra soggetti diversi nonché dei sistemi intelligenti, capaci di analizzare le immagini ed elaborarle, ad esempio al fine di rilevare automaticamente comportamenti o eventi anomali, segnalarli, ed eventualmente registrarli. La valutazione d’impatto sulla protezione dei dati è sempre richiesta, in particolare, in caso di sorveglianza sistematica su larga scala di una zona accessibile al pubblico (art. 35, par. 3, lett. c) del Regolamento) e negli altri casi indicati dal Garante (cfr. “Elenco delle tipologie di trattamenti soggetti al requisito di una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati ai sensi dell’art. 35, comma 4, del Regolamento (UE) n. 2016/679” dell’11 ottobre 2018).

8) Si possono installare telecamere all’interno degli istituti scolastici?

Si rinvia al riguardo alle FAQ sulla scuola disponibili al link https://www.garanteprivacy.it/home/faq/scuola-e-privacy.

9) Il datore di lavoro pubblico o privato può installare un sistema di videosorveglianza nelle sedi di lavoro?

Sì, esclusivamente per esigenze organizzative e produttive, per la sicurezza del lavoro e per la tutela del patrimonio aziendale, nel rispetto delle altre garanzie previste dalla normativa di settore in materia di installazione di impianti audiovisivi e altri strumenti di controllo (art. 4 della l. 300/1970).

10) L’installazione di sistemi di videosorveglianza può essere effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali, atti a monitorare la proprietà privata?

Sì. Nel caso di videosorveglianza privata, al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.), l’angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, parti comuni delle autorimesse) ovvero a zone di pertinenza di soggetti terzi. È vietato altresì riprendere aree pubbliche o di pubblico passaggio.”

11) Quali sono le regole per installare un sistema di videosorveglianza condominiale?

È necessario in primo luogo che l’istallazione avvenga previa assemblea condominiale, con il consenso della maggioranza dei millesimi dei presenti (art. 1136 c.c.). È indispensabile inoltre che le telecamere siano segnalate con appositi cartelli e che le registrazioni vengano conservate per un periodo limitato. Valgono al riguardo le osservazioni di cui alla FAQ n. 5. In ambito condominiale è comunque congruo ipotizzare un termine di conservazione delle immagini che non oltrepassi i 7 giorni.

12) Si possono utilizzare telecamere di sorveglianza casalinghe c.d. smart cam?

Sì. Il trattamento dei dati personali mediante l’uso di telecamere installate nella propria abitazione per finalità esclusivamente personali di controllo e sicurezza, rientra tra quelli esclusi dall’ambito di applicazione del Regolamento. In questi casi, i dipendenti o collaboratori eventualmente presenti (babysitter, colf, ecc.) devono essere comunque informati dal datore di lavoro. Sarà comunque necessario evitare il monitoraggio di ambienti che ledano la dignità della persona (come bagni), proteggere adeguatamente i dati acquisiti (o acquisibili) tramite le smart cam con idonee misure di sicurezza, in particolare quando le telecamere sono connesse a Internet, e non diffondere i dati raccolti.

13) I Comuni possono utilizzare telecamere per controllare discariche di sostanze pericolose ed “eco piazzole” per monitorare le modalità del loro uso, la tipologia dei rifiuti scaricati e l’orario di deposito?

Sì, ma solo se non risulta possibile, o si riveli non efficace, il ricorso a strumenti e sistemi di controllo alternativi e comunque nel rispetto del principio di minimizzazione dei dati. In tal caso, l’informativa agli interessati può essere fornita mediante affissione di cartelli informativi nei punti e nelle aree in cui si svolge la videosorveglianza, che contengano anche indicazioni su come e dove reperire un testo completo contenente tutti gli elementi di cui all´art. 13 del Regolamento (cfr. precedente FAQ n. 4). Non è invece previsto o consentito che tale monitoraggio sia posto in essere da soggetti privati.

14) Si può utilizzare un sistema di videosorveglianza per trattare categorie particolari di dati?

Se le riprese video sono trattate per ricavare categorie particolari di dati, il trattamento è consentito soltanto se risulta applicabile una delle eccezioni di cui all’art. 9 del Regolamento (ad esempio, un ospedale che installa una videocamera per monitorare le condizioni di salute di un paziente effettua un trattamento di categorie particolari di dati personali).

In via generale, ogniqualvolta si installa un sistema di videosorveglianza si dovrebbe prestare particolare attenzione al principio di minimizzazione dei dati. Pertanto, il titolare del trattamento deve in ogni caso sempre cercare di ridurre al minimo il rischio di acquisire filmati che rivelino altri dati a carattere sensibile, indipendentemente dalla finalità.

Il trattamento di categorie particolari di dati richiede una vigilanza rafforzata e continua su taluni obblighi, ad esempio un elevato livello di sicurezza e una valutazione d’impatto sulla protezione dei dati, ove necessario (cfr. FAQ n. 7).

15) I sistemi elettronici di rilevamento delle infrazioni inerenti violazioni del codice della strada vanno segnalate da cartello/informativa?

Sì. I cartelli che segnalano tali sistemi sono obbligatori, anche in base alla disciplina di settore. L’utilizzo di tali sistemi è lecito se sono raccolti solo dati pertinenti e non eccedenti per il perseguimento delle finalità istituzionali del titolare, delimitando a tal fine la dislocazione e l’angolo visuale delle riprese. La ripresa del veicolo non deve comprendere (o deve mascherare), per quanto possibile, la parte del video o della fotografia riguardante soggetti non coinvolti nell’accertamento amministrativo (es. eventuali pedoni o altri utenti della strada). Le fotografie o i video che attestano l’infrazione non devono essere inviati al domicilio dell’intestatario del veicolo, ma l’interessato, ossia la persona eventualmente ritratta nelle immagini, può richiederne copia oppure esercitare il diritto di accesso ai propri dati (fermo restando che dovranno essere opportunamente oscurati o resi comunque non riconoscibili i passeggeri presenti a bordo del veicolo).

16) Ci sono casi di videosorveglianza in cui non si applica la normativa in materia di protezione dati?

Sì. La normativa in materia di protezione dati non si applica al trattamento di dati che non consentono di identificare le persone, direttamente o indirettamente, come nel caso delle riprese ad alta quota (effettuate, ad esempio, mediante l’uso di droni). Non si applica, inoltre, nel caso di fotocamere false o spente perché non c’è nessun trattamento di dati personali (fermo restando che, nel contesto lavorativo, trovano comunque applicazione le garanzie previste dall’art. 4 della l. 300/1970) o nei casi di videocamere integrate in un’automobile per fornire assistenza al parcheggio (se la videocamera è costruita o regolata in modo tale da non raccogliere alcuna informazione relativa a una persona fisica, ad esempio targhe o informazioni che potrebbero identificare i passanti).

110Superbonus, General Contractor e amministratore di condominio – trailer.
20 Gen

Chiarito anche dall’ Agenzia delle Entrate che le prestazioni del general contractor non possono essere assimilate a quelle dell’amministratore immobiliare è necessario specificare quale sia la figura di questo soggetto e le sue attività, visto il richiamo ricorrente al nomen in materia di 110Superbonus.

Generale contractor, in italiano contraente generale è una figura giuridica prevista dall’ articolo 194 del decreto legislativo 18.4.2016 n.50 – che è il “Codice dei contratti pubblici” che è appunto intitolato: affidamento a contraente generale.

Esso è un soggetto giuridico previsto e regolato per l’affidamento ed esecuzione delle opere pubbliche e fin da subito è importante chiarire che le norme non possono trovare operatività per i contratti privati d’appalto che rimangono regolati dagli articoli 1655-1677 del codice civile.

Nell’appalto il soggetto che si obbliga ad eseguire l’opera o il servizio è detto appaltatore (art.1655 c.c.).

Entrambi per assumere validamente l’incarico dell’opera devono saper e poter organizzare i mezzi necessari per l’esecuzione dell’opera.

L’ art.194 del codice appalti richiede che il GC abbia adeguata capacità organizzative, tecnico-realizzativa e finanziaria per la realizzazione con qualsiasi mezzo dell’opera, l’art.1655 del c.c.  qualifica l’appaltatore come colui che assume con organizzazione di mezzi e gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera.

In entrambi i casi può essere previsto il poter incaricare terzi per la realizzazione di parti del progetto: è il subappalto nel caso “appalto privato” art.1656 c.c., affidamento a soggetti terzi nel codice dei contratti pubblici (art.194 comma 7).

In entrambi i casi la responsabilità per l’esatta esecuzione dell’appalto rimane in capo all’appaltatore o al  GC che quindi deve fornire il c.d. “pacchetto completo” a regola d’arte.

Questa semplice schematizzazione di cornice serve per comprendere alcune cose importanti nell’ambito dei lavori 110Superbonus nel condominio al di là della qualificazione o terminologia economico-giuridica che si voglia dare al titolo per il cartellone e ai vari attori della commedia che sarà allestita, o se vogliamo “serie”.

L’amministratore non può mai essere un GC o appaltatore poiché egli è un professionista che esercita un’attività intellettuale e non un’ impresa che deve essere dotata di organizzazione di mezzi necessari, capacità tecnico-realizzativa e finanziaria per la messa in opera degli interventi.

Egli si pone all’esterno come deus ex machina ed è chiamato a coordinare le varie situazioni che potrebbero capitare durante l’esecuzione.

Ma per far ciò deve essere cosciente di avere una conoscenza specifica di ciò che accadrà e cosa di potrà accadere perché, in fin dei conti, è colui che su mandato dell’assemblea firmerà il contratto d’appalto.

Alcune regole tratte dall’ art.194 posso così divenire utili per il nostro deus come l’attenzione al progetto esecutivo, sulla nomina dei professionisti, sorveglianza sulle opere e sulla sicurezza, varianti di progetto, affidamento dei lavori a terzi poiché alla fine il soggetto da tutelare sono i clienti-condomini.

Allora l’attenzione che il legislatore ha posto nei 20 commi dell’art. 194 per affidare al GC le opere pubbliche può tornare utile come schema per verificare che colui che si propone come contraente generale per la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico in condominio abbia previsto ogni aspetto dell’opera che andrà ad eseguire.

E qui l’attenzione deve essere massima perché mentre per le opere pubbliche vi è un soggetto che si aggiudica l’appalto il quale affida al GC la realizzazione, è sempre il soggetto aggiudicatore che deve provvedere al controllo e alla nomina dei vari professionisti.

Traslare de plano tutto al GC o appaltatore potrebbe comportare dei problemi tra esecutori, controllori (appalto) e certificatori finali (superbonus).

Vi è da chiedersi se è corretto che tutti gli attori della commedia possano essere nominati dal GC perché è chiaro nell’art.194 che ciò non è possibile rimanendo, in estrema sintesi, in capo al GC la realizzazione pura e in capo all’aggiudicatore il controllo con i professionisti all’uopo incaricati.

In più con il 110Superbonus entrano in sciena altri soggetti e subito vi è da chiedersi a chi rispondono?  Al GC /appaltatore o al committente?

Se come crediamo la risposta è al committente (anche in funzione della polizza assicurativa) è il nostro deus ex machina che dovrà avere un controllo su di loro, che poi si riflette sulla correttezza delle opere per i clienti-condomini e quindi sulla possibilità di detrazione o cessione del credito.

Mutuando dalle serie televisive, la “stagione 1” prevede un episodio sul conflitto d’interessi ex art.1394 c.c.?

Perché se fosse così un possibile finale sarebbe l’invalidità del contratto.

Maurizio Voi

Le maggioranze per l’approvazione dell’efficientamento energetico 110% superbonus in condominio
20 Gen

1.Premessa di metodo. – 2.Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini. –  3.Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus. – 3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus. – 3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121. – 4.Conclusioni e spunti operativi.

1.Premessa di metodo

In questo lavoro sull’analisi delle maggioranze dell’assemblea dei condomini per l’approvazione degli interventi 110supernbonus, adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti, si farà riferimento alla norma finale, intesa come quella divenuta legge dello stato, tralasciando i rifermenti ai precedenti atti normativi di carattere provvisorio avente forza di legge[1] e ciò al fine di semplificarne la comprensione o l’eventuale consultazione.

In nota si rimanderà comunque al testo attualmente in vigore. Non si farà riferimento ad eventuali emendamenti tutt’ora in discussione davanti alle commissioni parlamentari.

2. Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini

Noto che l’art.1136 c.c. prevede diversi quorum sia per la valida costituzione dell’assemblea che per la validità delle delibere, distingue l’assemblea in prima da quella in seconda convocazione. La ragione è una sola: “la possibilità che alla prima riunione non intervenga il numero di condomini richiesto nel primo comma dell’art.1136 c.c.”[2]

L’attento legislatore dell’epoca voleva evitare che uno sparuto gruppo di condomini potesse essere considerato sufficiente per deliberare su determinati oggetti vincolando così gli assenti o dissenzienti ex art.1137 c.c.

Il lungo percorso evolutivo del condominio ha visto la riduzione delle storiche maggioranze c.d. qualificate (maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza almeno di 500 millesimi o maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore dei millesimi) per le delibere di ricostruzione o lavori di notevole entità per l’edificio ovvero innovazioni.

Per arrivare, con la riforma dell’istituto[3], a prevedere anche il quorum per la valida costituzione dell’assemblea in seconda convocazione[4].

Da ricordare anche alcune leggi speciali, ad esempio la legge 10/91 che, all’art.26, per gli interventi sul contenimento energetico negli edifici prevede una delibera a maggioranza semplice: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.[5]

I principi contenuti nell’art.1136 sono semplici e di facile comprensione: una delibera è validamente adottata ed obbligatoria per tutti i condomini se, rispettato il quorum di costituzione ottiene la c.d “doppia maggioranza” di teste e millesimi e tale maggioranza supera quella espressa dai condomini contrari.

Discussioni non ve ne possono essere già la Corte di cassazione con una cristallina pronuncia del 11 gennaio 1966 n.202, commentata dal Salis[6], ne aveva chiarito il significato.

Il principio della “doppia maggioranza” (teste e millesimi) è inderogabile, l’art. 1136 c.c. non può essere derogato nemmeno da un regolamento di condominio c.d. di “origine contrattuale”, ciò è prescritto dall’art.1138 3° co. c.c.[7]

E’ altresì noto che le maggioranze per le delibere dell’assemblea dei condomini regolano e quindi vincolano i condomini per tutto ciò che attiene all’ amministrazione e gestione dei beni e servizi comuni come indicato dall’art.1135 c.c. che è “norma di rinvio” in quanto richiama, per le attribuzioni dell’assemblea, anche altri articoli del codice in materia di condominio che regolano i suddetti oggetti[8].

Sono gli “articoli precedenti” il 1135 c.c. e si comprende la sua collocazione, alla fine delle norme sui beni e servizi comuni, ripartizione delle spese comuni, sopraelevazione, amministratore, iniziative individuali sui beni comuni.

Chiude il sistema di gestione sulle cose ed attività comuni e indica che solo l’assemblea è legittimata ad adottare decisioni vincolanti.

I diritti di proprietà o particolari convenzioni a favore del singolo, anche cristallizzati in un regolamento di condominio non possono essere oggetto di delibera. L’eventuale delibera sarebbe affetta da nullità.

3. Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus

L’articolo 119 della legge 17 luglio n.77[9], più volte modificato introduce gli “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, le analisi del complesso articolato e di quelli successivi sono oggetto di altri interventi di questo lavoro.

Per il tema d’indagine assegnato diamo conto del comma 9-bis[10] che prevede la maggioranza semplificata degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo dei millesimi per l’approvazione degli interventi di efficientamento energetico e adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti.

Questa disposizione ha avuto l’effetto di una deflagrazione solare perché non vi è riferimento al totem del quorum costitutivo.[11] Ma è la prima volta che l’architettura dell’assemblea è modificata a prescindere dalla prima o seconda convocazione?

Andando con ordine:

è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione degli interventi di cui all’articolo 119 commi 1 lettere a,b,c della legge 77/2000;

– è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sempre della legge 77/2020.

3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus

Come richiamato nel paragrafo 2, già il legislatore che è intervenuto a modificare l’art.26 comma 2 della legge 10/91[12] aveva modificato nel 2005, poi nel 2006 e infine nel 2012[13] la maggioranza per l’approvazione dei lavori, prevedendola semplice.

Tenuto conto che nel dettato normativo dell’art. 119, 110superbonus, come, a suo tempo per la l’art.26, 2 co., L.10/91 è espressamente previsto che: “le deliberazioni (…) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” ciò che conta è il quorum deliberativo a prescindere che l’assemblea di condomini si pronunci in prima o seconda convocazione.

Ricordato comunque che, quando la legge parla di “intervenuti”, si riferisce ai condomini presenti in assemblea e non a tutti i partecipanti al condominio.

Quindi non conta in che tipo di seduta è riunita l’assemblea, conta la maggioranza di approvazione e tale maggioranza deve essere superiore ai contrari.

E in merito risulta interessante richiamare un vecchio arresto della Corte di cassazione per cui: “Per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui in tanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e le entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini che hanno votato contro”[14].

Questa maggioranza è   necessaria per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119.

Gli interventi sono quelli previsti al comma 1. Lett. a,b,c, e sono il risultato finale a cui mira la norma: es., che sia effettuato l’isolamento termico dell’edificio, ovvero siano sostituiti gli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

La delibera di approvazione dell’assemblea è diretta al risultato dell’appalto che sarà conferito.

E poiché, noto, che per arrivare al risultato finale vi è la necessità, nel caso più semplice del general contractor, comunque dell’affidamento dell’incarico per lo studio di fattibilità che è prodromico, con la successiva attestazione, alla possibilità finale di ottenere le agevolazioni fiscali, anche tale incarico, essendo parte necessaria dell’intervento prescelto, sarà approvato con la maggioranza semplice.

Lo stesso dicasi se l’appalto viene affidato a più soggetti: società appaltatrice, Direttore Lavori, Tecnici Asseveratori[15], ivi compreso il compenso per l’amministratore ovvero di tutti gli altri professionisti chiamati a supervisionare gli interventi.

Un utile richiamo è nella lettura delle sentenze della Corte di cassazione che si sono occupate, al tempo, della trasformazione degli impianti di riscaldamento centrale in unifamiliari ai sensi dell’art. 26 co.2, della L.10/91.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto che per la valida approvazione dell’intervento a maggioranza semplice non fosse necessaria la presenza dei progetti e relazioni tecniche di conformità[16][17].

Sorgono dubbi sulla maggioranza per i c.d. lavori trainati poiché potrebbero riguardare interventi all’interno delle proprietà esclusive o contaminare, anche parzialmente, l’aspetto architettonico dell’edificio.

Nel primo caso, nulla quaestio, la maggioranza non può pronunciarsi.

Nel secondo caso si può ipotizzare che la maggioranza prevista per il 110superbonus, superi quella prevista dall’art. 1122 c.c., considerando che il legislatore con l’art. 119 ha previsto un particolare quorum deliberativo per tutti gli interventi necessari all’efficientamento energetico del condominio, così l’eventuale modifica del l’iniziale decoro architettonico, appunto perché conseguenza di un’importante intervento migliorativo, non può soggiacere, per l’autorizzazione, all’astratta  previsione dell’art. 1122.

3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 e richiesta finanziamenti

Lo scenario cambia bruscamente al momento della decisione sul pagamento degli interventi con l’opzione fiscale prevista dall’art.121 L. 77/2020, ovvero richiesta di finanziamenti.

Anche per le opzioni e cioè la cessione del credito, sconto in fattura o richiesta di finanziamenti è stata introdotta la maggioranza semplice.

Il beneficio però è un diritto potestativo del singolo condomino, cioè la situazione giuridica soggettiva che consiste nell’attribuzione di un potere a un soggetto allo scopo di tutelare un suo interesse.

Esso si contrappone, pertanto, alla potestà nella quale il potere è attribuito ad un soggetto a tutela di un interesse altrui (nel nostro caso l’assemblea dei condomini).

Il che porta alla questione di fondo: l’assemblea dei condomini è un soggetto che interviene nella tutela di un interesse collettivo e cioè l’efficientamento energetico dell’edificio che si riflette su tutti i condomini?

L’assemblea che è l’organo collegiale del condominio esprime una volontà collettiva dei partecipanti e non può esprimersi per finalità extracondominiali.

Le singole volontà, quindi, non si fondono, non si sommano mai per la formazione della volontà unica dell’organo. Ogni condominio è portatore di un proprio interesse che, unito a quello degli altri, costruisce il decisum poi obbligatorio[18].

Questi i presupposti indiscussi della formazione della volontà per le delibere dell’assemblea dei condomini.

Ora prevedere una maggioranza che vincoli una minoranza a cedere un credito a terzi, ovvero accedere ad un finanziamento stride con i principi fondamentali richiamati.

Il disposto dell’art. 121 L.77/2020 appare chiaro nel senso di indicare espressamente nei “soggetti che sostengono negli anni…, spese per gli interventi elencati al comma 2…” la facoltà della cessione del credito.[19]

La cessione del credito è prevista e regolata dall’art.1260 c.c. in forza del quale il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito.

La cessione è un contratto a struttura bilaterale, con efficacia traslativa immediata tra un soggetto (il cedente) e un altro soggetto (il cessionario) e determina la successione del secondo al primo nel medesimo rapporto obbligatorio.

Il beneficio fiscale non è a favore del condominio ma incide sulle imposte dovute dal singolo condomino al Fisco.

Poiché il condominio, allo stato, non ha una soggettività giuridica perfetta[20] il che, se così fosse, comporterebbe che le sue delibere comunicano verso l’esterno la volontà del soggetto (come per l’organo assembleare delle società), non si vede come l’assemblea possa essere competente a deliberare su un diritto potestativo del singolo proprietario e decidere per lo stesso come utilizzare la detrazione fiscale.

Già la Cassazione con la sentenza 19 maggio 2004 n.9463 ha chiarito che i poteri all’assemblea dei condomini sono conferiti specificamente dalla legge e che tra questi non è previsto quello di decidere sulle spese fiscali riguardanti parti comuni dell’edificio.

Poiché una delibera, come astrattamente previsto dall’art. 119 co. 9-bis della L. 77/2020, andrebbe ad incidere sui diritti individuali, soggettivi dei condomini, essa sarebbe nulla.

Lo stesso dicasi per l’eventuale richiesta del finanziamento.

4.Conclusioni e spunti operativi.

Alla fine di questo studio sulle maggioranze necessarie all’assemblea dei condomini per deliberare in merito al 110superbonus possiamo trarre le seguenti conclusioni:

  1. Delibere per l’approvazione di tutto l’iter dei lavori ex art.119 L.77/2020.

Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

  • Delibere per i lavori c.d. trainanti a vantaggio dei singoli condomini con possibile contaminazione delle parti comuni ex art. 1122 c.c. Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
  • Delibere per eventuali finanziamenti finalizzati, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, vanno accettate e sottoscritti da tutti i partecipanti al condominio, altrimenti l’assemblea è nulla.

Come potrebbe fare l’amministratore al fine di non incagliare il programma 110superbonus in relazione alla cessione del credito?

Richiedere ai condomini di esprimersi con una dichiarazione manifestando la volontà di optare per il pagamento diretto all’appaltatore ed ai singoli professionisti, ovvero la cessione del credito.

La dichiarazione avrà valore formale di autocertificazione al fine poi di adempiere agli obblighi prescritti dall’Agenzia delle Entrate e richiesti dagli istituti di credito.

Maurizio Voi


[1] Decreto Legge

[2] L. Salis, Computo della maggioranza nell’assemblea di condominio, in Rivista Giuridica dell’edilizia, 1966, I, p.735.

[3] Legge 11 dicembre 2012 n.220.

[4] Art.1136 3° co. c.c.: “Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

[5] Art.26 2°co. legge 19 gennaio 1991 n.10: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

[6] L. Salis, Computo della maggioranza…, op.cit.

[7] Art.1138 4° co. c.c.: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

[8] Art.1135 I° co. primo capoverso: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede..”

[9] Per la ricerca dell’intero testo e dei vari rimaneggiamenti è consigliato fare riferimento al D.L. 19 maggio 2020 n.34

[10] Art.9-bis: “ Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”

[11] Tra le tante e più accessibili si vedano gli articoli in Condominio, Quotidiano del Sole 24 Ore: 9 agosto 2020, Annarita D’Ambrosio: Superbonus/3: via libera in assemblea di condominio a maggioranza semplificata; 8 ottobre 2020,  Michele Orefice:  I dubbi sulle presunte competenze assembleari sulla cessione del credito da superbonus.

[12] Legge 10 gennaio 1991, Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.

[13] Art.16, co.1, D.Lvo 19 agosto 2005, n.192, così inserito dall’art.7, co.1, del D.Lvo 29 dicembre 2006 n.311 e definitivamente stabilizzato dalla legge di riforma del condomino, legge 11 dicembre 2012 n.220, art.28

[14] Corte di Cassazione, Sez. II, 11 gennaio 1966 n.202 – Pres. Civiletti, Est. Iannelli, in Riv.giur.edilizia, 1966, p.735 con nota di Lino Salis, da ultimo anche Cass.civ.sez.II, ordinanza n. 25558 del 12.11.2020 

[15] Art.119 comma 13 lett. a) e b).

[16] Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 20.01.2015, n. 862:  “La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell’art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all’art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell’ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa “interna” (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 cod. civ.) da una fase esecutiva “esterna” (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento. (Cassa con rinvio, App. Genova, 11/10/2007)”.

[17] Il che ci porta a considerare che l’assemblea può approvare l’intervento di efficientamento a prescindere dallo studio di fattibilità.

[18] A. Trabucchi: Istituzioni di diritto civile, trentesima sesta edizione, Cedam. p.135.

[19] Art.121: “I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;  b)  per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

[20] Cass. civ., Sez. Unite, 18/04/2019, n. 1093.

Le maggioranze per il Superbonus
23 Dic

Le maggioranze per l’approvazione dell’efficientamento energetico 110superbonus in condominio

1.Premessa di metodo. – 2.Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini. –  3.Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus. – 3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus. – 3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121. – 4.Conclusioni e spunti operativi.

1.Premessa di metodo

In questo lavoro sull’analisi delle maggioranze dell’assemblea dei condomini per l’approvazione degli interventi 110supernbonus, adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti, si farà riferimento alla norma finale, intesa come quella divenuta legge dello stato, tralasciando i rifermenti ai precedenti atti normativi di carattere provvisorio avente forza di legge[1] e ciò al fine di semplificarne la comprensione o l’eventuale consultazione.

In nota si rimanderà comunque al testo attualmente in vigore. Non si farà riferimento ad eventuali emendamenti tutt’ora in discussione davanti alle commissioni parlamentari.

2. Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini

Noto che l’art.1136 c.c. prevede diversi quorum sia per la valida costituzione dell’assemblea che per la validità delle delibere, distingue l’assemblea in prima da quella in seconda convocazione. La ragione è una sola: “la possibilità che alla prima riunione non intervenga il numero di condomini richiesto nel primo comma dell’art.1136 c.c.”[2]

L’attento legislatore dell’epoca voleva evitare che uno sparuto gruppo di condomini potesse essere considerato sufficiente per deliberare su determinati oggetti vincolando così gli assenti o dissenzienti ex art.1137 c.c.

Il lungo percorso evolutivo del condominio ha visto la riduzione delle storiche maggioranze c.d. qualificate (maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza almeno di 500 millesimi o maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore dei millesimi) per le delibere di ricostruzione o lavori di notevole entità per l’edificio ovvero innovazioni.

Per arrivare, con la riforma dell’istituto[3], a prevedere anche il quorum per la valida costituzione dell’assemblea in seconda convocazione[4].

Da ricordare anche alcune leggi speciali, ad esempio la legge 10/91 che, all’art.26, per gli interventi sul contenimento energetico negli edifici prevede una delibera a maggioranza semplice: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.[5]

I principi contenuti nell’art.1136 sono semplici e di facile comprensione: una delibera è validamente adottata ed obbligatoria per tutti i condomini se, rispettato il quorum di costituzione ottiene la c.d “doppia maggioranza” di teste e millesimi e tale maggioranza supera quella espressa dai condomini contrari.

Discussioni non ve ne possono essere già la Corte di cassazione con una cristallina pronuncia del 11 gennaio 1966 n.202, commentata dal Salis[6], ne aveva chiarito il significato.

Il principio della “doppia maggioranza” (teste e millesimi) è inderogabile, l’art. 1136 c.c. non può essere derogato nemmeno da un regolamento di condominio c.d. di “origine contrattuale”, ciò è prescritto dall’art.1138 3° co. c.c.[7]

E’ altresì noto che le maggioranze per le delibere dell’assemblea dei condomini regolano e quindi vincolano i condomini per tutto ciò che attiene all’ amministrazione e gestione dei beni e servizi comuni come indicato dall’art.1135 c.c. che è “norma di rinvio” in quanto richiama, per le attribuzioni dell’assemblea, anche altri articoli del codice in materia di condominio che regolano i suddetti oggetti[8].

Sono gli “articoli precedenti” il 1135 c.c. e si comprende la sua collocazione, alla fine delle norme sui beni e servizi comuni, ripartizione delle spese comuni, sopraelevazione, amministratore, iniziative individuali sui beni comuni.

Chiude il sistema di gestione sulle cose ed attività comuni e indica che solo l’assemblea è legittimata ad adottare decisioni vincolanti.

I diritti di proprietà o particolari convenzioni a favore del singolo, anche cristallizzati in un regolamento di condominio non possono essere oggetto di delibera. L’eventuale delibera sarebbe affetta da nullità.

3. Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus

L’articolo 119 della legge 17 luglio n.77[9], più volte modificato introduce gli “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, le analisi del complesso articolato e di quelli successivi sono oggetto di altri interventi di questo lavoro.

Per il tema d’indagine assegnato diamo conto del comma 9-bis[10] che prevede la maggioranza semplificata degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo dei millesimi per l’approvazione degli interventi di efficientamento energetico e adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti.

Questa disposizione ha avuto l’effetto di una deflagrazione solare perché non vi è riferimento al totem del quorum costitutivo.[11] Ma è la prima volta che l’architettura dell’assemblea è modificata a prescindere dalla prima o seconda convocazione?

Andando con ordine:

è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione degli interventi di cui all’articolo 119 commi 1 lettere a,b,c della legge 77/2000;

– è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sempre della legge 77/2020.

3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus

Come richiamato nel paragrafo 2, già il legislatore che è intervenuto a modificare l’art.26 comma 2 della legge 10/91[12] aveva modificato nel 2005, poi nel 2006 e infine nel 2012[13] la maggioranza per l’approvazione dei lavori, prevedendola semplice.

Tenuto conto che nel dettato normativo dell’art. 119, 110superbonus, come, a suo tempo per la l’art.26, 2 co., L.10/91 è espressamente previsto che: “le deliberazioni (…) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” ciò che conta è il quorum deliberativo a prescindere che l’assemblea di condomini si pronunci in prima o seconda convocazione.

Ricordato comunque che, quando la legge parla di “intervenuti”, si riferisce ai condomini presenti in assemblea e non a tutti i partecipanti al condominio.

Quindi non conta in che tipo di seduta è riunita l’assemblea, conta la maggioranza di approvazione e tale maggioranza deve essere superiore ai contrari.

E in merito risulta interessante richiamare un vecchio arresto della Corte di cassazione per cui: “Per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui in tanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e le entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini che hanno votato contro”[14].

Questa maggioranza è   necessaria per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119.

Gli interventi sono quelli previsti al comma 1. Lett. a,b,c, e sono il risultato finale a cui mira la norma: es., che sia effettuato l’isolamento termico dell’edificio, ovvero siano sostituiti gli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

La delibera di approvazione dell’assemblea è diretta al risultato dell’appalto che sarà conferito.

E poiché, noto, che per arrivare al risultato finale vi è la necessità, nel caso più semplice del general contractor, comunque dell’affidamento dell’incarico per lo studio di fattibilità che è prodromico, con la successiva attestazione, alla possibilità finale di ottenere le agevolazioni fiscali, anche tale incarico, essendo parte necessaria dell’intervento prescelto, sarà approvato con la maggioranza semplice.

Lo stesso dicasi se l’appalto viene affidato a più soggetti: società appaltatrice, Direttore Lavori, Tecnici Asseveratori[15], ivi compreso il compenso per l’amministratore ovvero di tutti gli altri professionisti chiamati a supervisionare gli interventi.

Un utile richiamo è nella lettura delle sentenze della Corte di cassazione che si sono occupate, al tempo, della trasformazione degli impianti di riscaldamento centrale in unifamiliari ai sensi dell’art. 26 co.2, della L.10/91.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto che per la valida approvazione dell’intervento a maggioranza semplice non fosse necessaria la presenza dei progetti e relazioni tecniche di conformità[16][17].

Sorgono dubbi sulla maggioranza per i c.d. lavori trainati poiché potrebbero riguardare interventi all’interno delle proprietà esclusive o contaminare, anche parzialmente, l’aspetto architettonico dell’edificio.

Nel primo caso, nulla quaestio, la maggioranza non può pronunciarsi.

Nel secondo caso si può ipotizzare che la maggioranza prevista per il 110superbonus, superi quella prevista dall’art. 1122 c.c., considerando che il legislatore con l’art. 119 ha previsto un particolare quorum deliberativo per tutti gli interventi necessari all’efficientamento energetico del condominio, così l’eventuale modifica del l’iniziale decoro architettonico, appunto perché conseguenza di un’importante intervento migliorativo, non può soggiacere, per l’autorizzazione, all’astratta  previsione dell’art. 1122.

3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 e richiesta finanziamenti

Lo scenario cambia bruscamente al momento della decisione sul pagamento degli interventi con l’opzione fiscale prevista dall’art.121 L. 77/2020, ovvero richiesta di finanziamenti.

Anche per le opzioni e cioè la cessione del credito, sconto in fattura o richiesta di finanziamenti è stata introdotta la maggioranza semplice.

Il beneficio però è un diritto potestativo del singolo condomino, cioè la situazione giuridica soggettiva che consiste nell’attribuzione di un potere a un soggetto allo scopo di tutelare un suo interesse.

Esso si contrappone, pertanto, alla potestà nella quale il potere è attribuito ad un soggetto a tutela di un interesse altrui (nel nostro caso l’assemblea dei condomini).

Il che porta alla questione di fondo: l’assemblea dei condomini è un soggetto che interviene nella tutela di un interesse collettivo e cioè l’efficientamento energetico dell’edificio che si riflette su tutti i condomini?

L’assemblea che è l’organo collegiale del condominio esprime una volontà collettiva dei partecipanti e non può esprimersi per finalità extracondominiali.

Le singole volontà, quindi, non si fondono, non si sommano mai per la formazione della volontà unica dell’organo. Ogni condominio è portatore di un proprio interesse che, unito a quello degli altri, costruisce il decisum poi obbligatorio[18].

Questi i presupposti indiscussi della formazione della volontà per le delibere dell’assemblea dei condomini.

Ora prevedere una maggioranza che vincoli una minoranza a cedere un credito a terzi, ovvero accedere ad un finanziamento stride con i principi fondamentali richiamati.

Il disposto dell’art. 121 L.77/2020 appare chiaro nel senso di indicare espressamente nei “soggetti che sostengono negli anni…, spese per gli interventi elencati al comma 2…” la facoltà della cessione del credito.[19]

La cessione del credito è prevista e regolata dall’art.1260 c.c. in forza del quale il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito.

La cessione è un contratto a struttura bilaterale, con efficacia traslativa immediata tra un soggetto (il cedente) e un altro soggetto (il cessionario) e determina la successione del secondo al primo nel medesimo rapporto obbligatorio.

Il beneficio fiscale non è a favore del condominio ma incide sulle imposte dovute dal singolo condomino al Fisco.

Poiché il condominio, allo stato, non ha una soggettività giuridica perfetta[20] il che, se così fosse, comporterebbe che le sue delibere comunicano verso l’esterno la volontà del soggetto (come per l’organo assembleare delle società), non si vede come l’assemblea possa essere competente a deliberare su un diritto potestativo del singolo proprietario e decidere per lo stesso come utilizzare la detrazione fiscale.

Già la Cassazione con la sentenza 19 maggio 2004 n.9463 ha chiarito che i poteri all’assemblea dei condomini sono conferiti specificamente dalla legge e che tra questi non è previsto quello di decidere sulle spese fiscali riguardanti parti comuni dell’edificio.

Poiché una delibera, come astrattamente previsto dall’art. 119 co. 9-bis della L. 77/2020, andrebbe ad incidere sui diritti individuali, soggettivi dei condomini, essa sarebbe nulla.

Lo stesso dicasi per l’eventuale richiesta del finanziamento.

4.Conclusioni e spunti operativi.

Alla fine di questo studio sulle maggioranze necessarie all’assemblea dei condomini per deliberare in merito al 110superbonus possiamo trarre le seguenti conclusioni:

  1. Delibere per l’approvazione di tutto l’iter dei lavori ex art.119 L.77/2020.

Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

  • Delibere per i lavori c.d. trainanti a vantaggio dei singoli condomini con possibile contaminazione delle parti comuni ex art. 1122 c.c. Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
  • Delibere per eventuali finanziamenti finalizzati, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, vanno accettate e sottoscritti da tutti i partecipanti al condominio, altrimenti l’assemblea è nulla.

Come potrebbe fare l’amministratore al fine di non incagliare il programma 110superbonus in relazione alla cessione del credito?

Richiedere ai condomini di esprimersi con una dichiarazione manifestando la volontà di optare per il pagamento diretto all’appaltatore ed ai singoli professionisti, ovvero la cessione del credito.

La dichiarazione avrà valore formale di autocertificazione al fine poi di adempiere agli obblighi prescritti dall’Agenzia delle Entrate e richiesti dagli istituti di credito.

Maurizio Voi


[1] Decreto Legge

[2] L. Salis, Computo della maggioranza nell’assemblea di condominio, in Rivista Giuridica dell’edilizia, 1966, I, p.735.

[3] Legge 11 dicembre 2012 n.220.

[4] Art.1136 3° co. c.c.: “Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

[5] Art.26 2°co. legge 19 gennaio 1991 n.10: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

[6] L. Salis, Computo della maggioranza…, op.cit.

[7] Art.1138 4° co. c.c.: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

[8] Art.1135 I° co. primo capoverso: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede..”

[9] Per la ricerca dell’intero testo e dei vari rimaneggiamenti è consigliato fare riferimento al D.L. 19 maggio 2020 n.34

[10] Art.9-bis: “ Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”

[11] Tra le tante e più accessibili si vedano gli articoli in Condominio, Quotidiano del Sole 24 Ore: 9 agosto 2020, Annarita D’Ambrosio: Superbonus/3: via libera in assemblea di condominio a maggioranza semplificata; 8 ottobre 2020,  Michele Orefice:  I dubbi sulle presunte competenze assembleari sulla cessione del credito da superbonus.

[12] Legge 10 gennaio 1991, Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.

[13] Art.16, co.1, D.Lvo 19 agosto 2005, n.192, così inserito dall’art.7, co.1, del D.Lvo 29 dicembre 2006 n.311 e definitivamente stabilizzato dalla legge di riforma del condomino, legge 11 dicembre 2012 n.220, art.28

[14] Corte di Cassazione, Sez. II, 11 gennaio 1966 n.202 – Pres. Civiletti, Est. Iannelli, in Riv.giur.edilizia, 1966, p.735 con nota di Lino Salis, da ultimo anche Cass.civ.sez.II, ordinanza n. 25558 del 12.11.2020 

[15] Art.119 comma 13 lett. a) e b).

[16] Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 20.01.2015, n. 862:  “La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell’art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all’art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell’ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa “interna” (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 cod. civ.) da una fase esecutiva “esterna” (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento. (Cassa con rinvio, App. Genova, 11/10/2007)”.

[17] Il che ci porta a considerare che l’assemblea può approvare l’intervento di efficientamento a prescindere dallo studio di fattibilità.

[18] A. Trabucchi: Istituzioni di diritto civile, trentesima sesta edizione, Cedam. p.135.

[19] Art.121: “I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;  b)  per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

[20] Cass. civ., Sez. Unite, 18/04/2019, n. 1093.

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06 Ott

Gestore della Crisi da sovraindebitamento del consumatore e dell’impresa

L’avv. Maurizio Voi ha conseguito presso la IUL l’abilitazione a “Gestore della crisi da sovraindebitamento del consumatore e dell’impresa”, la normativa regolata dalla legge 3/2012 che offre importanti strumenti di risoluzione della crisi economica di debitori civili e soggetti non fallibili in caso di mancanza di liquidità, che comporta un perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte. Ciò infatti determina quella che la legge, all’art. 6 co.2, lett. a), indica come la rilevante difficoltà ad adempiere le proprie obbligazioni ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente.

La disciplina da sovraindebitamento è stata poi innestata ed ampliata nel “Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza” approvato con Decreto Legislativo 17.1.2019 n.14 in attuazione della legge delega 19 ottobre 2017 n.155, destinato ad entrare in vigore il primo settembre 2021, anche se le ultime notizie di stampa danno imminente l’approvazione di un emendamento per l’immediata entrata in vigore stralciandola, dal Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza.

Se così fosse si innesterebbero subito nell’architettura della legge 3/2012 tre importanti strumenti previsti dal Codice della Crisi d’Impresa (CCI): il “Piano di ristrutturazione dei debiti del Consumatore” (ex piano del consumatore); il “Concordato minore” (ex accordo di ristrutturazione dei debiti); “La liquidazione controllata del sovraindebitamento” (ex Liquidazione del patrimonio).

Tra le novità interessanti vi è la possibilità, per il “piano del consumatore”, di prevedere la “falcidia” e la ristrutturazione dei debiti derivanti da contratti di finanziamento con cessione del quinto dello stipendio e del trattamento di fine rapporto o pensione, nonché operazioni di prestito su pegno.

Anche GLI imprenditori non fallibili e professionisti vedono tutelate le loro difficoltà con il “Concordato minore” che può prevedere anche la prosecuzione dell’attività imprenditoriale o professionale svolta.

Diviene poi importante la procedura della “esdebitazione”, cioè la liberazione di tuti i debiti esistenti.