E’ nulla la clausola contrattuale che prevede la rinuncia dell’affittuario all’indennità per la perdita di avviamento.
09 Set

La questione trattata dalla sentenza in commento attiene ad un caso di indennità per perdita di avviamento, come disciplinata dalla legge 392/78.

La società conduttrice adiva il Tribunale di Bologna ai fini dell’accertamento del proprio diritto all’indennità di avviamento ex art 34, secondo comma, I. 392/1978 (legge equo canone), che prevede, in caso di cessazione della locazione di un immobile per uso commerciale, industriale o sportivo, il pagamento di 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, e per la conseguente richiesta di condanna della controparte (società locatrice) al pagamento della somma dovuta per detta indennità.

La proprietaria infatti aveva corrisposto la somma dovuta ai sensi del comma 1 dell’articolo 34 l. 392/78 per la perdita di avviamento, ma aveva rifiutato il pagamento della somma aggiuntiva disciplinata dal comma 2 del medesimo articolo dovuta per la locazione dei locali ad attività analoga a quella della locataria.

In particolare la società locatrice rifiutava il pagamento in forza della previsione contrattuale di cui all’articolo 5 del contratto di locazione stipulato tra le parti, il quale espressamente prevedeva che “Qualora al momento della cessazione del presente contratto – per qualunque causa ciò avvenga – la legge in vigore lo ritenesse valido, il conduttore rinuncia ora per allora a qualsiasi indennità, in quanto di ciò si è tenuto conto nella determinazione del canone di locazione”.

Il nucleo centrale della questione concerne quindi la possibilità o meno di rinuncia o limitazione alle indennità previste dall’art. 34 prima citato.

Inizialmente la decisione del Tribunale sosteneva la nullità della clausola, di cui all’articolo 5 del contratto locatizio, con conseguente condanna della proprietà locatrice al pagamento dell’indennità “aggiuntiva” prevista qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività analoghe ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente, (art 34 secondo comma l. 392/1978).

Tale decisione veniva riformata dalla Corte d’appello che affermò la validità della clausola e quindi il legittimo conseguente rifiuto della società locatrice al pagamento dell’indennità di cui all’ art. 34, limitatamente però all’indennità disciplinata dal primo comma l. 392/1978, e non incidente, invece, sull’indennità prevista dal secondo comma del medesimo articolo.

Le parti fecero quindi ricorso in Cassazione, la quale, a definizione della vicenda, ha sostenuto il contrasto della clausola contrattuale contenuta nell’articolo 5 del contratto di locazione con l’art. 79 della legge 392/1978 il quale prevede che “E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.

Ritenendo in particolare la clausola contrattuale di rinuncia preventiva all’indennità per la perdita di avviamento come un “vantaggio” illegittimo in favore del locatore, la Corte ha concluso per la nullità di ogni patto che attribuisca al locatore appunto una posizione di vantaggio rispetto al conduttore tra cui la clausola di rinuncia preventiva all’indennità per la perdita di avviamento, e ciò con riferimento ad entrambe le indennità di cui al comma primo e secondo art. 34.

Per concludere, la Corte di cassazione ha dichiarato la nullità contrattuale della clausola contenuta nell’articolo 5 del contratto di locazione.

Di Avv. Jessica Vezzari con la collaborazione di Blanca Pighi

9. Riflessioni di condominio
01 Lug

Avverto che quelle che seguiranno sono semplici riflessioni teoriche prospettiche con lievissimi, agganci alla giurisprudenza di legittimità che, legata alla sua funzione nomofilattica, oltre non può spingersi.

E’ rispettata, fonte di approfondite analisi e anche autocritica, a volte non condivisa ma ciò è parte della dialettica.

Il superbonus attualmente impegna i professionisti del settore nel prevedere problemi e soluzioni teoriche a fatti che potrebbero accadere.

E’ una continua attività in divenire a volte superata il giorno dopo da una circolare dell’Agenzia delle Entrate, l’oracolo divenuto norma, a cui rivolgersi. Il senso giuridico di “circolare” ha così subito una mutazione genetica.

Guai a dirlo agli amministratori.

E’ dall’attuale “precario” assestamento del comma 9bis dell’art.119 del dl 34/2020 che prendono spunto queste riflessioni la dove è previsto che “l’assemblea del condominio” approvi a maggioranza “l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art.121..” e che sempre a maggioranza possa approvare l’accollo a “uno o più condomini” dell’intera spesa” ma “a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.

Vorrei ricercare un senso ma un senso non lo ha (cit. Vasco Rossi).

L’assemblea di condominio o l’assemblea dei condomini?

L’art.1135 c.c. è rubricato: “Attribuzioni dell’assemblea dei condomini” e per la giurisprudenza il condominio non ha autonomia patrimoniale non è un ente di gestione (cass.su.9148/08).

Sicuramente non ha una personalità giuridica (respinta in sede di approvazione della l. 220/2012) il che lo porterebbe all’autonomia patrimoniale perfetta.

Siamo difronte ad una crisi del sistema al quale si è tentato di ovviare ricercando una soggettività giuridica del condominio (cass. su 19663/14).

Ma l’attuale contrapposizione tra diritto comune ed esclusivo è una precisa scelta del legislatore che non ha voluto investire “esplicitamente ed esclusivamente il condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).” (cass. su 10934/19).

Se per sommi capi l’istituto è questo rigidamente blindato altroché crisi del sistema, direi confusione o, a necessità, per il legislatore di stravolgere i principi teorici, normativi e giurisprudenziali scolpiti sulle tavole della legge.

Si dirà che gli enunciati del comma 9bis -assemblea di condominio e sull’accollo – hanno carattere puramente enfatico perché comunque specificati dalla necessità che sia il singolo proprietario ad accettarlo seppur successivo al deliberato assembleare che comunque rimane incomprensibile.

Anche se vi può essere un passaggio della motivazione di cass.9463/04 che lascerebbe pensare, ad una veloce lettura, che rientrerebbero nella competenza dell’assemblea le spese fiscali afferenti alla sola gestione dei beni comuni (ma il tutto va ricondotto a quella precisa fattispecie che riguardava l’acquisto), non bisogna farsi fuorviare perché la “capacità contributiva” è requisito legittimante il prelievo (A. Giannini: Soggettività tributaria, enciclopedia Treccani).

Ed il centro di imputazione di questa situazione giuridica, quale terminale tributario è il singolo.

Ma se è anche vero che il diritto tributario si può riferire a situazioni giuridiche non qualificabili o non qualificate come soggetti in altri settori, è sempre necessario che siano centri d’imputazione d’interessi, di capacità contributiva ed autonomia patrimoniale (sempre Giannini) ecco che il condominio ne è escluso, anche perché è lo stesso legislatore che lo esclude.

Siamo quindi ad una tensione, oltre misura, del sistema condominio dove ad ogni situazione di “gestione” dei beni e servizi che lo identificano, per interessi della comunità o dei singoli, vengono ignorati i principi fondanti.

Ma sono proprio i principi fondanti che oggi, indirettamente, appaiono essere messi in crisi dai superiori interessi della comunità dall’ambiente ai singoli.

E allora non è forse da ripensare all’istituto prevedendone espressamente la sua personalità giuridica, una autonomia patrimoniale, una rivisitazione delle regole sulle delibere e sulle maggioranze per rendere il sistema più reattivo alle nuove situazioni?

Ormai la “gestione ordinaria” del condominio sta diventando subordinata alle “gestioni straordinarie” di rinnovamento o ammodernamento del patrimonio edilizio e non è detto che il sistema regga.

Avvisi ci arrivano già dalla giurisprudenza di merito proprio sulla coibentazione delle parti comuni che potrebbero compromettere lo spazio d’aria del poggiolo, restringendolo; allora cosa succederebbe ad interventi effettuati con una causa in corso se i Supremi Giudici ritenessero quella delibera di efficientamento che comprime il diritto di proprietà nulla? Si staccano i pannelli?

Maurizio Voi

Nulla la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali in favore del costruttore per gli immobili invenduti
29 Giu

Con l’ordinanza n.20007/2022 la Suprema Corte ha confermato l’orientamento ormai maggioritario, secondo il quale la clausola di esonero dal pagamento delle spese condominiali predisposta dal costruttore dell’edificio in sede di regolamento, deve ritenersi nulla, poiché in violazione dell’art. 33 del Codice del Consumo.

Una siffatta clausola infatti potrà ritenersi efficace solo laddove il Costruttore dimostri che la stessa è stata oggetti di specifica trattativa. Inoltre dovrà essere dimostrato che dalla clausola di esenzione alla contribuzione delle spese in favore del costruttore, derivi un analogo vantaggio in favore degli altri condomini, al fine di non squilibrare il sinallagma contrattuale tra le parti

In caso contrario infatti la clausola è da considerarsi vessatoria in quanto andrebbe a violare l’articolo 33 del Codice del Consumo che prevede che “Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.”.

Sulla scorta della disposizione in parola la Corte di Cassazione ha evidenziato che “la clausola provoca un significativo squilibrio” non tanto  negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 Codice civile, ma “dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 Codice civile, dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente”.

Il conduttore non ha legittimazione nei confronti del condominio all’installazione di pannelli fotovoltaici
29 Giu

Il Tribunale di Roma  con la sentenza 9316/2022 si è occupato del caso riguardante l’installazione dell’impianto fotovoltaico in un condominio, precisando che solo il condomino-proprietario e non anche il conduttore, dispone della legittimazione a poter richiedere l’autorizzazione ex art. 1122 bis c.c. all’installazione sulle parti comuni condominiali di un impianto fotovoltaico a servizio dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva.

Il conduttore, dunque, secondo il giudice capitolino, non ha legittimazione diretta nei confronti del condominio ai fini dell’installazione di pannelli solari adibiti al risparmio energetico del singolo immobile.

Ne discende pertanto che non sia possibile da parte del conduttore richiedere un indennizzo pari alla somma di denaro che si sarebbe risparmiata conseguentemente all’installazione dell’impianto proprio in quanto nessun diritto può vantare il conduttore nei confronti dell’ente condominiale.

https://vimeo.com/678134901?embedded=true&source=vimeo_logo&owner=109097280
17 Mar

Voi Carcereri Associati, nella persona del nostro avv. Matteo Carcereri, è stata lieta di partecipare all’evento in diretta streaming del 16.03.2022, organizzato da DAS Difesa Legale, per parlare di superbonus con gli operatori del settore nel ciclo di eventi “La parola agli esperti”.

L’intera puntata è visibile qui

Sul supercondominio in generale – l’amministratore
10 Mar

Nell’intervento precedente (GIGA n.16, febbraio 2022, da ora anche nel sito ANACI Veneto, www.anaciveneto.it) si era annotato come per  l’art.67 3° co. dacc – primo capoverso: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

L’amministratore è quindi nominato dall’assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii ed è l’unico soggetto dotato di rappresentanza verso i terzi e autonoma legittimazione attiva in ordine ad ogni controversia inerente i beni e servizi comuni al supercondominio.

 Per le ultime pronunce della giurisprudenza si deve così escludere una legittimazione diretta degli altri amministratori (“rappresentanza reciproca” o “legittimazione sostitutiva”) (Cass. 21/40857 e CdA Torino 20/953).

Con la dottrina maggioritaria, nell’interpretazione del disposto dell’art. 67 dacc c.c.  (R. Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, in Giust. civ., 2016; R.Triola,  Il Supercondominio in Il nuovo condominio, II^ ed. Giappichelli, 2017),  è da intendersi che la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i proprietari facenti parte del supercondominio sono “complessivamente più di sessanta” dovendoli considerare appunto, nel loro generale complesso e non con riferimento ai singoli edifici componenti o meno il supercondominio.

Cioè il complesso di più edifici non deve essere obbligatoriamente formato da condomini, ma può ben essere formato anche da uno o più condominii e edifici unifamiliari, l’importante è che la somma dei proprietari dia più di sessanta.

Per il richiamo dell’art. 1117bis c.c. anche in questo ambito deve applicarsi, in via analogica, l’art. 1129 I° co. c.c. che fa riferimento ai condomini; gli eventuali proprietari di unità immobiliari singole ed autonome devono qui essere considerati come condomini del supercondominio.

L’amministratore del supercondominio è nominato dall’assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii

L’art. 67 IV° co. dacc   dispone però che ogni limite o potere di rappresentanza eventualmente conferito al rappresentante del singolo condominio che si presenta in assemblea per la nomina dell’amministratore “si considera non apposto”.

Quindi è illegittima, eventualmente, una delibera preventiva dell’assemblea di un condominio che indichi al rappresentante il nome dell’amministratore da votare; il rappresentante è così svincolato dal “potere di rappresentanza” ex art. 1387 c.c., perché quel potere non gli è conferito espressamente che anzi lo esclude.

Infatti per il codice civile il “potere di rappresentanza (art. 1387 c.c.) è conferito dalla legge ovvero dall’interessato”.

Se l’assemblea del singolo condominio deliberasse comunque una procura al rappresentante indicando il nome dell’amministratore da votare, ci si potrebbe trovare difronte ad una delibera invalida poiché ex art. 1137 I° co. c.c. la delibera sarebbe in violazione della legge.

Indagheremo prossimamente se tale delibera debba ritenersi nulla o annullabile, o addirittura inconferente perché ciò avrebbe ripercussioni non indifferenti sull’assemblea ordinaria del supercondominio se adottata, in caso di annullabilità, 30 giorni dopo la comunicazione ai condomini non presenti all’assemblea del loro condominio.

Ma già possiamo evidenziare un dato non indifferente e cioè che se l’assemblea del supercondominio si svolge prima del trascorrere dei 30 giorni dell’assemblea già tenuta nel singolo condominio che ha conferito la procura per la nomina espressa di un amministratore, i rappresentanti si troveranno nell’impossibilità di procedere oltre nel caso in cui il voto del soggetto a cui è stata conferita l’esplicita procura sia determinante.

E’ da ritenere che il Presidente dell’assemblea dei rappresentanti non possa accogliere e quindi legittimare l’espressione di un voto di cui si ha conoscenza di una volontà imposta, ma considerata, inesistente (?) ex lege.

Il comma V° dell’art.67 dacc dispone inoltre che: “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Vi è quindi un divieto testuale di rappresentanza generale dell’amministratore del singolo condominio in seno al supercondominio (nello stesso senso anche  R. Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, cit.) ma, a mio avviso, poiché la disposizione regola l’organo decisionale e gestorio del supercondominio, vale anche per l’inverso, cioè l’amministratore del supercondominio non può avere deleghe per partecipare all’assemblea dei singoli condominii.

E approfondendo appare che non può nominarsi come amministratore del supercondominio uno degli amministratori dei singoli condominii anche se, in ipotesi, la nomina è votata dai rappresentanti.

Infatti, come a breve vedremo, si evidenzierebbe subito un conflitto d’interessi potenziale sia nell’amministrazione delle parti e servizi comuni anche con riferimento agli atti conservativi, sia nella gestione puramente amministrativa del complesso.

 I poteri gestori dell’amministratore del supercondominio (le attribuzioni) sono mutuati dall’art. 1130 c.c. ivi compresa la tenuta dei registri dell’anagrafe dei condomini perché in caso di manutenzioni straordinarie, che sono escluse dalla competenza dell’assemblea dei rappresentanti, dovranno essere convocati tutti i condomini.

Tra le attribuzioni principali dell’amministratore del supercondominio vi è quella di “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art.1130 I° co n.3) c.c.

Ora se nella costruzione del legislatore il supercondominio è ente sovraordinato rispetto ai singoli condominii che lo compongono (si rimanda a: Sul supercondominio in generale (1), in GIGA n.15 gennaio 2022), dove i singoli edifici in condominio ex art. 1117 c.c.  ivi sono rappresentati, l’eventuale azione per il recupero degli oneri condominiali andrà rivolta verso il singolo condominio rappresentato dal suo amministratore e non pro quota di supercondominio nei confronti del condomino moroso.

E qui si evidenzia subito il possibile conflitto d’interessi se la figura dell’amministratore del supercondominio e del singolo coincidessero.

L’amministratore del supercondominio, per la gestione ordinaria, non ha nessun rapporto con il singolo condomino ma solo con il condominio; l’argomentazione è anche data dal fatto che sono i “rappresentanti” che approvano per il loro edificio: “la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii” (art.67 IV° co. dacc).  

Così in analogia con l’art.63 dacc, solo in questo caso, l’eventuale ingiunzione andrà rivolta verso il singolo condominio.

Non è quindi semplice la gestione del supercondominio da parte dell’amministratore incaricato poiché presuppone una profonda conoscenza delle dinamiche di gestione del singolo condominio che poi si dilatano con interessanti riflessi giuridici, economici e fiscali all’interno dell’ente sovraordinato.

Anche i rapporti e la comunicazione con i “rappresentanti” non è da sottovalutare, specialmente nei grandi complessi perché questi nella costruzione “pasticciata” del comma 4° dell’art.67 dacc sembrerebbero autonomi rispetto ai comproprietari del loro condominio, nel senso apparente di una formazione della volontà di gestione del supercondominio disgiunta dalla volontà espressa a maggioranza dell’assemblea del condominio di cui appartengono.

Altro importante aspetto che si approfondirà nei prossimi contributi.

Maurizio Voi

Del Supercondominio in generale – L’assemblea (2)
12 Feb

L’art .67 3° co. dacc – primo capoverso – dispone che: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.”  

Quindi in un supercondominio, a prescindere dalla esistenza di più unità immobiliari con più di otto condomini per cui è necessaria la nomina dell’amministratore (art.1129 I° co. c.c.) quando la somma dei “partecipanti” all’ente sovraordinato è più di 60 scattano le procedure di amministrazione – assemblea e amministratore (in tal senso anche R. Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, in Giust. civ., 2016 a cui aderisce anche R.Triola, ; R. Triola, Il Supercondominio in Il nuovo condominio, II^ ed. Giappichelli, 2017).

Già solo soffermandoci su tale necessità si evidenziano una serie di problemi non indifferenti che la letteratura giuridica, quasi sempre avulsa dalle necessità pratiche, non scandaglia.

La prima è che i condomini siano fino a 60, per cui la convocazione dei rappresentati degli edifici per la gestione ordinaria non è richiesta; andranno convocati tutti i proprietari.

Se è corretto che ciascun proprietario possa prendere l’iniziativa per la convocazione (argomento tratto dll’art.66 II° co. dacc), soggiunge il problema dei dati necessari alla convocazione di tutti i condomini e dei costi da sostenere.

Nella pratica capita ormai raramente, almeno un condominio facente parte del complesso ha un amministratore che potrà coordinare la convocazione dell’assemblea per poi però non potendovi partecipare (art.66 8° co dacc), ma il problema rimane, non fosse altro per la “regia” in sede di assemblea: controllo convocazioni – verbalizzazione ecc. ecc.

La seconda: posto che il 3° comma dell’art.67 dacc si riferisce alla presenza di più di 60 condomini “complessivamente” e non è detto che i singoli edifici sommino ciascuno più di 8 partecipanti per l’obbligatorietà dell’amministratore che è  “motore degli adempimenti” per il supercondominio, com’è possibile iniziare le procedure per l’attivazione della gestione del supercondominio: nomina dei rappresentati per ogni edificio, convocazione dell’assemblea, decisioni di amministrazione ordinaria?

Siccome ancora la riforma dell’istituto del condominio del 2012 sconta l’idea del “buon samaritano condomino” (si veda l’obbligatorietà dell’amministratore che passa da più di quattro condomini a più di otto e che cmq il proprietario può amministrare il suo condominio anche senza i requisiti dell’art.71 bis dacc), bisognerà che un buon smaritano cominci a convocare la sua assemblea per la nomina del rappresentate e che gli altri lo seguano fino a costruire “l’insieme” da convocare nell’assemblea del supercondominio.

Tutto ciò a tacere sulle complessità di ricerca degli indirizzi e costi di convocazione.

Ma se anche uno solo degli edifici componenti il complesso non nomina il rappresentante, il sistema rischia di andare in stallo posto che, in prima battuta, sono solo i partecipanti al “proprio condominio” che possono rivolgersi al Tribunale per la nomina, mentre nell’inerzia di costoro sarà sempre il Tribunale, questa volta su ricorso anche di solo uno dei rappresentanti già nominati (art. 67, 3° co. dacc) a procedere all’individuazione e nomina del rappresentante.

Tenuto conto dei tempi di convocazione del Collegio del Tribunale competente per i decreti necessari, vi è il rischio della paralisi per molti mesi.

Nel frattempo l’assemblea del super condominio è competente solo per la gestione ordinaria e nomina dell’amministratore, quindi servizi essenziali di base al complesso come manutenzione del verde, pulizia box e spazi comuni, magari raccolta rifiuti, guardiania, ecc. ecc..

E l’amministratore è figura necessaria e centrale, di rappresentanza dell’ente sovraordinato verso i terzi che opera quanto alle attribuzioni (art.1129-1130-1120bis c.c.) e legittimazione (art. 1131 c.c.) analogamente all’amministratore di condominio.

Lo stallo nella gestione dei servizi potrebbe portare a spiacevoli conseguenze per il supercondominio che se esposto ad azioni giudiziarie per le parti e servizi comuni (e sulla “condominialità” anche dei servizi comuni richiamo cass. 19800/14 e nota di Paolo Scallettaris, in Giur. It., n.1, gennaio 2015 p.39) si troverebbe bloccato nella legittimazione a contraddire che può essere solo in capo all’ amministratore dell’intero complesso, così come affermato dalla recente pronuncia della Corte 40857/2021.

Con l’ulteriore conseguenza di attività legale e spese per far nominare un curatore speciale ex art.65 dacc per poi procedere giudizialmente.

Certo è che le complicate norme sulla gestione del supercondominio (bastava indicare negli amministratori i rappresentanti dei singoli edifici con precisi obblighi di rendiconto) dimostrano, ancora una volta, la poca considerazione del legislatore verso “lo spazio costruito”(l’ espressione è di Paul Bagust, Introduzione al rapporto Il Property Management: un servizio per il Real Estate, RICS, 2019) e le sue necessità economiche di gestione.

Perché senza costruire casi di scuola teorici, ma richiamando le tante fattispecie della pratica quotidiana, in un supercondominio (a prescindere da più o meno 60 condomini) con importanti servizi e parti comuni da gestire in via ordinaria con una valenza economica importante, la mancanza di un rappresentante per formare il consesso decisionale, ne comporta la paralisi con possibili conseguenze nefaste per lo spazio circostante, dal pagamento dei servizi alla costruzione di una valida assemblea per la loro approvazione e predisposizione del fondo economico.

Maurizio Voi

Le convergenze parallele tra amministratore di condominio e Property Manager. Alla ricerca dello “stargate”.
01 Feb

Non è facile affrontare l’analisi economica – giuridica delle attività della gestione immobiliare o “management e operation” dello “spazio costruito” che ha la necessità di continua innovazione dei servizi (Paul Bagust, Introduzione al rapporto Il Property Management: un servizio per il Real Estate, RICS, 2019) considerando anche l’ambito di attività della professione di amministratore di condominio.

Il sottoinsieme economico deve tener conto dell’evoluzione anglosassone poi applicata in Italia, della diversa terminologia – pragmatica – ma che riassume il complesso delle attività richieste per il Real Estate e del diverso approccio: più economico legato al reddito o alla creazione di plusvalenza -capital gain- che alla sola e semplice attività di conservazione del valore capitale del bene (capital conservation).

Beninteso non sfugge la “linea di confine” dei due mondi ed il colorrario delle conseguenze: da una parte il mandato singolo (Property), dall’altra il mandato collettivo (amministratore di condominio), ma vedremo, negli sviluppi successivi di questi studi, per quanto possibile, che le competenze che qualificano le due professioni per la gestione immobiliare o “servizi immobiliari” sono ampie e quasi del tutto coincidenti.

Piuttosto, l’ambiente operativo, lo spazio costruito, dovrebbe far pensare agli amministratori di condominio, che hanno visto un rapido evolversi della tecnologia e sono organizzati e strutturati nella propria gestione aziendale, se non sia il caso di evolversi iniziando a cercare lo “stargate” di comunicazione trai i due mondi.

Non si può più evitare di considerare che il legislatore ha sempre visto l’amministrazione del condominio di edifici anche dopo la novella del 2012  come un “buon samaritano” (si veda l’obbligatorietà dell’amministratore che passa da più di quattro condomini a più di otto e che comunque il proprietario può amministrare il suo condominio anche senza i requisiti dell’art.71 bis dacc, ovvero le regole di amministrazione del supercondominio), anche se onerato di alte competenze tecniche-amministrative-contabili-fiscali gestionali che, guarda caso, le ritroviamo come contenuti dell’attività di Property Management (si rimanda al fondamentale volume di O.Tronconi, A.Ciaramella, B.Pisani: La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari, ed. Il Sole24ore, Milano2002).

Nel mercato del Real Estate le “attività immobiliari” sono generalmente suddivise in due categorie: “gestione strategica” e “gestione immobiliare”.  Nella prima si individuano le sottocategorie di “consulenza strategica” e “operazioni strategiche”; nella seconda le sottocategorie di “operazioni amministrative di “property”; le “attività manutentive” e i “servizi di supporto” (c.d. faciliy).

Se ora consideriamo la categoria “gestione immobiliare” ed analizziamo le definizioni classiche e generalmente accettate di property management e facility management, vediamo come per property si intenda (riassumendo) il coordinamento di tutte le attività amministrative – contabili e tecniche all’immobile, mentre il  faciliy afferisce alla gestione di edifici unitamente ai loro impianti e servizi connessi.

Sono macro-aree di servizi al costruito (si noti che in questo scenario è del tutto superato il problema della professione in se, come bagaglio personale culturale tecnico-scientifico della prestazione) ove gli attori sono società strutturate ad hoc.

Ma ciò non deve essere un punto di irrigidimento culturale per l’amministratore di condominio sol che si pensi che in tempi non sospetti, quando per la professione si iniziò a comprendere la necessità di strutturarsi in società,  l’iniziale perplessità della giurisprudenza (Cass.94/5608) venne via via superata (Cass.11155/94) fino ad arrivare all’importante arresto del 24.10.2006 n.22840 (rel.Corona) in cui si evidenziò che:” E’ ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo incremento dei compiti – che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.”

E’ la necessità economica della gestione dei patrimoni che ha modellato l’attività e le regole (si pensi ai servizi property base e property premium) incentrandola su tutti i “servizi immobiliari”; ma mentre il tema della formazione per il property management rimane ad una distanza rilevante tra università e mondo del lavoro (Futu.re. Scenari Immobiliari,  sesta edizione nov.2020), lo stesso tema nella macro-area del mandato collettivo (condominio) è stato sviluppato e normato (DM 140/2014) e vede gli amministratori di condominio impegnati annualmente nell’aggiornamento di tutti i temi per i servizi all’immobile e attenta gestione alle esigenze delle persone.

Se raffrontiamo le competenze property-facility con quelle obbligatorie dell’amministratore di condominio vediamo che al 90% coincidono, ma le strutture property non racchiudono in sé i veri specialisti, ma laureati in varie discipline economiche con scarsa o quasi nulla sensibilità al costruito.

(In una operazione di NPL, per esempio,  vi è scarsa attenzione nella due diligence all’immobile non tanto nella sua manutenzione ma quanto al contesto edilizio nel quale è ubicato, al costo dei servizi e del mantenimento e ciò, nel tempo, porta a criticità nei costi  e nel successivo realizzo)

E allora è necessario per gli amministratori di condominio andare alla ricerca dello “stargate” per entrare, a pieno titolo, nell’ area economica property; ma ciò vuol dire affrancarsi dalle zavorre dell’intellettualità della professione singola per accogliere il concetto di prestatore di servizi (visione europea) ove il soggetto erogatore non è più il singolo persona fisica ma la persona giuridica.

Passare da un’ idea di conservazione ad un’idea di sviluppo immobiliare ove l’incremento del valore, infine, incide anche sul compenso per l’attività espletata.

Le due professioni possono convivere procedendo ad uno “spin of” della propria attività, offrendo così un vasto plateau di servizi.

Maurizio Voi

Il Superbonus prevale sulla tutela della proprietà privata
29 Nov

Secondo il Tribunale di Milano (ordinanza cautelare del 13.08.2021 con cui è stata rigettata la richiesta sospensiova della delibera impugnata) è naturale che gli iterventi di coibentazione sulle faccciate (c.d. Cappotto termico) riverbirino i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, come ad esempio la superficie dei balconi o dei giardini privati, senza che ciò possa ritenersi quale lesione della proprietà esclusiva.

Ciò anche in funzione del necessario contemperamento di interessi già invocato dalla Suprema Corte (Cass.7938/2017) che deve ispirarsi al principio della solidarietà condominiale.

In buona sostanza l’interesse comune alla coibentazione dell’edificio nonchè l’interesse pubblico della tutela dell’ambiente mediante il contenimento del consumi energetici, prevale sull’interesse egoistico del condomino a non vedere compromessi dall’occupazione da parte del cappotto di pochi centimetri di superficie del balcone.

Su una questione analoga si era invece pronunciato in senso contrario il Tribunale di Roma con la sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020 con cui era stata dichiarata nulla la delibera di installazione di cappotto termico che andasse a restringere la priprietà esclusiva.

Atti del webinar 19.03.21 Superbonus e Rendiconto
22 Mar

Alleghiamo le slide relative agli interventi degli Avv. Maurizio Voi e Avv. Matteo Carcerereri in occasione del webinar di aggiornamento professionale del 19 Marzo 2021 organizzato da ANACI Verona in collaborazione con Voi Carcereri Associati Studio Legale: