Atti del webinar 19.03.21 Superbonus e Rendiconto
22 Mar

Alleghiamo le slide relative agli interventi degli Avv. Maurizio Voi e Avv. Matteo Carcerereri in occasione del webinar di aggiornamento professionale del 19 Marzo 2021 organizzato da ANACI Verona in collaborazione con Voi Carcereri Associati Studio Legale:

Sovraindebitamento/1 un quadro generale
03 Feb

Se ne può uscire con dignità

Prima o dopo andranno a scadenza le moratorie sui prestiti, finirà il blocco dei licenziamenti e la situazione diventerà drammatica specialmente per le famiglie ed i piccoli imprenditori ai quali sarà richiesto di rientrare dei loro debiti e sullo sfondo lo spettro dell’esecuzioni mobiliari o immobiliari magari sulla prima casa.

In un articolo del 26 gennaio 2021, apparso nella pagina Economia del Corriere della Sera, la stima è che in Italia ci siano 1,8 milioni di famiglie con debiti eccessivi o ormai in sovraindebitamento.

Ancora pochi sanno che lo Stato Italiano dal 2012 ha introdotto una procedura, a dire il vero un po’ complessa, che consente di ridurre o, in alcuni casi addirittura cancellare, il fardello dei debiti che affliggono i debitori.

La legge 3 del 2012 ha introdotto degli strumenti per ristrutturare i debiti di alcune particolari categorie di soggetti in stato di crisi o insolvenza finanziaria.

Le norme della legge 3/2012 sono state novellate dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) (d.lgs. 14/2019) e ancora recentemente dal c.d. Decreto Ristori (legge 176/2020) entrate in vigore il 25 dicembre 2020, mentre l’entrata in vigore del CCII è fissata per al 1° settembre 2021.

Lo Stato italiano vuole quindi porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento di quei soggetti non imprenditori o imprenditori  non soggetti né assoggettabili alle classiche procedure concorsuali.

Ci si trova così difronte a concetti, definizioni e procedure complesse che necessariamente richiedono un’adeguata preparazione giuridico-economica per comprenderne la portata e la possibilità d’utilizzo e uscire così dall’oppressione debitoria.

A guidare i soggetti in difficoltà fuori dal tunnel ci sono gli organismi di composizione della crisi da sovraindebitamento (OCC) che hanno sede nel circondario del Tribunale, di norma, capoluogo di provincia. Il professionista che in pratica svolge tutte le attività necessarie a traghettare il consumatore verso l’uscita dal tunnel è il gestore della crisi che deve essere in possesso di particolari requisiti richiesti dalla alla legge.

Comprendere i termini essenziali

Alla situazione di persistente sbilancio patrimoniale che consente di attivare la procedura di cui ci occupiamo, è soggetto il consumatore, inteso come la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigiana o professionale eventualmente svolta, anche se socio di una delle società appartenenti ad uno dei tipi regolati nei capi III, IV e VI del titolo V del libro quinto del codice civile, ma per i debiti estranei a quelli sociali.

Ammessi alle procedure sono anche i soggetti non fallibili come: l’imprenditore agricolo, l’imprenditore commerciale sotto-soglia, l’imprenditore commerciale sopra–soglia ma con debiti inferiori a €. 30 mila, l’imprenditore cessato da oltre un anno, l’erede dell’imprenditore defunto, l’artista e gli altri lavoratori autonomi, le associazioni e le società tra professionisti, gli enti privati non commerciali.

Il sovraindebitamento, secondo la definizione dellalegge 3/2012è la situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, che determina la rilevante difficoltà di adempiere le proprie obbligazioni, ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente.

E’ una definizione complessa e composta di più nozioni giuridico-economiche come: a) perdurante squilibrio; b) obbligazioni assunte; c) patrimonio prontamente liquidabile; d) rilevante difficoltà ad adempiere; e) definitiva incapacità ad adempiere regolarmente.

In pratica il perdurante squilibrio è lo sbilanciamento tra le entrate (es. stipendio, rendita ecc.) e le uscite patrimoniali (es. mutui, affitti, spese correnti) che dura nel tempo ma che sarà anche destinato a durare nel tempo e ciò può portare i creditori più esposti ad intraprendere azioni giudiziarie per il recupero del credito ritenendo i debiti scaduti una sofferenza non più tollerabile.

L’inizio di un’azione giudiziaria come un decreto ingiuntivo e la conseguente azione esecutiva da inizio ad una spirale perversa che attrae tutti i creditori che si mettono in fila per riuscire a recuperare quanto più possibile il credito.

Ma la rilevante difficoltà, che è diversa dalla definitiva incapacità, indica uno stato di crisi, di insolvenza reversibile, un rischio. Ed è il rischio testé accennato che deve portare il soggetto in difficoltà ad attivare quelle procedure preventive previste dalla legge 3/2012 che permettono di congelare la situazione economica del soggetto in difficoltà e, con i giusti strumenti operativi, porvi rimedio.

Con una proposta detta accordo o piano del consumatore, con l’ausilio del gestore nominato dall’ OCC, si può prevedere la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti attraverso qualsiasi forma, anche mediante cessione dei crediti futuri (art.8, l.3/2012).

Si può anche intervenire con la falcidia e la ristrutturazione dei debiti derivanti da contratti di finanziamento con cessione del quinto dello stipendio, del trattamento di fine rapporto o della pensione e dalle operazioni di prestito su pegno (art. 8 comma 1bis, l.3/2012), salvo alcune eccezioni.

Le operazioni si svolgono sotto il controllo del Tribunale che, valutati i requisiti, omologa l’accordo.

Il sovraindebitamento deve però essere incolpevole, cioè le cause che lo hanno generato dovranno essere state impreviste ed imprevedibili e il debitore non deve aver concorso colposamente a determinare la crisi anche con uno sproporzionato ricorso al credito (a.9, l.3/2012).

E’ il concetto di meritevolezza del creditore che è stato meglio chiarito dall’ art.4-ter del d.l. ristori, come l’assenza di atti in frode e nella mancanza di dolo o colpa grave nella formazione dell’indebitamento.

Omologato l’accordo, tutelata la par condicio creditorum, il gestore sovraintende la procedura e il debitore non potrà mai operare pagamenti in violazione dell’accordo o del piano del consumatore.

L’ extrema ratio

Con la liquidazione del patrimonio del debitore, questi può chiedere la liquidazione di tutti i suoi beni (art. 14-ter, l.3/2012) e con il ricavato della vendita, soddisfare una volta per tutte i creditori.

Infine con la procedura di esdebitazione senza utilità ildebitore, persona fisica, ritenuto non in grado di offrire alcun rimborso ai creditori, nemmeno in una prospettiva futura (art.14-quaterdecies, l.3/2012), per una volta sola nella sua vita, potrà liberarsi di tutti i suoi debiti.

Se però nel corso dei quattro anni successivi dal decreto del giudice sopravvengano utilità rilevanti che consentano il soddisfacimento dei creditori in misura non inferiore al 10%, la procedura potrà essere riaperta e procedere con un piano per il parziale pagamento dei creditori.

Maurizio Voi

110Superbonus, General Contractor e amministratore di condominio – trailer.
20 Gen

Chiarito anche dall’ Agenzia delle Entrate che le prestazioni del general contractor non possono essere assimilate a quelle dell’amministratore immobiliare è necessario specificare quale sia la figura di questo soggetto e le sue attività, visto il richiamo ricorrente al nomen in materia di 110Superbonus.

Generale contractor, in italiano contraente generale è una figura giuridica prevista dall’ articolo 194 del decreto legislativo 18.4.2016 n.50 – che è il “Codice dei contratti pubblici” che è appunto intitolato: affidamento a contraente generale.

Esso è un soggetto giuridico previsto e regolato per l’affidamento ed esecuzione delle opere pubbliche e fin da subito è importante chiarire che le norme non possono trovare operatività per i contratti privati d’appalto che rimangono regolati dagli articoli 1655-1677 del codice civile.

Nell’appalto il soggetto che si obbliga ad eseguire l’opera o il servizio è detto appaltatore (art.1655 c.c.).

Entrambi per assumere validamente l’incarico dell’opera devono saper e poter organizzare i mezzi necessari per l’esecuzione dell’opera.

L’ art.194 del codice appalti richiede che il GC abbia adeguata capacità organizzative, tecnico-realizzativa e finanziaria per la realizzazione con qualsiasi mezzo dell’opera, l’art.1655 del c.c.  qualifica l’appaltatore come colui che assume con organizzazione di mezzi e gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera.

In entrambi i casi può essere previsto il poter incaricare terzi per la realizzazione di parti del progetto: è il subappalto nel caso “appalto privato” art.1656 c.c., affidamento a soggetti terzi nel codice dei contratti pubblici (art.194 comma 7).

In entrambi i casi la responsabilità per l’esatta esecuzione dell’appalto rimane in capo all’appaltatore o al  GC che quindi deve fornire il c.d. “pacchetto completo” a regola d’arte.

Questa semplice schematizzazione di cornice serve per comprendere alcune cose importanti nell’ambito dei lavori 110Superbonus nel condominio al di là della qualificazione o terminologia economico-giuridica che si voglia dare al titolo per il cartellone e ai vari attori della commedia che sarà allestita, o se vogliamo “serie”.

L’amministratore non può mai essere un GC o appaltatore poiché egli è un professionista che esercita un’attività intellettuale e non un’ impresa che deve essere dotata di organizzazione di mezzi necessari, capacità tecnico-realizzativa e finanziaria per la messa in opera degli interventi.

Egli si pone all’esterno come deus ex machina ed è chiamato a coordinare le varie situazioni che potrebbero capitare durante l’esecuzione.

Ma per far ciò deve essere cosciente di avere una conoscenza specifica di ciò che accadrà e cosa di potrà accadere perché, in fin dei conti, è colui che su mandato dell’assemblea firmerà il contratto d’appalto.

Alcune regole tratte dall’ art.194 posso così divenire utili per il nostro deus come l’attenzione al progetto esecutivo, sulla nomina dei professionisti, sorveglianza sulle opere e sulla sicurezza, varianti di progetto, affidamento dei lavori a terzi poiché alla fine il soggetto da tutelare sono i clienti-condomini.

Allora l’attenzione che il legislatore ha posto nei 20 commi dell’art. 194 per affidare al GC le opere pubbliche può tornare utile come schema per verificare che colui che si propone come contraente generale per la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico in condominio abbia previsto ogni aspetto dell’opera che andrà ad eseguire.

E qui l’attenzione deve essere massima perché mentre per le opere pubbliche vi è un soggetto che si aggiudica l’appalto il quale affida al GC la realizzazione, è sempre il soggetto aggiudicatore che deve provvedere al controllo e alla nomina dei vari professionisti.

Traslare de plano tutto al GC o appaltatore potrebbe comportare dei problemi tra esecutori, controllori (appalto) e certificatori finali (superbonus).

Vi è da chiedersi se è corretto che tutti gli attori della commedia possano essere nominati dal GC perché è chiaro nell’art.194 che ciò non è possibile rimanendo, in estrema sintesi, in capo al GC la realizzazione pura e in capo all’aggiudicatore il controllo con i professionisti all’uopo incaricati.

In più con il 110Superbonus entrano in sciena altri soggetti e subito vi è da chiedersi a chi rispondono?  Al GC /appaltatore o al committente?

Se come crediamo la risposta è al committente (anche in funzione della polizza assicurativa) è il nostro deus ex machina che dovrà avere un controllo su di loro, che poi si riflette sulla correttezza delle opere per i clienti-condomini e quindi sulla possibilità di detrazione o cessione del credito.

Mutuando dalle serie televisive, la “stagione 1” prevede un episodio sul conflitto d’interessi ex art.1394 c.c.?

Perché se fosse così un possibile finale sarebbe l’invalidità del contratto.

Maurizio Voi

Le maggioranze per l’approvazione dell’efficientamento energetico 110% superbonus in condominio
20 Gen

1.Premessa di metodo. – 2.Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini. –  3.Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus. – 3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus. – 3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121. – 4.Conclusioni e spunti operativi.

1.Premessa di metodo

In questo lavoro sull’analisi delle maggioranze dell’assemblea dei condomini per l’approvazione degli interventi 110supernbonus, adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti, si farà riferimento alla norma finale, intesa come quella divenuta legge dello stato, tralasciando i rifermenti ai precedenti atti normativi di carattere provvisorio avente forza di legge[1] e ciò al fine di semplificarne la comprensione o l’eventuale consultazione.

In nota si rimanderà comunque al testo attualmente in vigore. Non si farà riferimento ad eventuali emendamenti tutt’ora in discussione davanti alle commissioni parlamentari.

2. Il principio della maggioranza per la validità delle delibere dell’assemblea dei condomini

Noto che l’art.1136 c.c. prevede diversi quorum sia per la valida costituzione dell’assemblea che per la validità delle delibere, distingue l’assemblea in prima da quella in seconda convocazione. La ragione è una sola: “la possibilità che alla prima riunione non intervenga il numero di condomini richiesto nel primo comma dell’art.1136 c.c.”[2]

L’attento legislatore dell’epoca voleva evitare che uno sparuto gruppo di condomini potesse essere considerato sufficiente per deliberare su determinati oggetti vincolando così gli assenti o dissenzienti ex art.1137 c.c.

Il lungo percorso evolutivo del condominio ha visto la riduzione delle storiche maggioranze c.d. qualificate (maggioranza dei presenti in assemblea in rappresentanza almeno di 500 millesimi o maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore dei millesimi) per le delibere di ricostruzione o lavori di notevole entità per l’edificio ovvero innovazioni.

Per arrivare, con la riforma dell’istituto[3], a prevedere anche il quorum per la valida costituzione dell’assemblea in seconda convocazione[4].

Da ricordare anche alcune leggi speciali, ad esempio la legge 10/91 che, all’art.26, per gli interventi sul contenimento energetico negli edifici prevede una delibera a maggioranza semplice: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.[5]

I principi contenuti nell’art.1136 sono semplici e di facile comprensione: una delibera è validamente adottata ed obbligatoria per tutti i condomini se, rispettato il quorum di costituzione ottiene la c.d “doppia maggioranza” di teste e millesimi e tale maggioranza supera quella espressa dai condomini contrari.

Discussioni non ve ne possono essere già la Corte di cassazione con una cristallina pronuncia del 11 gennaio 1966 n.202, commentata dal Salis[6], ne aveva chiarito il significato.

Il principio della “doppia maggioranza” (teste e millesimi) è inderogabile, l’art. 1136 c.c. non può essere derogato nemmeno da un regolamento di condominio c.d. di “origine contrattuale”, ciò è prescritto dall’art.1138 3° co. c.c.[7]

E’ altresì noto che le maggioranze per le delibere dell’assemblea dei condomini regolano e quindi vincolano i condomini per tutto ciò che attiene all’ amministrazione e gestione dei beni e servizi comuni come indicato dall’art.1135 c.c. che è “norma di rinvio” in quanto richiama, per le attribuzioni dell’assemblea, anche altri articoli del codice in materia di condominio che regolano i suddetti oggetti[8].

Sono gli “articoli precedenti” il 1135 c.c. e si comprende la sua collocazione, alla fine delle norme sui beni e servizi comuni, ripartizione delle spese comuni, sopraelevazione, amministratore, iniziative individuali sui beni comuni.

Chiude il sistema di gestione sulle cose ed attività comuni e indica che solo l’assemblea è legittimata ad adottare decisioni vincolanti.

I diritti di proprietà o particolari convenzioni a favore del singolo, anche cristallizzati in un regolamento di condominio non possono essere oggetto di delibera. L’eventuale delibera sarebbe affetta da nullità.

3. Le maggioranze per l’approvazione degli   incentivi per l’efficienza energetica 110superbonus

L’articolo 119 della legge 17 luglio n.77[9], più volte modificato introduce gli “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, le analisi del complesso articolato e di quelli successivi sono oggetto di altri interventi di questo lavoro.

Per il tema d’indagine assegnato diamo conto del comma 9-bis[10] che prevede la maggioranza semplificata degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo dei millesimi per l’approvazione degli interventi di efficientamento energetico e adesione all’opzione dello sconto in fattura, cessione del credito o adesione agli eventuali finanziamenti.

Questa disposizione ha avuto l’effetto di una deflagrazione solare perché non vi è riferimento al totem del quorum costitutivo.[11] Ma è la prima volta che l’architettura dell’assemblea è modificata a prescindere dalla prima o seconda convocazione?

Andando con ordine:

è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione degli interventi di cui all’articolo 119 commi 1 lettere a,b,c della legge 77/2000;

– è prevista la maggioranza semplice per l’approvazione all’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sempre della legge 77/2020.

3.1 La maggioranza per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119superbonus

Come richiamato nel paragrafo 2, già il legislatore che è intervenuto a modificare l’art.26 comma 2 della legge 10/91[12] aveva modificato nel 2005, poi nel 2006 e infine nel 2012[13] la maggioranza per l’approvazione dei lavori, prevedendola semplice.

Tenuto conto che nel dettato normativo dell’art. 119, 110superbonus, come, a suo tempo per la l’art.26, 2 co., L.10/91 è espressamente previsto che: “le deliberazioni (…) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” ciò che conta è il quorum deliberativo a prescindere che l’assemblea di condomini si pronunci in prima o seconda convocazione.

Ricordato comunque che, quando la legge parla di “intervenuti”, si riferisce ai condomini presenti in assemblea e non a tutti i partecipanti al condominio.

Quindi non conta in che tipo di seduta è riunita l’assemblea, conta la maggioranza di approvazione e tale maggioranza deve essere superiore ai contrari.

E in merito risulta interessante richiamare un vecchio arresto della Corte di cassazione per cui: “Per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui in tanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e le entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini che hanno votato contro”[14].

Questa maggioranza è   necessaria per l’approvazione degli interventi di cui all’art.119.

Gli interventi sono quelli previsti al comma 1. Lett. a,b,c, e sono il risultato finale a cui mira la norma: es., che sia effettuato l’isolamento termico dell’edificio, ovvero siano sostituiti gli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

La delibera di approvazione dell’assemblea è diretta al risultato dell’appalto che sarà conferito.

E poiché, noto, che per arrivare al risultato finale vi è la necessità, nel caso più semplice del general contractor, comunque dell’affidamento dell’incarico per lo studio di fattibilità che è prodromico, con la successiva attestazione, alla possibilità finale di ottenere le agevolazioni fiscali, anche tale incarico, essendo parte necessaria dell’intervento prescelto, sarà approvato con la maggioranza semplice.

Lo stesso dicasi se l’appalto viene affidato a più soggetti: società appaltatrice, Direttore Lavori, Tecnici Asseveratori[15], ivi compreso il compenso per l’amministratore ovvero di tutti gli altri professionisti chiamati a supervisionare gli interventi.

Un utile richiamo è nella lettura delle sentenze della Corte di cassazione che si sono occupate, al tempo, della trasformazione degli impianti di riscaldamento centrale in unifamiliari ai sensi dell’art. 26 co.2, della L.10/91.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto che per la valida approvazione dell’intervento a maggioranza semplice non fosse necessaria la presenza dei progetti e relazioni tecniche di conformità[16][17].

Sorgono dubbi sulla maggioranza per i c.d. lavori trainati poiché potrebbero riguardare interventi all’interno delle proprietà esclusive o contaminare, anche parzialmente, l’aspetto architettonico dell’edificio.

Nel primo caso, nulla quaestio, la maggioranza non può pronunciarsi.

Nel secondo caso si può ipotizzare che la maggioranza prevista per il 110superbonus, superi quella prevista dall’art. 1122 c.c., considerando che il legislatore con l’art. 119 ha previsto un particolare quorum deliberativo per tutti gli interventi necessari all’efficientamento energetico del condominio, così l’eventuale modifica del l’iniziale decoro architettonico, appunto perché conseguenza di un’importante intervento migliorativo, non può soggiacere, per l’autorizzazione, all’astratta  previsione dell’art. 1122.

3.2 La maggioranza per l’approvazione dell’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 e richiesta finanziamenti

Lo scenario cambia bruscamente al momento della decisione sul pagamento degli interventi con l’opzione fiscale prevista dall’art.121 L. 77/2020, ovvero richiesta di finanziamenti.

Anche per le opzioni e cioè la cessione del credito, sconto in fattura o richiesta di finanziamenti è stata introdotta la maggioranza semplice.

Il beneficio però è un diritto potestativo del singolo condomino, cioè la situazione giuridica soggettiva che consiste nell’attribuzione di un potere a un soggetto allo scopo di tutelare un suo interesse.

Esso si contrappone, pertanto, alla potestà nella quale il potere è attribuito ad un soggetto a tutela di un interesse altrui (nel nostro caso l’assemblea dei condomini).

Il che porta alla questione di fondo: l’assemblea dei condomini è un soggetto che interviene nella tutela di un interesse collettivo e cioè l’efficientamento energetico dell’edificio che si riflette su tutti i condomini?

L’assemblea che è l’organo collegiale del condominio esprime una volontà collettiva dei partecipanti e non può esprimersi per finalità extracondominiali.

Le singole volontà, quindi, non si fondono, non si sommano mai per la formazione della volontà unica dell’organo. Ogni condominio è portatore di un proprio interesse che, unito a quello degli altri, costruisce il decisum poi obbligatorio[18].

Questi i presupposti indiscussi della formazione della volontà per le delibere dell’assemblea dei condomini.

Ora prevedere una maggioranza che vincoli una minoranza a cedere un credito a terzi, ovvero accedere ad un finanziamento stride con i principi fondamentali richiamati.

Il disposto dell’art. 121 L.77/2020 appare chiaro nel senso di indicare espressamente nei “soggetti che sostengono negli anni…, spese per gli interventi elencati al comma 2…” la facoltà della cessione del credito.[19]

La cessione del credito è prevista e regolata dall’art.1260 c.c. in forza del quale il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito.

La cessione è un contratto a struttura bilaterale, con efficacia traslativa immediata tra un soggetto (il cedente) e un altro soggetto (il cessionario) e determina la successione del secondo al primo nel medesimo rapporto obbligatorio.

Il beneficio fiscale non è a favore del condominio ma incide sulle imposte dovute dal singolo condomino al Fisco.

Poiché il condominio, allo stato, non ha una soggettività giuridica perfetta[20] il che, se così fosse, comporterebbe che le sue delibere comunicano verso l’esterno la volontà del soggetto (come per l’organo assembleare delle società), non si vede come l’assemblea possa essere competente a deliberare su un diritto potestativo del singolo proprietario e decidere per lo stesso come utilizzare la detrazione fiscale.

Già la Cassazione con la sentenza 19 maggio 2004 n.9463 ha chiarito che i poteri all’assemblea dei condomini sono conferiti specificamente dalla legge e che tra questi non è previsto quello di decidere sulle spese fiscali riguardanti parti comuni dell’edificio.

Poiché una delibera, come astrattamente previsto dall’art. 119 co. 9-bis della L. 77/2020, andrebbe ad incidere sui diritti individuali, soggettivi dei condomini, essa sarebbe nulla.

Lo stesso dicasi per l’eventuale richiesta del finanziamento.

4.Conclusioni e spunti operativi.

Alla fine di questo studio sulle maggioranze necessarie all’assemblea dei condomini per deliberare in merito al 110superbonus possiamo trarre le seguenti conclusioni:

  1. Delibere per l’approvazione di tutto l’iter dei lavori ex art.119 L.77/2020.

Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

  • Delibere per i lavori c.d. trainanti a vantaggio dei singoli condomini con possibile contaminazione delle parti comuni ex art. 1122 c.c. Sia in prima che seconda convocazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
  • Delibere per eventuali finanziamenti finalizzati, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, vanno accettate e sottoscritti da tutti i partecipanti al condominio, altrimenti l’assemblea è nulla.

Come potrebbe fare l’amministratore al fine di non incagliare il programma 110superbonus in relazione alla cessione del credito?

Richiedere ai condomini di esprimersi con una dichiarazione manifestando la volontà di optare per il pagamento diretto all’appaltatore ed ai singoli professionisti, ovvero la cessione del credito.

La dichiarazione avrà valore formale di autocertificazione al fine poi di adempiere agli obblighi prescritti dall’Agenzia delle Entrate e richiesti dagli istituti di credito.

Maurizio Voi


[1] Decreto Legge

[2] L. Salis, Computo della maggioranza nell’assemblea di condominio, in Rivista Giuridica dell’edilizia, 1966, I, p.735.

[3] Legge 11 dicembre 2012 n.220.

[4] Art.1136 3° co. c.c.: “Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

[5] Art.26 2°co. legge 19 gennaio 1991 n.10: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”

[6] L. Salis, Computo della maggioranza…, op.cit.

[7] Art.1138 4° co. c.c.: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

[8] Art.1135 I° co. primo capoverso: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede..”

[9] Per la ricerca dell’intero testo e dei vari rimaneggiamenti è consigliato fare riferimento al D.L. 19 maggio 2020 n.34

[10] Art.9-bis: “ Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”

[11] Tra le tante e più accessibili si vedano gli articoli in Condominio, Quotidiano del Sole 24 Ore: 9 agosto 2020, Annarita D’Ambrosio: Superbonus/3: via libera in assemblea di condominio a maggioranza semplificata; 8 ottobre 2020,  Michele Orefice:  I dubbi sulle presunte competenze assembleari sulla cessione del credito da superbonus.

[12] Legge 10 gennaio 1991, Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.

[13] Art.16, co.1, D.Lvo 19 agosto 2005, n.192, così inserito dall’art.7, co.1, del D.Lvo 29 dicembre 2006 n.311 e definitivamente stabilizzato dalla legge di riforma del condomino, legge 11 dicembre 2012 n.220, art.28

[14] Corte di Cassazione, Sez. II, 11 gennaio 1966 n.202 – Pres. Civiletti, Est. Iannelli, in Riv.giur.edilizia, 1966, p.735 con nota di Lino Salis, da ultimo anche Cass.civ.sez.II, ordinanza n. 25558 del 12.11.2020 

[15] Art.119 comma 13 lett. a) e b).

[16] Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 20.01.2015, n. 862:  “La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell’art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all’art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell’ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa “interna” (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 cod. civ.) da una fase esecutiva “esterna” (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento. (Cassa con rinvio, App. Genova, 11/10/2007)”.

[17] Il che ci porta a considerare che l’assemblea può approvare l’intervento di efficientamento a prescindere dallo studio di fattibilità.

[18] A. Trabucchi: Istituzioni di diritto civile, trentesima sesta edizione, Cedam. p.135.

[19] Art.121: “I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;  b)  per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

[20] Cass. civ., Sez. Unite, 18/04/2019, n. 1093.

Al lavoro sul Superbonus 110%
18 Ago

Oggi il nostro Studio, con la regia degli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri, ha predisposto la prima guida pratica sul Superbonus per gli amministratori immobiliari, che sarà disponibile a breve.

In sede di analisi della complessa normativa, è emerso tra gli altri un dubbio interpretativo circa la detraibilità delle spese relative al compenso dell’amministratore immobiliare riferite alla gestione dell’operazione.

Lo Studio ha quindi inviato all’Agenzia delle Entrate uno specifico interpello che si allega unitamente ad un abstract della Guida Operativa.

D.L. Rilancio: proroga dei rinnovi ad amministrare e del termine di approvazione del bilancio
14 Mag

Decreto legge 13.5.2020 – Rilancio

DISPOSIZIONI IMPORTANTI PER L’AMMINISTRAZIONE DEI CONDOMINI

Il Decreto Legge c.d. “rilancio” approvato dal Consiglio dei Ministri nella giornata del 13 maggio ha previsto all’art.212ter lettera b) alcune importanti modifiche circa l’incarico di amministrazione e convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.

In pratica:

Amministratore: se il mandato è scaduto alla data di conversione in legge del decreto del 13.5.2020  o entro tre mesi dalla medesima data l’incarico è “rinnovato” per ulteriori 6 mesi.

Assemblea per approvazione del rendiconto.

Il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019 è differito di 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio.

Il termine di 12 mesi va però sommato agli ulteriori 180 giorni previsti dall’art. 1130 I° co. n.10 a cui il DL fa riferimento.

Esempio:

  1. Bilancio ordinario che si chiude al 1 agosto 2019

Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 29 febbraio 2020 + 12 mesi = 28.2.2021

  • Bilancio ordinario che si chiude al 30 settembre 2019

Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 30 marzo 2020 +12 mesi = 30.3.2021

  • Bilancio ordinario che si chiude al 31.5.2020

Termine ante decreto per la convocazione dell’assemblea 30 novembre 2020 +12 mesi = 30.11.2021

Si allega testo del DL.

Avv. Maurizio Voi | Voi Carcereri Associati Studio Legale

Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti
20 Apr

Gli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri sono atti gli ideatori e relatori al primo web meeting organizzato per l’ANACI di Verona in tema di redazione dei bilanci consuntivi e preventivi in funzione del recupero coattivo dei crediti condominiali senza preventiva delibera dell’assemblea e svolgimento della stessa in video conferenza durante e successivamente all’ emergenza coronavirus.

L’evento, che è stato rilanciato a livello nazionale, ha visto la partecipazione di 250 amministratori professionisti da tutt’Italia isole comprese.

Sono stati esplorati temi in larga parte inediti, stante l’eccezionalità della situazione emergenziale causata dal lockdown.

Gli Avv. Matteo Carcereri e Maurizio Voi

L’avv. Maurizio Voi ha trattato il tema della costruzione analitica dei bilanci di gestione degli immobili amministrati con particolare attenzione alla nota esplicativa sintetica per dissipare eventuali insufficienze, incertezze e carenza di chiarezza in ordine ai dati di bilancio così da poter essere pienamente rappresentativa della situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio concluso e per la proiezione finanziaria di quello futuro anche in mancanza di illustrazione orale da parte dell’amministratore.

Se le norme del codice civile richiedono l’approvazione da parte dell’assemblea per l’ottenimento di un’ingiunzione di pagamento esecutiva, è stato illustrato, con riferimento alla più recente giurisprudenza come, adottando precise procedure, sia possibile ottenere l’ingiunzione di pagamento anche senza il supporto della delibera assembleare.

L’avv. Matteo Carcereri ha poi illustrato il tema delle assemblee condominiali in video conferenza essendo vietato il loro tradizionale svolgimento per tutto il tempo dell’emergenza illustrando le criticità in relazione all’obbligo di convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e dopo la FAQ del Governo del 13.3.2020 che sembrerebbe agevolarle.

Se la giurisprudenza di legittimità, anche recentemente, estende l’applicazione analogica delle norme in tema di assemblee delle società di capitali anche alle assemblee di condominio e il decreto “Cura Italia” regola lo svolgimento e l’espressione di voto per le stesse, per il futuro svolgimento delle riunioni condominiali e sempre de iure condendo, particolare attenzione dovrà essere posta sul sistema di convocazione ed indicazione del luogo a termini di legge e infine per l’espressione e registrazione del voto.

A chiusura dell’intervento, che ha visto riconosciuto i crediti formativi, vi sono state interessanti domande ed approfondimenti. L’intervento è poi stato registrato dallo studio e subito inviato ai partecipanti.

Le tabelle millesimali. Commento a Cass. Civ. 26042/2019
29 Gen

di Avv. Maurizio Voi, 29.01.2020

Cassazione, sez. II, civile, sentenza 15 ottobre 2019 n.26042
Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali”.

Tabelle millesimali, irrilevanza della ripartizione degli oneri condominiali con il consenso tacito dei condomini consolidato nel tempo in difformità delle stesse. Modifica e rettifica dopo la novella della legge 212/2012.
Nota a Cass.15.10.2019 n.26042

Nel 2015 – quindi ante riforma della legge 220/2012 – viene impugnata la delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito le spese per alcuni lavori di manutenzione e ristrutturazione prescindendo dalle tabelle condominiali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate. Si comprende dal riassunto del fatto che, nel tempo e per fatti concludenti, i condomini avevano modificato i criteri di ripartizione delle spese.
I Giudici di legittimità hanno quindi affermato che la ripartizione degli oneri condominiali deve avvenire in base alle tabelle millesimali approvate con la forma scritta ad substatiam costituita dalla delibera dell’assemblea e rispettando la forma prevista per l’approvazione del regolamento di condominio- art. 1138 3 co. c.c. .
Quindi solo le tabelle millesimali approvate anche per la prima volta dall’assemblea o successivamente modificate dalla stessa sono idonee alla ripartizione delle spese tra i condomini e la delibera di approvazione non è invalida.
Il principio va ora anche coordinato con l’art.69 disp. att. c.c. secondo il quale i millesimi possono essere “rettificati o modificati all’unanimità” ovvero nei casi di errore o mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma c.c.
Se la fattispecie decisa dai Giudici di legittimità non poteva tener conto dei novellati artt. 68 e 69 disp. att. c.c. entrati in vigore il 18.6.2013 stante il divieto posto dall’art.11 delle preleggi: “la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, il decisum non li pone in discussione e nemmeno il caso avrebbe condotto a soluzioni diverse se fosse stato portato all’attenzione della Corte per fatti accaduti dopo il giugno 2013.
Ma ora diverse sono le situazioni in cui si voglia pervenire alla modifica delle tabelle millesimali dovendo valutarsi se esse siano state approvate con un regolamento contrattuale ed a questo allegate (art.68 disp. att. c.c. “Ove non precisato dal titolo…”) ovvero successivamente approvate a norma dell’art. 1138 c.c.
Le sezioni unite con la sentenza 18477/2010 avevano chiarito che l’atto di approvazione o revisione dei millesimi non ha natura negoziale e quindi non deve essere approvato con il consenso unanime di tutti i condomini essendo sufficiente l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art 1136 2 co. .c.c (sempre vecchio testo).
La misura delle quote – che è finalizzata agli effetti della partecipazione all’assemblea e ripartizione delle spese – è determinata in forza di una precisa disposizione di legge e la delibera dei condomini riconosce solamente l’esattezza delle operazioni di calcolo; per cui posto che anche se esse sono allegate ad un regolamento di natura contrattuale sono da considerarsi solo come disposizione “tipicamente regolamentari” (Cass. 7300/2010) e del resto ex art. 1138 1 co. c.c. il regolamento deve contenere le norme per la ripartizione delle spese, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, tramite la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., la relativa delibera può essere adottata a maggioranza qualificata.
Con la novella del 2012 che ha riguardato anche gli articoli 68 e 69 disp. att. c.c., ora i millesimi allegati in apposita tabella al regolamento, possono essere ratificati o modificati solo all’unanimità se non si discute di errore o importanti modifiche.
L’unanimità è richiesta solo se si vogliono attaccare i criteri (coefficienti correttivi) in base ai quali è stato calcolato il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio che non sono specificati per legge e quindi rimessi alla volontà dei condomini, tale inserimento dei valori è allora un accordo negoziale (Cass. 415/2006).
Ma anche si si vuole pervenire ad una ripartizione delle spese diversa dai criteri legali stabiliti negli artt. 1123 – 1124 – 1125 – 1126 c.c. (Cass. s.u. 18477/2010).
Infatti i millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato. Si parla di millesimi perché, per convenzione, si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000 e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo (in generale M.Ferrari Tabelle millesimali, la guida completa, Altalex 31.10.2019).
I coefficienti correttivi o di riduzione o coefficienti riduttori, minori cioè dell’unità, sono riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale (circ. min. lav. Pubb. 12480/1966).
La maggioranza qualificata e richiesta invece in caso di errore cioè che attiene alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione), di fatto (erronea convinzione che in appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), di diritto (erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art.68 sono rilevanti a tale effetto) (Cass. 116/1982).
Infine la maggioranza qualificata è richiesta in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari oltre un quinto, cioè nel momento in cui si vengono ad alterare i rapporti di quota tra intero edificio ed unità immobiliare in proprietà esclusiva in seguito ad interventi modificativi della stessa.

Avv. Maurizio Voi

Maurizio Voi e Matteo Carcereri relatori al convegno Il Condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica
13 Nov

Gli Avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri del nostro Studio legale, saranno relatori all’importante convegno “Il condominio ad emissioni zero. Obbligo per il clima e opportunità economica”.

Il convegno, che si terrà il 22 Novembre 2019 presso il Winter Garden dell’Hotel Crowne Plaza di Verona, è stato organizzato da Anaci Verona in collaborazione con il nostro studio ed Aequilibria Srl.

Modererà l’incontro la giornalista Elena Guerra.

Di seguito il programma del convegno che è stato accreditato da ANACI Nazionale per il soddisfacimento dell’obbligo formativo.

PROGRAMMA
h. 9.00 registrazioni partecipanti
h. 9.15 saluti
michele ischia – presidente provinciale anaci verona
andrea garbo – vice presidente regionale anaci veneto

h. 9.30
dott. daniele pernigotti – aequilibria srl
il condominio nel cambiamento climatico: cosa cambia?

h. 10.30
avv. maurizio voi – voi carcereri associati studio legale
il condominio e le norme per la ricarica dei veicoli elettrici

h. 11.30
avv. matteo carcereri – voi carcereri associati studio legale
infrastrutture per le energie rinnovabili: opportunità economiche per il condominio


MODERA L’INCONTRO
ELENA GUERRA – IL NAZIONALE