Assemblee condominiali e videoconferenza: un intervento legislativo che non aiuta, anzi.
13 Ott

Mentre i preoccupanti dati della pandemia agitano lo spettro di un nuovo lockdown, ovvero comunque di misure restrittive alle riunioni di persone, giunge proprio ora il tanto atteso emendamento sulle assemblee condominiali.

Dopo anticipazioni nei mesi scorsi rivelatesi errate, ecco, nella conversione del decreto “agosto”, a metà ottobre di questo annus horribilis 2020:

– una proroga del termine per la convocazione dell’Assemblea per l’approvazione del bilancio (i sei mesi ex art. 1130 n. 10 c.c. sono sospesi fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020; sempre che, beninteso, non fossero già scaduti … );

– inoltre, due modifiche strutturali all’impianto del diritto condominiale (non limitate all’emergenza, intendiamo dire), nelle disp. att. c.c., e precisamente dell’art. 66: 

a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”;

b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Logica la prima, sull’ordine del giorno (ci mancherebbe che, prevedendosi la videoconferenza, non contenesse le specifiche per connettersi).

Pessima la seconda.

Cosa s’intende con lo stabilire che “la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza” “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini”?

In questi mesi si era affermata la prassi della c.d. doppia convocazione: in luogo fisico (ossia la classica sala, magari più grande per poter rispettare il distanziamento), ma anche in stanza virtuale: nel senso che veniva data la possibilità (spesso vivamente consigliandola, ma come opzione), a chi lo volesse, di connettersi con la videoconferenza, per parteciparvi da remoto.

Si dava per pacifico, in sostanza, che una convocazione esclusivamente in una stanza virtuale presupponesse una previsione regolamentare contrattuale, opponibile a tutti, o l’unanimità dei consensi.

Mentre per la partecipazione connettendosi in videoconferenza era sufficiente il consenso del singolo, che previamente avvisato ne accettava la modalità, quale libera e consapevole scelta.

Al singolo, insomma, era rimessa la scelta se partecipare in presenza, affrontando la trasferta e, di questi tempi, i rischi di contagio, o collegarsi da casa: magari con qualche inevitabile limitazione, nonostante i progressi della tecnologia e delle telecomunicazioni, ma anche con apprezzabili vantaggi.

Ora il “previo consenso di tutti i condomini” è previsto quale presupposto non di una convocazione esclusivamente in una stanza virtuale, ma della semplice partecipazione attraverso strumenti di videoconferenza.

Previo, e di tutti: vuol dire che, per consentire a chi preferirebbe restare comodamente a casa propria, servirà raccogliere in anticipo, giocoforza per iscritto onde poterne avere prova, del via libera degli altri …

Così ragionando, la videoconferenza nelle assemblee, che doveva essere facilitata, viene fortemente ostacolata, e praticamente esclusa nella generalità dei casi.

Con una mano, per favorire il mitico superbonus 110, si abbassa il quorum di approvazione di lavori di notevole entità alla ordinaria maggioranza semplice (e si stabilisce che basterà persino per l’opzione della cessione del credito, con buona pace, pare, di un diritto proprio del singolo).

Con l’altra mano, si affossa la videoconferenza, nonostante appaia essere non solo lo scenario prossimo, in un futuro di sempre maggiori connessioni tra le persone via internet e social, ma anche quello più confacente alla attuale situazione emergenziale per le note ragioni sanitarie.

Maurizio Voi, Avvocato in Verona

Alvise Cecchinato, Avvocato in Portogruaro

Viaggi annullati e Covid19: il punto sulla situazione normativa
03 Giu

Sono moltissimi gli italiani che avevano già prenotato servizi turistici prima dell’avvento del coronavirus, spesso versando acconti e caparre.

I noti provvedimenti susseguitisi a partire dal 23 febbraio hanno via via reso impossibile il godimento del servizio prenotato nel breve periodo e quantomeno incerto quello prenotato nel medio periodo.

Si tratta di un giro d’affari sfumato per decine di miliardi di euro, in un Paese come il nostro dove il comparto turistico genera il 5,5 % del PIL nazionale (13% se si considera il PIL generato in via indiretta).

La battaglia tra le associazioni dei consumatori e quelle degli operatori di settore è già iniziata.

Il pomo della discordia è stato dapprima l’art. 28 del D.L. 9/2020 ed ora l’art. 88bis della Legge 27/2020 (di conversione del DL Cura Italia) in vigore dallo scorso 30 Aprile, il quale in 13 commi, è andato a disciplinare quasi ogni ipotesi di rapporto viaggiatori/operatori turistici, prevedendo la possibilità per questi ultimi di provvedere al rimborso a mezzo voucher, di quanto già pagato dai primi.

Il comma 12 prevede che infatti che “l’emissione dei voucher previsti dal presente articolo assolve i correlativi obblighi di rimborso e non richiede alcuna forma di accettazione da parte del destinatario”. In sostanza, in deroga a quanto previsto dal Codice del Turismo, l’operatore del settore ha ora la possibilità di optare tra il rimborso tradizionale in denaro o per il tramite di un voucher di valore equivalente della validità di un anno dall’emissione.

In sintesi l’art. 88bis della L. 27/2020 ha previsto appunto:

  1. La possibilità di rimborso a mezzo voucher di quanto anticipato dall’utente;
  • L’impossibilità sopravvenuta con il relativo obbligo di restituzione di quanto già pagato (anche appunto a mezzo voucher) è ora già sancita per legge in relazione a tutti i contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, nelle acque interne o terrestre, ai contratti di soggiorno e ai contratti di pacchetto turistico stipulati:

a) dai soggetti nei confronti dei quali è stata disposta la quarantena con sorveglianza attiva ovvero la permanenza domiciliare fiduciaria con sorveglianza attiva da parte dell’autorità sanitaria competente, in relazione ai contratti da eseguire nello stesso periodo di quarantena o permanenza domiciliare;

b) dai soggetti residenti, domiciliati o destinatari di un provvedimento di divieto di allontanamento nelle aree interessate dal contagio, con riguardo ai contratti da eseguire nel periodo di efficacia dei decreti che hanno imposto il divieto di allontanamento;

c) dai soggetti risultati positivi al virus COVID-19 per i quali è disposta la quarantena con sorveglianza attiva ovvero la permanenza domiciliare fiduciaria con sorveglianza attiva da parte dell’autorità sanitaria competente ovvero il ricovero presso le strutture sanitarie, con riguardo ai contratti da eseguire nel medesimo periodo di permanenza, quarantena o ricovero;

d) dai soggetti che hanno programmato soggiorni o viaggi con partenza o arrivo nelle aree interessate dal contagio con riguardo ai contratti da eseguire nel periodo di efficacia dei decreti che hanno individuato tali aree;

e) dai soggetti che hanno programmato la partecipazione a concorsi pubblici o procedure di selezione pubblica, a manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, a eventi e a ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo e religioso, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico, annullati, sospesi o rinviati dalle autorità competenti in attuazione dei provvedimenti per il contenimento della diffusione del COVID-19;

f) dai soggetti intestatari di titolo di viaggio o acquirenti di pacchetti turistici, acquistati in Italia, aventi come destinazione Stati esteri, dove sia impedito o vietato lo sbarco, l’approdo o l’arrivo a causa della situazione di emergenza epidemiologica da COVID-19.

  • Anche gli organizzatori di viaggi ora possono esercitare il recesso per motivi legati al COVID-19, mantenendo il diritto di poter optare tra rimborso in denaro o per voucher equivalente, non appena ricevuti i rimborsi dai propri fornitori e comunque entro sessanta giorni dalla richiesta di rimborso;
  • La possibilità di provvedere a rimborso a mezzo voucher è estesa a tutti i contratti già citati al precedente punto 2), instaurati a partire dal 11 Marzo fino al 30 Settembre 2020, anche per prestazioni da eseguirsi all’estero o in favore di contraenti stranieri;
  • Anche le strutture ricettive che abbiano cessato in tutto o in parte l’attività a causa del COVID-19 potranno procedere a rimborso di quanto percepito anche a mezzo voucher oppure offrendo un servizio sostitutivo di qualità equivalente, superiore o inferiore ma in tal caso con rimborso della differenza di prezzo;
  • La possibilità di provvedere a rimborso a mezzo voucher è esclusa in relazione a quanto pagato per viaggi di istruzione dalle scuole dell’infanzia e dalle classi terminali della scuola primaria e secondaria di primo e secondo grado. La ratio della norma è evidente in quanto le classi terminali non potrebbero usufruire di alcun voucher l’anno successivo, essendosi ormai disciolte;

In tale ultimo caso viene a crearsi una disparità di trattamento in capo ad esempio alle agenzie di viaggio che, in maniera del tutto asimmetrica, si trovano costrette a rimborsare in denaro l’utente ma a dover accettare invece rimborsi a mezzo voucher da parte dei fornitori cui era già stata corrisposta in tutto o in parte la caparra/acconto versata dall’utente stesso.

La validità del voucher, in tutti i casi, è di un anno dall’emissione dello stesso. Così come formulata la norma potrebbe prestare il fianco ad interpretazioni diverse. Le prime prevederebbero che la prestazione turistica stessa dovrebbe eseguirsi nell’arco temporale di un anno dall’emissione del voucher. In tal caso i voucher emessi in questo periodo non potrebbero essere utilizzati ad esempio per le ferie estive del 2021.

La seconda interpretazione, maggiormente aderente al tenore letterale della norma, prevederebbe invece che il voucher possa essere utilizzato in fase di acquisto del servizio turistico entro un anno dall’emissione, ma che il servizio stesso possa eseguirsi anche successivamente.

Con la previsione dei rimborsi a mezzo voucher è stato chiaro l’intento del legislatore di salvaguardare la liquidità delle imprese del settore turistico; dall’altra parte è forte lo scontento delle associazioni dei consumatori che vedono nel voucher uno strumento di rimborso molto più limitato rispetto al denaro contante e pertanto lesivo dei diritti dei viaggiatori.

Va sottolineato tuttavia come in data 28.05.2020 l’Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato, abbia trasmesso una segnalazione  al Parlamento ed al Governo in cui si evidenzia l’illegittimità della norma nella misura in cui non rimette al consumatore la scelta della modalità rimborso.

L’art. 88bis citato infatti è contrario sia all’art. 41 del Codice del Turismo, sia alla normativa Europea.

La Commissione Europea d’altro canto con la raccomandazione del 13.05.2020 ha evidenziato come l’operatore possa legittimamente offrire un buono, ma a condizione che i viaggiatori non siano privati del diritto al rimborso in denaro. Conscia della crisi del mercato del turismo dovuta alla crisi epidemiologica e sulle gravi ripercussioni che la stessa sta avendo e che avrà sugli operatori del settore, la Commissione ha chiarito come il ricorso al voucher quale forma di rimborso, non possa essere imposto, ma vada invece incentivato, magari prevendendo comunque la possibilità per il viaggiatore di richiedere il rimborso in denaro qualora non abbia utilizzato il voucher entro il periodo di sua validità e prevedendo l’inserimento di una polizza assicurativa nel caso in cui l’operatore nel frattempo fallisca.

Si attende ora la risposta di Governo e Parlamento alla segnalazione di AGCM.

Verona, 1 Giugno 2020

Avv. Matteo Carcereri

Voi Carcereri Associati relatori al primo WebMeeting 17.04.2020 con oltre 250 professionisti
20 Apr

Gli avvocati Maurizio Voi e Matteo Carcereri sono atti gli ideatori e relatori al primo web meeting organizzato per l’ANACI di Verona in tema di redazione dei bilanci consuntivi e preventivi in funzione del recupero coattivo dei crediti condominiali senza preventiva delibera dell’assemblea e svolgimento della stessa in video conferenza durante e successivamente all’ emergenza coronavirus.

L’evento, che è stato rilanciato a livello nazionale, ha visto la partecipazione di 250 amministratori professionisti da tutt’Italia isole comprese.

Sono stati esplorati temi in larga parte inediti, stante l’eccezionalità della situazione emergenziale causata dal lockdown.

Gli Avv. Matteo Carcereri e Maurizio Voi

L’avv. Maurizio Voi ha trattato il tema della costruzione analitica dei bilanci di gestione degli immobili amministrati con particolare attenzione alla nota esplicativa sintetica per dissipare eventuali insufficienze, incertezze e carenza di chiarezza in ordine ai dati di bilancio così da poter essere pienamente rappresentativa della situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio concluso e per la proiezione finanziaria di quello futuro anche in mancanza di illustrazione orale da parte dell’amministratore.

Se le norme del codice civile richiedono l’approvazione da parte dell’assemblea per l’ottenimento di un’ingiunzione di pagamento esecutiva, è stato illustrato, con riferimento alla più recente giurisprudenza come, adottando precise procedure, sia possibile ottenere l’ingiunzione di pagamento anche senza il supporto della delibera assembleare.

L’avv. Matteo Carcereri ha poi illustrato il tema delle assemblee condominiali in video conferenza essendo vietato il loro tradizionale svolgimento per tutto il tempo dell’emergenza illustrando le criticità in relazione all’obbligo di convocazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e dopo la FAQ del Governo del 13.3.2020 che sembrerebbe agevolarle.

Se la giurisprudenza di legittimità, anche recentemente, estende l’applicazione analogica delle norme in tema di assemblee delle società di capitali anche alle assemblee di condominio e il decreto “Cura Italia” regola lo svolgimento e l’espressione di voto per le stesse, per il futuro svolgimento delle riunioni condominiali e sempre de iure condendo, particolare attenzione dovrà essere posta sul sistema di convocazione ed indicazione del luogo a termini di legge e infine per l’espressione e registrazione del voto.

A chiusura dell’intervento, che ha visto riconosciuto i crediti formativi, vi sono state interessanti domande ed approfondimenti. L’intervento è poi stato registrato dallo studio e subito inviato ai partecipanti.